Messa in sicurezza delle facciate condominiali

In argomento, si osserva che la messa in sicurezza della facciata condominiale è una procedura fondamentale per preservare l'edificio e soggetti terzi dai danni causati dalla cattiva manutenzione. Tra le situazioni più frequenti possiamo annoverare, a titolo esemplificativo, i balconi che perdono calcinacci, i davanzali pericolanti e le facciate che perdono parti di intonaco.

In questi casi si rendono necessari lavori di messa in sicurezza urgenti, per scongiurare il rischio di provocare danni a persone o cose e l'amministratore ha il dovere di intervenire subito, anche senza l'autorizzazione in assemblea. Difatti, secondo i giudici, non può essere oggetto del sindacato di legittimità l'accertamento del carattere urgente dei lavori straordinari, in modo da sovvertire il diverso apprezzamento di fatto che sia stato compiuto, in base alle prerogative ad essi spettanti, dai giudici del merito (Cass. civ., sez. II, 17 agosto 2017, n. 20136). Dunque, in questi casi, è corretta l'invocazione dell'art. 1135, comma 2, c.c. e, in particolare, della specifica posizione di garanzia rivestita dall'amministratore ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 40, comma 2 e 677 c.p., nonché con la responsabilità dei condomini per gli eventuali danni sofferti dai terzi e, dunque, potenzialmente passibili di eventuale azione risarcitoria (Trib. Milano, sez. XIII, 17 maggio 2019: nella specie, è stato ritenuto legittimo il comportamento dell'amministratore, il quale, dopo la caduta di calcinacci sulla pubblica via, aveva richiesto ad un'impresa di procedere con urgenza alla demolizione degli intonaci e dei cementi decorativi pericolanti).

Se dal punto di vista civilistico, l'art. 1135, comma 2, c.c. prevede la facoltà dell'amministratore di ordinare lavori di manutenzione straordinaria connotati dall'urgenza, dal punto di vista penale, invece, sussiste in capo all'amministratore stesso l'obbligo giuridico di attivarsi per l'eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a violare il principio del neminem laedere (Cass. pen., sez. I, 7 agosto 1996, n. 7764). Tale obbligo non è subordinato alla preventiva delibera assembleare (Cass. pen., sez. IV, 6 settembre 2012, n. 34147) e trova il proprio fondamento nell'art. 1130, comma 1, nn. 3 e 4, c.c. e nell'art. 1135, comma 2, c.c.

In conclusione, l'amministratore è titolare del potere di ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente.