Attribuzione delle spese straordinarie approvate prima del rogito di compravendita

Il legislatore con l'art. 63, commi 4 e 5, disp. att. c.c. prevede che: chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente; chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. Dunque, secondo la disposizione in commento, il venditore è esentato da qualsiasi obbligo di spesa verso il condominio dal momento in cui abbia comunicato all'amministratore il trasferimento della proprietà. Tuttavia, limitatamente ai rapporti interni tra venditore e acquirente, con particolare riferimento a lavori straordinari sulle parti o servizi comuni che siano stati deliberati prima del passaggio di proprietà, la giurisprudenza prevede l'obbligatorietà delle spese “in capo al venditore” in assenza di un accordo contrario tra le parti. Pertanto, nel caso in cui, successivamente alla deliberazione straordinaria dell'assemblea, che abbia disposto l'esecuzione dei lavori, sia stata venduta un'unità immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano su chi era proprietario dell'immobile compravenduto al momento dell'approvazione della delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione, anche se, al momento della compravendita, il venditore non aveva assolto a tutti gli oneri relativi (Trib. Salerno 13 febbraio 2020, n. 614). Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente; sicché, l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. c.c. Resta inteso che è da ritenersi valida “l'eventuale” previsione di una diversa pattuizione adottata tra alienante e acquirente, al fine di far ricadere sull'uno o sull'altro l'onere per delle spese relative ai lavori di straordinaria manutenzione, deliberate e ancora da eseguire (Cass. civ., sez. II, 10 aprile 2013, n. 8782).