Aree fabbricabili: il valore determinato dal consiglio comunale non è vincolante

Una società possiede delle aree fabbricabili e ritiene che, ai fini ICI/IMU, le stesse abbiano un valore venale per metro quadro inferiore rispetto a quello indicato nella relativa delibera del consiglio comunale. Quest’ultima è vincolante o ha un carattere presuntivo sul valore delle aree?

Occorre in primis ricordare che per "fabbricato" si intende l'unità immobiliare iscritta o da iscrivere nel catasto edilizio urbano mentre per “area fabbricabile” si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici (generali o attuativi) ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione, determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità. La prassi ministeriale ha in materia chiarito che tale definizione è da completarsi con il successivo intervento normativo secondo cui è fabbricabile l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'esito dell'iter procedurale presso la regione o dall'adozione di strumenti attuativi. Il valore è, quindi, costituito da quello venale in comune commercio al primo gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. In tale quadro normativo e di prassi, va, altresì, tenuto in considerazione che è la stessa legge a riconoscere ai Comuni la facoltà di determinare il valore delle aree edificabili. Nelle delibere comunali, pacificamente conosciute e/o conoscibili dal cittadino/contribuente, sono periodicamente aggiornati i valori venali medi delle aree edificabili sulla base di una perizia redatta dal responsabile del Settore Tecnico che usualmente fa a sua volta riferimento alla media de valori degli atti di compravendita in possesso dell'Ente o ad approfondimenti tecnico/economici di mercato. Analogamente a quanto avviene, per le imposte indirette, in caso di alienazione di immobili e dei conseguenti accertamenti di maggior valore fondati essenzialmente sui valori OMI (presunzioni semplici), potrebbe trattarsi di criteri fin troppo generici e non ancorati ad una stima concreta. Pertanto, la giurisprudenza ha nel tempo sempre tenuto conto della regula iuris secondo cui il valore delle aree edificabili è quello stabilito nel commercio, per cui il contribuente può dichiarare un valore inferiore a quelli stabilito nel regolamento e l'Amministrazione comunale, a sua volta, può ritenerlo congruo, in quanto concretamente corrispondente al valore di mercato. In sostanza, la giurisprudenza ammette la prova contraria del minor valore dei terreni rispetto a quello stabilito dalla delibera comunale che, pertanto, non ha carattere vincolante ma presuntivo del valore dell'area, fino a prova contraria. Quest'ultima può, ad esempio, essere offerta con la dimostrazione di un ridimensionamento dei prezzi degli immobili nel periodo d'imposta di riferimento ovvero con una perizia di parte che indichi elementi oggettivi capaci di dimostrare il minor valore dell'area edificabile di proprietà (ad es. costi da sostenere per il miglioramento della viabilità, per la messa in sicurezza, etc…).

Riferimenti normativi, giurisprudenziali e di prassi

circolare 3/DF;

d.lgs. n. 504/1992;

d.l. n. 223/2006;

d. lgs. n. 446 del 1997;

Cass. ord. n.25781/2022;

CGT II Toscana 126/2024