Regime sostitutivo della cedolare secca: ammesso anche quando il conduttore è un'impresa

Un contribuente, persona fisica, è proprietario di un immobile che cede in locazione ad una società. Quest'ultima, quale conduttrice dell'immobile, destina l'immobile ad abitazione del suo legale rappresentante. In tali circostanze di fatto può il contribuente, proprietario e locatario dell'unità immobiliare in questione, optare per il regime della cd “cedolare secca” sulle entrate derivanti dal pagamento dei canoni di locazione pattuiti?

Come noto, la cedolare secca è un regime tributario facoltativo, sostitutivo dell'IRPEF (nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione e relative risoluzioni/proroghe), che prevede l'applicazione di un'aliquota pari al 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti contrattuali. L'aliquota scende al 10% per i contratti di locazione a canone concordato. Presupposto (oggettivo) per l'accesso al regime opzionale è che l'immobile locato sia adibito ad uso abitativo. Da quando il legislatore lo ha introdotto nell'ordinamento fiscale (art. 3 d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23) il dibattito si è sviluppato, in dottrina e in giurisprudenza, in relazione al profilo soggettivo alla luce dei commi 6 e 6-bis che escludono dalla possibilità di eserciate l'opzione le locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, o di arti e professioni, prevedendola, invece,  esercitata anche per le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione. In particolare, il nodo da sciogliere, anche alla luce di un dettato normativo non propriamente chiaro ed esaustivo, era (è) se il regime agevolativo per i proprietari di immobili locati ad uso abitativo sia applicabile solo nei casi in cui tanto il locatore quanto il conduttore siano persone fisiche che non svolgono attività di impresa oppure se il suddetto requisito sia necessario per il solo locatore, essendo per contro possibile che il conduttore sia anche un soggetto che svolga attività di impresa, ferma restando la necessità che l'immobile sia adibito ad uso abitativo. Dopo un primo filone giurisprudenziale che ha interpretato restrittivamente la normativa in parola, si è consolidato un orientamento della giurisprudenza territoriale con portata estensiva del regime fiscale, individuando quale unico presupposto necessario che l'immobile sia locato a fini abitativi da un locatore che sia una persona fisica che non svolge attività di impresa, ben potendo il conduttore essere una società, fermo restando il requisito della destinazione ad uso abitativo. Tale opzione ermeneutica è stata correlata alla stessa ratio legis della “cedolare secca” ovvero quella di volere favorire la collocazione sul mercato delle locazioni degli immobili dei privati tenuti inutilizzati nonché l'emersione delle locazioni “in nero”, come noto tutt'altro che rare laddove il locatore sia una persona fisica non esercente attività di impresa. Tale approdo giurisprudenziale è anche logico e ragionevole laddove si consideri, altresì, che la norma in parola concerne unicamente la tassazione di redditi derivanti dalla locazione e, quindi, appare razionale che i requisiti soggettivi per la sua applicabilità siano riferibili solo alla figura del locatore e non anche a quella del conduttore, una volta che sia assicurata la destinazione dell'unità immobiliare all'uso abitativo. L'indirizzo della più recente giurisprudenza territoriale ha trovato conferma in quello altrettanto recente della Corte di legittimità secondo cui: «in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell'ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell'esercizio della sua attività professionale, atteso che l'esclusione di cui all'art. 3, comma 6, d.lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni». Pertanto, alla luce dei più recenti indirizzi giurisprudenziali, è possibile dare riscontro positivo a favore dell'esercizio dell'opzione nel caso di cui al quesito proposto.