Servitù di parcheggio su fondo altrui

Ai fini di una possibile soluzione al quesito esposto, occorre definire il concetto di servitù e richiamare la giurisprudenza in tema di parcheggio su fondo altrui.

Ebbene, la servitù, secondo quanto disposto dall'art. 1027 c.c., è un diritto reale su cosa altrui e consiste nel peso imposto sopra un fondo “dominante” per l'utilità di altro fondo “servente” appartenente a diverso proprietario. In tal senso, il condominio, inteso in questo caso come soggetto collettivo che agisce quale proprietario dei beni comuni e come tale distinto dai proprietari delle unità individuali, può essere sia soggetto attivo che passivo della servitù.

Premesso ciò, richiamando la recente giurisprudenza, si evidenzia che le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno ammesso la costituzione di servitù con oggetto il parcheggio di un'auto su fondo altrui (Cass. civ., S.U., 13 febbraio 2024, n. 3925). Secondo i giudici, in tema di servitù, lo schema previsto dall'art. 1027 c.c. non preclude la costituzione, mediante convenzione, di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un veicolo sul fondo altrui purché, in base all'esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione e sempre che sussistano i requisiti del diritto reale e in particolare la localizzazione. Quindi, sulla base del suindicato principio, al fine di utilizzo consentito, occorre evidenziare alcuni passaggi importanti:

• la servitù di parcheggio può essere istituita a favore di un fondo (cosiddetto “dominante”), sul fondo appartenente ad altri (detto servente) solo quando ciò porti un vantaggio al fondo dominante;
• la servitù deve essere “localizzata”, vale a dire che solo uno spazio ben preciso e determinato deve essere destinato al parcheggio.

In presenza dei requisiti del diritto reale e della localizzazione, è consentita la convenzione di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un veicolo sul fondo altrui, purché tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione.

Nonostante il suesposto principio, ai fini di una possibile contestazione, la situazione è comunque da valutare caso per caso. Difatti, secondo altro provvedimento, avendo il diritto di parcheggiare natura esclusivamente personale, lo stesso non può essere posto a contenuto di un diritto di servitù, nel caso in cui “manca il requisito della realità”, ovvero la riferibilità dell'utilità al fondo dominante. Né, tantomeno, il diritto di parcheggio può ritenersi compreso nella servitù coattiva di passaggio, a piedi e veicolare, sul fondo di proprietà altrui, concordemente riconosciuta (Trib. Padova 9 giugno 2017, n. 1520: nel caso di specie, dall'istruttoria non era emerso alcun “tipo di accordo o concessione in tal senso”, né una consuetudine consolidata o tollerata da parte del proprietario del fondo servente, ma una costante occupazione dello spazio di proprietà attorea con autovetture della convenuta). In altro contesto, i giudici hanno precisato che l'esistenza di una servitù di passaggio pedonale e carraio in favore di un fondo deve risultare dal rogito di acquisto e può essere modificata con un contratto intervenuto tra le parti; il rogito notarile, inoltre, deve essere integrato con la relativa planimetria, dalla quale risulti la posizione e l'entità della porzione oggetto di servitù (Trib. Torino 9 ottobre 2020, n. 3525). Infine, configura aggravamento della servitù il transito dei veicoli dei condomini per il parcheggio, non previsto dal titolo, su un'area di un terzo, per di più aperta sulla via pubblica, perché tale ulteriore modalità di esercizio del diritto reale, a vantaggio dei condomini e non del loro edificio, obbliga i proprietari del fondo servente ad una maggiore, prevedibile, manutenzione dell`area a causa dell`intensificato traffico derivatene; crea un collegamento tra il fondo servente e la via pubblica, e può determinare, ricorrendone gli altri necessari presupposti, l`acquisto per usucapione a favore del fondo del terzo del diritto di servitù di passaggio (Cass. civ., sez. II, 18 febbraio 2000, n. 1835).