Condominio parziale

01 Giugno 2018

Il condominio negli edifici, nel concreto, si articola in varie forme, spesso dipendenti dalle modalità costruttive o dagli stili architettonici utilizzati. Nel caso del condominio parziale, il fenomeno è del tutto giuridico e riguarda il concentrarsi della gestione intorno ad un gruppo ristretto di condomini che, nello specifico, sono i (soli) comproprietari dello specifico bene o impianto. Di questa particolare situazione, saranno analizzati sia i presupposti teorici (che fondano il riconoscimento della figura giuridica), sia le conseguenze operative che riguardano il funzionamento dell'assemblea, la ripartizione delle spese e la legittimazione processuale.
Inquadramento

Il fenomeno del condominio parziale è ormai patrimonio di conoscenza comune degli operatori del settore condominiale (magistrati, avvocati, amministratori), grazie ad un'elaborazione giurisprudenziale che, da tempo, è giunta a conclusioni definitive sul punto ed ha, vieppiù, individuato quelle che sono le conseguenze operative della fattispecie.

Nell'analisi che se ne deve fare – quale momento rilevante della gestione del fabbricato – è innanzitutto necessario ripercorrere, seppur per sommi capi, i principi che regolano l'individuazione dei beni e degli impianti comuni e che sono alla base dell'attribuzione della comproprietà solo ad un gruppo di condomini e, quindi, fondano il condominio parziale.

In questa prospettiva, va ricordato che, secondo un'interpretazione largamente condivisa:

  • le cose oggetto del condominio (c.d. parti comuni, vale a dire i beni ed impianti) sono individuate attraverso il meccanismo previsto dall'art. 1117 c.c.;
  • detto art. 1117 c.c. contiene al suo interno un elenco di parti;
  • l'inserimento di un bene/impianto in tale lista determina la conseguenza che la parte si presume comune;
  • la presunzione posta dall'art. 1117 c.c. è soltanto “relativa”, quindi può essere vinta da una prova contraria che, nello specifico della norma, è costituita dal “titolo contrario”, cioè da un “contratto” (approvato, quindi, dall'unanimità degli aventi diritto) che attribuisca la proprietà dello specifico bene/impianto non a tutti i condomini, ma ad uno o ad un gruppo di essi;
  • in ogni caso, l'elenco dell'art. 1117 c.c. è pacificamente inteso come meramente esemplificativo e non tassativo;
  • è possibile, quindi, che, nel condominio, sia presente un bene/impianto non indicato nell'elenco previsto dall'art. 1117 c.c.;
  • per individuare la qualità (condominiale o meno) del bene/impianto non ricompreso nell'elenco dell'art. 1117 c.c. è necessario considerare la sua destinazione strutturale, vale a dire l'utilità fornita dal medesimo (in maniera oggettiva, cioè indipendentemente dal comportamento messo in atto dai condomini);
  • i titolari delle unità immobiliari esclusive che usufruiscono di detta utilità, saranno anche i comproprietari del bene/impianto considerato;
  • nel caso in cui un bene non sia posto a servizio di tutti i condomini, ma solo a favore di una parte delle unità immobiliari di loro proprietà, l'art. 1117 c.c. non può esplicare i suoi effetti, con la conseguenza che un bene, pur ricompreso nell'elenco ivi presente, non ha natura condominiale, ma appartiene ai proprietari/intestatari di tali porzioni immobiliari esclusive a favore delle quali (il bene) presta la sua funzione.

La posizione della giurisprudenza e della dottrina

Da tale ricostruzione del meccanismo di attribuzione della condominialità a beni e impianti previsto dall'art. 1117 c.c., la Suprema Corte fa derivare direttamente il riconoscimento del c.d. condominio parziale in base al quale è possibile che, all'interno del complesso condominiale, debbano essere individuate più comunioni parziali, aventi ad oggetto determinate cose, e i cui comproprietari sono da individuarsi in un gruppo ristretto di condomini.

Il fenomeno è ben rappresentato dall'affermazione per cui il presupposto per l'attribuzione della proprietà comune in favore di tutti i compartecipi viene meno se le cose, gli impianti, i servizi di uso comune, per oggettivi caratteri strutturali e funzionali, siano necessari per l'esistenza o per l'uso (ovvero siano destinati all'uso o al servizio) di alcuni soltanto dei piani o porzioni di piano dell'edificio (Trib. Salerno, 3 aprile 2015, n. 1517; Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2015, n. 1680).

In pratica, all'interno dell'edificio, oltre a quello ordinario e principale, possono sussistere ulteriori sub-condominii ai quali partecipa solo una parte dei condomini.

Gli studiosi del diritto, tuttavia, nel caso del condominio parziale, si sono spesso trovati su fronti interpretativi opposti:

da una parte, si è sostenuto che:

- l'art. 1117 c.c. considera comuni determinate parti dell'edificio condominiale a prescindere da una loro utilizzabilità da parte di tutti i condomini, poiché occorre guardare al servizio che tali parti prestano per l'intero edificio;

- l'art. 61 disp. att. c.c., il quale contempla la possibilità di costituzione di condominii separati quando un edificio possa essere diviso in parti autonome, non avrebbe ragione di esistere se, indipendentemente dal procedimento di separazione, fosse già riconosciuta l'autonomia della parte di edificio munita di cose e di servizi distinti;

- l'art. 1123, terzo comma, c.c., il quale prevede la ripartizione delle spese di manutenzione tra i soli condomini ai quali le parti comuni servono, sarebbe del tutto superfluo se la comproprietà fosse ristretta a tali partecipanti al condominio;

- che l'art. 1136 c.c., nel disciplinare le maggioranze assembleari, fa riferimento ai partecipanti ed al valore del condominio considerati nella sua totalità, anche quando non tutti i condomini sono direttamente interessati alla decisione;

  • a tali critiche si è replicato che:

- l'art. 1117 c.c. sembra prevedere anche l'ipotesi che non tutti i beni e gli impianti presenti nell'edificio siano necessari all'uso comune, cioè di tutti i condomini;

- l'art. 61 disp. att. c.c. non esclude che nell'ambito di uno stesso condominio alcune delle parti non siano comuni a tutti i partecipanti, prescindendo da una divisibilità totale dell'edificio;

- l'art. 1123, ult. comma, c.c. sarebbe superfluo anche volendo aderire alla tesi secondo la quale le parti dell'edificio menzionate nell'art. 1117 c.c. sono sempre comuni a tutti i condomini;

- l'art. 1136 c.c. non esclude che, quando la comunione di determinate parti comuni o di determinati servizi è limitata ad alcuni condomini, la formazione della maggioranza sia computata con riferimento ai soli proprietari interessati.

CASISTICA

Corridoio

Il criterio d'individuazione delle cose comuni dettato dall'art. 1117 c.c. non opera riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, come nel caso di corridoi posti al servizio soltanto di talune delle unità immobiliari condominiali (Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2015, n. 1680).

Cortile (e cancello)

Se il bene è destinato a servire non già la porzione in proprietà esclusiva di un solo condomino ma una parte del fabbricato riferibile a un numero limitato di condomini, trova applicazione l'art. 1123 c.c., comma 3, secondo cui le spese relative alla manutenzione di esse sono a carico del gruppo dei condomini che ne ha tratto utilità, come nel caso della manutenzione di un cancello di accesso ad un cortile posto in adiacenza al fabbricato condominiale, oggetto di una comunione tra taluni soltanto dei componenti del condominio (Cass. civ., sez. II, 2 marzo 2016, n. 4127).

Palazzine autonome

La fattispecie del condominio parziale si configura ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio in condominio, oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene. Nella specie si trattava di due palazzine poste sul fondo del cortile interno, da considerarsi del tutto separate ed autonome, sia strutturalmente che funzionalmente, dal corpo di fabbrica principale (Cass. civ., sez. II, 23 luglio 2013, n. 17875).

La nuova convocazione parziale prevista dalla riforma

Con riferimento alle regole che presiedono al procedimento assembleare nell'ambito del fenomeno del c.d. condominio parziale va dato conto anche del fatto che ai sensi del penultimo comma dell'art. 1136 c.c. (come novellato dalla riforma del condominio – l. n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013) «L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati». Nel testo del codice civile precedentemente in vigore la norma, invece, prescriveva che «L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione».

In pratica, prima della riforma i soggetti che dovevano esser convocati alle riunioni erano (letteralmente) «tutti i condomini», e ora, nella vigenza del novellato testo del codice civile, sono «tutti gli aventi diritto».

La sostituzione – all'interno dell'art. 1136 c.c. – della predetta locuzione dà luogo a un'integrazione della norma che può essere letta anche in negativo, ammettendosi, di conseguenza, la facoltà/possibilità (per l'amministratore) di escludere dalla convocazione i condomini che non hanno, appunto, alcun diritto a partecipare alla specifica riunione (stante il particolare contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno). Pertanto, nel caso in cui l'assemblea sia chiamata a deliberare sulla manutenzione di un bene/impianto posto in condominio parziale, oppure nel diverso caso che la decisione riguardi una controversia tra un singolo condomino e il condominio, in applicazione del nuovo e riformato penultimo comma dell'art. 1136 c.c., potranno essere convocati solo i partecipanti che hanno competenza a decidere: cioè solo i partecipanti al condominio parziale (si pensi, nella prima ipotesi, ai condomini della scala A e non a quelli della scala B, nella seconda, a tutti i partecipanti meno il condomino controparte).

Altre conseguenze operative

Come per l'ordinaria fattispecie di condominio, anche nel caso di quello parziale la sua costituzione è automatica (ex lege), e deriva direttamente dal concreto verificarsi (di fatto) delle condizioni previste per la sua esistenza (Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2004, n. 8136).

Le conseguenze, tuttavia, non si limitano alla titolarità parziale di tali beni/impianti, ma si riverberano anche sulla gestione del fabbricato, e consistono nel fatto che ogni atto e ogni attività di amministrazione e/o di utilizzazione devono essere compiuti all'interno del condominio parziale, escludendo, sotto ogni punto di vista, i partecipanti che non sono interessati a quel particolare bene o impianto (in quanto, dal quale non ricevono alcuna utilità).

In altri termini, nelle situazioni di condominio parziale, le spese di manutenzione e conservazione delle cose e degli impianti che servono solo una parte del fabbricato, formando oggetto di condominio separato, debbono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari di questa parte, e non dagli altri, secondo il principio generale del comma 3 dell'art. 1123 c.c., a norma del quale quando un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (Cass. civ., sez. II, 2 febbraio 1995, n. 1255).

E ancor di più, in tali casi, non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto (Cass. civ., sez. II, 27 settembre 1994, n. 7885).

In evidenza

Secondo la più recente giurisprudenza della Suprema Corte, la ratio di esistenza dell'istituto del condominio parziale, risponde all'esigenza di semplificare i rapporti gestori interni alla collettività condominiale (Cass. civ., sez. II, 2 marzo 2016, n. 4127).

A ben vedere, però, il riconoscimento (e l'ammissibilità) del condominio parziale non trova espressa conferma nel testo del codice, nemmeno a seguito dell'intervento riformatore della novella del 2012 (se si eccettua, la su ricordata modifica del comma 6 dell'art. 1136 c.c.).

Questo aspetto di sostanziale liquidità del principio giuridico, ha richiesto alla giurisprudenza una serie di interventi chiarificatori sulle conseguenze pratiche che tale particolare situazione comporta (in primo luogo, nei confronti delle attività di gestione dell'edificio).

Senza pretesa di completezza (che, d'altronde, non si riscontra nemmeno nelle pronunce in argomento), gli effetti del condominio parziale sull'amministrazione, sulla conservazione e sulla fruizione delle parti comuni possono esser così enumerati:

  • legittimazione processuale: in presenza di condominio parziale, la legittimazione processuale in ogni caso spetta all'amministratore del più ampio condominio “unitario”, non assumendo alcuna rilevanza esterna e/o autonoma detta situazione di “parzialità” (Cass. civ., sez. II, 17 giugno 2016, n. 1264; Cass. civ., sez. II, 17 febbraio 2012, n. 2363; Cass. civ., sez. II, 21 gennaio 2000, n. 651). In base allo stesso principio, si afferma anche che il condominio parziale non ha legittimità a rappresentare l'intero condominio (Trib. Salerno, 3 aprile 2015,n. 1517). In ogni caso, dev'essere fatta salva la restrizione degli effetti della sentenza (Trib. Milano, 3 febbraio 2012, n. 1388);
  • risarcimento del danno: nel caso di condanna del condominio, in persona dell'amministratore, al risarcimento del danno che un terzo abbia subito per carente manutenzione di un bene che si assume comune soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o appartamenti siti nell'edificio, non è preclusa al singolo condomino l'azione diretta all'accertamento, in proprio favore, delle condizioni di cui all'art. 1123, commi 2 e 3, c.c. ai fini dell'applicazione del criterio ivi previsto per la ripartizione degli oneri derivanti dalla sentenza di condanna del condominio (Cass. civ., sez. II, 21 gennaio 2000, n. 651; Cass. civ., sez. II, 12 febbraio 2001, n. 1959);
  • calcolo dei quorum assembleari: quando all'ordine del giorno dell'assemblea vi sono argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, deve essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai condomini direttamente interessati (Cass. civ., sez. II, 2 marzo 2016, n. 4127);

In evidenza

La giurisprudenza di merito, con grande chiarezza precisa che «non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto» (Trib. Piacenza, 22 maggio 2001).

  • ripartizione delle spese: la ripartizione delle spese afferenti alla conservazione e/o all'utilizzo di un bene e/o impianto che sia comune soltanto ad una parte dei condomini (e, quindi, oggetto di condominio parziale) deve essere effettuata tenendo presente solo i partecipanti che ricevono utilità da detta “parte comune”, opportunamente escludendo tutti gli altri (Cass.civ., sez. II, 18 aprile 2005, n. 8066).

LE CONSEGUENZE OPERATIVE DEL CONDOMINIO PARZIALE: ORIENTAMENTI A CONFRONTO

I quorum vanno calcolati in base ai condomini interessati

Sussiste condominio parziale ex lege, in base alla previsione di cui all'art. 1123, comma 3, c.c., ogni qualvolta un bene, rientrante tra quelli ex art. 1117 c.c., sia destinato, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio e/o godimento esclusivo di una parte soltanto dell'edificio condominiale; tale figura risponde alla ratio di semplificare i rapporti gestori interni alla collettività condominiale, sicché il quorum, costitutivo e deliberativo, dell'assemblea nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate (Cass. civ., sez. II, 2 marzo 2016, n. 4127).

La ripartizione (parziale) delle spese

In considerazione dell'effettiva conformazione del fabbricato, è ammissibile la costituzione del cosiddetto condominio parziale su parti di edificio o distinti edifici parte di un medesimo condominio in forza del quale la suddivisione delle spese, rifacendosi al collegamento diretto tra i beni comuni e le proprietà esclusive in applicazione dell'art. 1123, comma 3, c.c., avviene in considerazione dell'effettiva necessarietà e uso delle cose, dei servizi e degli impianti pur se astrattamente di uso comune. Qualora quindi talune cose, servizi o impianti siano destinati all'uso o al servizio di una sola parte del condominio o di alcune parti di esso rimanendo, di contro, inibiti e irrilevanti rispetto alla restante porzione di edificio o ai restanti edifici facenti parte del medesimo condominio, le spese relative, tanto di uso quanto di conservazione, devono gravare solo in capo ai condomini direttamente interessati (mentre tutti gli altri devono ritenersi esonerati) (Trib. Trieste, 23 febbraio 2010, n. 177).

La legittimazione processuale dell'amministratore di condominio (e gli effetti della sentenza)

L'amministratore di condominio è legittimato passivo riguardo alle controversie afferenti a cose, impianti o servizi di appartenenza, per legge o titolo, anche ad alcuni solamente dei proprietari in condominio c,d. parziale, come unico rappresentante processuale, salva la restrizione degli effetti della sentenza, nell'ambito dei rapporti interni, ai condomini interessati (Trib. Milano, 3 febbraio 2012, n. 1388)

La legittimazione processuale del condominio parziale

Il condominio parziale è solo strumento di gestione e ripartizione delle spese secondo il criterio posto dall'art. 1123 comma 3 c.c., per l'ipotesi in cui le cose, gli impianti ed i servizi comuni siano destinati a servire una parte soltanto del fabbricato ma è privo della legittimazione processuale e non può sostituire il condominio dell'intero edificio (Trib. Salerno, 3 aprile 2015, n. 1517; cfr. anche Cass. civ., sez. II, 17 febbraio 2012, n. 2363).

Guida all'approfondimento

Scalettaris, L'impianto di riscaldamento quale oggetto del condominio parziale, in Giur. it., 2016, 6, 1347.

Attademo, Pluralità di scale e condominio parziale, in Giur. it., 2015, 10, 2076.

De Tilla, Rapporto tra condominio parziale e condominio dell'intero edificio, in Arch. loc. cond., 2012, 5, 540.

Santarsiere, Infiltrazioni di acqua dal tetto/lastrico solare di condominio parziale. Ripartizione delle spese occorse in base ai millesimi di proprietà esclusiva, in Arch. loc. cond., 2012, 5, 557.

Celeste, Il c.d. condominio parziale tra presunzione di comunione , titolo contrario e destinazione particolare del bene, in Rass. loc. cond., 2003, 4, 469

Plebani, Condominio parziale e responsabilità da fatto illecito, in Danno e resp., 2001, 11, 1057.

Triola, Osservazioni in tema di c.d. condominio parziale, in Giust. civ., 1996, 5, 1309.

Sommario