Assicurazione del condominio

Nonostante un'opinione largamente diffusa nel settore immobiliare, soprattutto nell'ambito dell'amministrazione degli edifici, l'assicurazione del caseggiato non è obbligatoria; non solo, ma la Cassazione (Cass. civ., sez. II, 3 aprile 2007, n. 8233) ha avuto modo di stabilire che l'assicurazione condominiale non costituisce un atto conservativo dell'amministratore rientrante tra i suoi poteri di cui all'art. 1130 c.c., in quanto estranea alla gestione ed alla manutenzione delle parti comuni, bensì a tutela dell'integrità patrimoniale dei condomini, per cui l'approvazione deve avvenire in assemblea.

Ragionando in questi termini, trattandosi di materia inerente non tanto alla conservazione delle parti comuni dell'edificio, quanto al patrimonio dei condomini, dovrebbe sussistere preclusione, anche da parte dell'assemblea a decidere su una questione che, di fatto, esorbita anche dalle competenze di cui agli artt. 1135 c.c e seguenti., in materia di deliberazione gestionale; la Suprema Corte, peraltro, ha invece stabilito che non occorre l'unanimità al fine di autorizzare l'amministratore a stipulare un'assicurazione del fabbricato, ma la mera maggioranza e che la detta maggioranza sia idonea ad autorizzare la stipula di un contratto assicurativo ultranovennale e che, comunque, la ratifica all'operato dell'amministratore, possa essere espressa anche in maniera non specifica, ma con la semplice approvazione, in sede di rendiconto consuntivo, della spesa relativa al premio assicurativo (Cass. civ., sez. III, 6 luglio 2010, n. 15872).

La stipula del contratto di assicurazione condominiale, pertanto, pur non rappresentando un atto conservativo di competenza dell'amministratore, ex art. 1130 c.c., costituisce, comunque, un atto di natura condominiale, diretto a preservare il patrimonio dei comproprietari da danni che potrebbero trovare la loro genesi nel fatto della proprietà e, di conseguenza, l'assemblea è competente a decidere la sottoscrizione della garanzia; in altri termini, la garanzia assicurativa è diretta alla tutela dei rischi propter rem, legati, cioè, al possesso del bene comune o, comunque, inserito nell'ambito del condominio.

La polizza fabbricato ha natura complessa e, per tale motivo, viene definita «polizza globale fabbricato»; il termine globale implica il fatto che la stessa non è limitata all'assicurazione delle parti comuni, ma coinvolge tutte le parti dell'edificio, anche non comuni.

A ben vedere, corrisponde di fatto all'orientamento della Suprema Corte in materia di valutazione del condominio come “fabbricato”, ed in base al quale l'edificio di cui parla l'art. 1117 c.c. non è dato dall'insieme delle sole parti comuni, nel senso che queste si identifichino con quello esaurendone la definizione, ma è il “tutto”, cioè una unità fisico-economica complessa e compiuta che racchiude ogni porzione di proprietà, comune ed individuale, del fabbricato medesimo. Le parti comuni di cui all'art. 1117 c.c. sono, pertanto, quelle contenute nella costruzione, il che lascia il dubbio sulle adiacenze che, pur oggetto di comunione, insistendo, magari, sullo stesso terreno/mappale, non ne fanno, comunque, parte e, pertanto, sono (o potrebbero essere) sottratte alla garanzia assicurativa.

La polizza globale fabbricati, pertanto è, fondamentalmente, un'assicurazione a copertura della responsabilità civile che, pur garantendo i patrimoni dei condomini, ha natura tipicamente oggettiva, in quanto copre esclusivamente i danni aventi origine dall'edificio, anche qualora le parti coinvolte non siano comuni (quali, ad esempio, le parti di condutture private, poste oltre la “diramazione”, ed aventi una funzione esclusivamente a favore dei singoli proprietari).

La “globale fabbricati” pertanto, è un'assicurazione a copertura della responsabilità civile derivante dalla proprietà dei partecipanti in un condominio, per danni cagionati da parti condominiali o private (o in condominio parziale), ma sempre inserite nell'edificio assicurato, a terzi o agi stessi condomini, sia per responsabilità oggettiva, sia per colpa.

La polizza globale fabbricati, costituendo polizza per la responsabilità civile, a copertura dei danni, cagionati sia dalle parti comuni dell'edificio, sia dalle parti private, ha natura complessa per cui deve ritenersi che, nel momento in cui l'amministratore di condominio sottoscrive la polizza per conto della comunione (per i danni provenienti dalle parti comuni) sottoscriva anche per conto dei singoli condomini (per i danni cagionati da proprietà esclusive, comunque, ricompresi nella polizza).

La giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., sez. III, 20 febbraio 2009, n. 4245) parrebbe limitare la legittimazione ad agire al solo amministratore di condominio, anche nelle ipotesi in cui fossero coinvolte parti private, ma tale decisione appare fuorviante in quanto la Suprema Corte, nella citata pronuncia, non ha deciso sulla statuizione di merito per motivi di difetto di autosufficienza (motivi procedurali circa la critica vincolata, presupposto del giudizio di Cassazione).

Qualora, pertanto, il singolo condomino sia evocato in giudizio per danni provenienti da parti private (ad esempio crollo di parti di balcone o infiltrazioni provenienti da tubazioni del proprio impianto idrico) non è escluso che lo stesso possa comparire in giudizio e chiedere la chiamata in garanzia della compagnia assicuratrice, circostanza che avviene, per lo più, di frequente nelle corti di merito.

Sicuramente l'amministratore è legittimato alla chiamata in garanzia nell'ipotesi in cui i danni siano cagionati da parti condominiali.

Anche nelle polizze globali fabbricato, normalmente, è presente la clausola di gestione del sinistro; ciò implica che, in fase giudiziale o stragiudiziale, l'assicurazione abbia il diritto di sostituirsi al danneggiante e, anche in questa ipotesi, come nell'assicurazione professionale, l'assicurazione tende a fare sottoscrivere il mandato al legale direttamente all'amministratore, con ciò ponendo in essere un conflitto di interessi che potrebbe scaturire, in caso di esito sfavorevole della controversia, nel rifiuto della garanzia e, persino, nel rifiuto di sostenere le spese di difesa (invero relative allo stesso legale indicato dalla compagnia).

Con l'appellativo di «garanzia ricerca guasto» l'assicurazione si mette al riparo da aggravamenti del danno (soprattutto in caso di allagamenti e infiltrazioni) contemplando un'ipotesi di salvataggio; l'art. 1914 c.c. stabilisce che l'assicurato deve fare quanto possibile al fine di limitare o non aggravare il danno e che le spese del salvataggio siano a carico dell'assicuratore; con la clausola di “ricerca guasto” la compagnia rimborsa al condominio i costi relativi alla ricerca ed alla riparazione del guasto, in modo che l'amministrazione intervenga immediatamente scongiurando l'aumento del risarcimento, al terzo, dovuto al perdurare del fenomeno dannoso; pur rappresentando, normalmente, la clausola, una statuizione contrattuale, la compagnia sarebbe, ugualmente, tenuta a mantenere indenne l'amministrazione del caseggiato dai costi relativi alla ricerca ed alla riparazione del guasto.

Il costo della riparazione, peraltro, non copre anche le sostituzioni di tratti di tubazioni o altro, ma la mera “apertura” per la verifica, l'eliminazione della causa, la chiusura e il ripristino; è da rilevare che, proprio in quanto trattasi di salvataggio, la ricerca guasto non opera qualora non sussista un danno risarcibile quando, ad esempio, l'infiltrazione si sia dispersa non danneggiando alcuno.

La polizza globale è, fondamentalmente, una polizza per la copertura della responsabilità civile, ma ciò non esclude che le polizze contengano garanzie accessorie per assicurazioni danni a beni condominiali, ad esempio, garanzia cristalli, per la rottura vetri di portoni, incendio, ecc.; in queste ipotesi l'indennizzo è proporzionale al bene assicurato, riferito al valore della costruzione.

Ciò implica che se la costruzione è “sottoassicurata”, cioè è assicurata per un valore inferiore al valore del materiale con la quale è edificata, l'indennizzo del bene danneggiato sarà, a prescindere dalla franchigia, ridotto proporzionalmente al difetto di valore.

Sia nelle ipotesi di assicurazione per la responsabilità civile (compresa la garanzia ricerca guasti) che per le ipotesi di assicurazioni accessorie per danni, le polizze, normalmente, presentano una franchigia, ovvero una somma che viene scorporata dal pagamento e, comunque, al di sotto della quale l'indennizzo non è dovuto.

Normalmente, le polizze fabbricato non ricomprendono i danni derivanti da infiltrazioni, anzi, normalmente queste tipologie vengono espressamente escluse dall'operatività delle polizze; la ragione è evidente atteso che, qualora venissero coperti tutti i danni per difetti di impermeabilizzazione, i condomini ometterebbero la manutenzione, addossandone i costi derivanti dai risarcimenti alle compagnie assicuratrici.

Di norma, peraltro, le assicurazioni ricomprendono le garanzie per danni prodotti da acqua condotta, cioè i danni prodotti a terzi e, soprattutto, a condomini, per le infiltrazioni dovute alla rottura accidentale di tubazioni, sia condominiali sia private.

Si tratta, anche in questo caso, di copertura per responsabilità civile; le polizze, normalmente, circoscrivono la garanzia alle rotture accidentali, con ciò escludendo le rotture dovute a vetustà degli impianti e/o delle tubazioni; nonostante ciò, la giurisprudenza di legittimità ha affermato che il termine “rottura accidentale” ricomprenda anche la colpa, a meno che la polizza non la escluda espressamente (Cass. civ., sez. III, 26 febbraio 2013, n. 4799); la motivazione dell'orientamento è basata sul fatto che, interpretando in altro modo, si verrebbe a fare coincidere l'accidentalità con il caso fortuito, fattispecie per la quale, peraltro, non sussisterebbe neppure responsabilità; in realtà, tra la responsabilità per colpa e il caso fortuito c'è la responsabilità oggettiva per custodia ex art. 2052 c.c. e, pertanto, può non ricorrere il caso fortuito e può mancare la colpa, nondimeno il proprietario è, comunque, tenuto a risarcire per responsabilità oggettiva e, pertanto, la rottura accidentale sarebbe circoscritta alla suddetta fattispecie.

La prassi prevede che l'indennizzo al terzo danneggiato sia liquidato, dalla compagnia, unitamente all'indennizzo per la ricerca e la riparazione del guasto, che sarà dovuta per la spesa occorrente e per il ripristino.

Un problema a parte riguarda la braga di raccordo delle acque nere; i relativi impianti di scarico sono costituiti dal tratto orizzontale che corre, normalmente, sotto l'edificio e che, raccolti gli scarichi di tutte le colonne, si collega alla fognatura pubblica; dette colonne, a loro volta, sono costituite dai tratti di tubo verticali, denominati “collettori” nonché dalle “braghe”, che costituiscono i collegamenti con le singole proprietà e che sono costituiti da una diramazione (cioè, dalla braga intesa in senso stretto) e da un “bicchiere”, che unisce i diversi tratti del collettore; normalmente, la condotta verticale subisce danni nel tratto tra il “bicchiere” (che fascia la colonna verticale) e la sua diramazione orizzontale (che è privata); tale circostanza rende oltremodo complicato individuare se il danno sia da considerarsi privato o condominiale e ciò, soprattutto, in relazione all'addebito della franchigia.

Va detto che le affermazioni contenute nelle sentenze di legittimità che si sono occupate di tale materia (a volte anche contraddittorie, soprattutto in riferimento ai sinistri condominiali), scontano le caratteristiche del giudizio di Cassazione che, notoriamente, è di stretta legittimità e a critica vincolata (non essendo quindi possibile il sindacato sul parere del C.T.U. se immune da vizi di motivazione). In conseguenza di ciò non sono rari i conflitti di interpretazione in seno alle stesse sezioni della Suprema Corte proprio con riferimento alla fattispecie del contratto di assicurazione “RC fabbricato”.

L'amministratore è il soggetto che, quale sottoscrittore della polizza e, soprattutto, quale rappresentante dei condomini ed esecutore della loro volontà, è tenuto alla gestione dei rapporti con la compagnia assicurativa in caso di sinistro.

Qui di seguito, quindi, si procederà a descrivere le attività che l'amministratore è tenuto ad espletare nel caso in cui si verifichi un sinistro, in particolare con riferimento all'ipotesi, frequente nel concreto, di danno da acqua condotta.

Una volta ricevuta la notizia di un sinistro l'amministratore, entro tre giorni, dovrà trasmettere denuncia alla compagnia assicuratrice dell'edificio, descrivendo il danno, la possibile causa e, naturalmente, il luogo esatto nel quale si è verificato, corredando la relazione dei recapiti degli interessati.

Dopo qualche giorno la compagnia invia un perito, al fine di stimare l'entità del danno, la causa e di procedere ad una valutazione, peraltro sempre sottoposta al placet del liquidatore (c.d. accertamento conservativo).

Secondo una prassi diffusa, la liquidazione è divisa in due parti: liquidazione per ricerca e riparazione guasto (con sottrazione della franchigia) e valutazione del costo di ripristino ai terzi o condomini danneggiati. Se l'importo della ricerca e riparazione è sufficiente, l'amministratore potrà accettare la liquidazione mentre, in relazione ai danneggiati, prima di sottoscrivere l'accettazione, dovrà raccogliere il consenso dai medesimi e ciò in quanto, qualora la somma liquidata non fosse sufficiente, e i danneggiati ritenessero di agire in giudizio, il condominio o il condomino responsabile potrebbero chiamare in garanzia l'assicurazione (senza averne accettato la liquidazione insufficiente).

Per quanto concerne la franchigia, se il danno è stato cagionato da una parte comune, sarà il condominio a farsi carico del rimborso ai danneggiati, se invece il danno è stato causato dalla perdita di un tubo privato, il compito dell'amministratore si definisce con il pagamento di quanto riconosciuto, rimanendo una questione tra le parti (danneggiante e danneggiato) la somma di franchigia non coperta.

Lo stesso vale per la ricerca guasto: se la responsabilità è del condominio, questo si farà carico della differenza, ma se il responsabile è il singolo, il condominio non potrà addebitare nel riparto, a carico di quest'ultimo, la spesa già corrisposta all'artigiano ma dovrà porla a carico di tutti e, qualora il responsabile non se ne voglia fare carico, agire in giudizio per il rimborso (Cass. civ., sez. II, 6 ottobre 2008, n. 24696).

Tamanti, Il recesso del condominio e le penali contrattuali alla luce del codice del consumo, in Archivio delle locazioni, del condominio e dell'immobiliare, 2017, fasc. 2, p. 166

Belli, Condominio "consumatore": nullità di protezione delle clausole vessatorie nei contratti di assicurazione e intervento integrativo del giudice, in Giurisprudenza di merito, 2013, fasc. 2, p. 282

Monegat, L'assicurazione risarcisce i danni causati da rottura di impianto idrico condominiale anche se derivanti da comportamento colposo dell'assicurato, in Immobili & proprietà, 2013, fasc. p. 5

Bordolli, L'assicurazione nel condominio, in Immobili e proprietà, 2012, fasc. 3, p. 149

Natali, Il condominio: una figura in cerca di una veste giuridica, in La Nuova giurisprudenza civile commentata, 2009, fasc. 7-8, parte 1, p. 662

Salciarini, Polizza assicurativa e legittimazione ad agire del singolo condomino, in Immobili & proprietà, 2009, fasc. 5, p. 18

Tortorici, L'assicurazione del condominio, ,in Immobili & proprietà, 2009, fasc. 8, p. 496