Lo sfratto di morosità è applicabile anche all'affitto di azienda?

La pronuncia in commento, pubblicata in data 13 novembre 2024, con n. 29253, ha fornito un importante chiarimento sul tema del procedimento speciale di convalida di sfratto, di cui ha delineato l'ambito di applicazione, anticipando anche il recente intervento legislativo, pubblicato in G.U. il 11 novembre 2024.

La decisione è arrivata a seguito del rinvio pregiudiziale ex art. 363-bis, c.p.c., disposto dal Tribunale civile di Napoli, con ordinanza del 20 dicembre 2023, nel procedimento di sfratto per morosità, con contestuale citazione per la convalida, promosso in relazione ad un contratto di affitto di ramo di azienda, nel quale veniva lamentato il mancato pagamento dei canoni scaduti, comprensivi del canone di locazione dell'immobile ove era esercitata l'attività.

Il giudice partenopeo ravvisava gravi difficoltà interpretative in ordine all'ambito di applicazione del procedimento sommario per convalida, regolato dagli artt. 657 e ss. c.p.c., così come modificato dalla l. n. 206/2021 e dal d.lgs. n. 149/2022, non pienamente rispondenti alle intenzioni manifestate nella Relazione illustrativa alla c.d. riforma Cartabia, che aveva inteso estendere l'applicabilità di tale istituto anche ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto di azienda.

In conseguenza, veniva disposto il rinvio pregiudiziale degli atti alla Corte di Cassazione: la Prima Presidente, verificata la sussistenza delle condizioni di cui all'art. 363-bis, c.p.c., ha dichiarato ammissibile la questione in punto di pregiudizialità, apprezzabilità prima facie di gravi difficoltà interpretative e suscettibilità della riproposizione della medesima questione in numerosi giudizi.

La causa è stata assegnata alla Terza sezione civile, le quale ha scrutinato il dubbio prospettato in ordine al nuovo testo dell'art. 657, comma 1, c.p.c., che appariva aver dato solo parziale attuazione alla delega contenuta nell'art. 1, comma 5, lett. r) l. n. 206/2021.

Infatti, il tenore del testo estende espressamente ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto di azienda il solo procedimento di convalida di licenza per finita locazione e non anche quello di convalida di sfratto per morosità disciplinato dall'art. 658 c.p.c. e/o quello di sfratto per finita locazione, previsto dal comma 2 dello stesso art. 657 c.p.c.

Dopo un'approfondita disamina delle fonti normative, la Corte ha concluso per la piena e completa attuazione della delega, argomentando che il mero inserimento nell'elenco delle tipologie di contraenti già contemplate nel comma 1 dell'art. 657 c.p.c., delle altre due figure del comodatario di beni immobili e dell'affittuario di azienda, è una scelta tecnica che tende a lasciare inalterata la struttura complessiva della disciplina del procedimento speciale di convalida, in modo da fruire dei reciproci richiami che vi sono all'interno del capo, tra una disposizione e l'altra.

Si tratta, dunque, di una scelta di “economia lessicale” cui non deve essere attribuito l'intento di escludere dalla norma, figure diverse da quelle relative alla locazione di immobili.

Diversamente opinando, infatti, non solo si sarebbe dovuti intervenire sul secondo comma dell'art. 657 c.p.c. e sul primo comma dell'art. 658 c.p.c., ma sarebbe stato necessario riconsiderare espressamente anche le altre tipologie che altrimenti avrebbero potuto considerarsi escluse.

Soccorre, in tal senso, anche l'illustrazione della ratio legis espressa nella Relazione al testo della riforma, laddove si legge, da un lato, che «in attuazione del principio contenuto nel comma 5, lett. r) si è estesa la applicabilità del procedimento di convalida, di licenza per scadenza del contratto e di sfratto per morosità, anche ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto di azienda», dall'altro che «entro tali limiti modificando, dunque, l'art. 657 c.p.c.».

I lavori preparatori consentono, unitamente al criterio dell'elemento letterale, di svelare la ratio legis, senza tuttavia sovrapporsi alla sua volontà obiettiva.

Muovendo da tali premesse, la Corte ha dunque precisato il seguente principio di diritto: «a seguito delle modifiche introdotte nell'art. 657 c.p.c. dal d.lgs. n. 149 del 2022, il procedimento speciale di intimazione di sfratto per morosità di cui all'art. 658 c.p.c. è applicabile anche al contratto di affitto di azienda (o di ramo di azienda) che comprenda uno o più beni immobili», evidenziando, quindi, che l'estensione si giustifica se nell'azienda o nel ramo sia compreso almeno un immobile, trattandosi di dato comune ad ogni altra ipotesi considerata, come reso evidente dall'espresso riferimento al «comodatario di beni immobili».

Infine, nel decisum è stato dato atto che il recente decreto correttivo n. 164, pubblicato in G.U. dell' 11 novembre 2024 ha modificato l'art. 658 c.p.c. con l'espressa contemplazione della situazione dell'affitto di azienda, così confermando l'orientamento della stessa Corte.

(fonte: dirittoegiustizia.it)