Imposta di registro: applicabile ai terreni rurali la determinazione automatica del valore venale

In tema di imposta di registo la Cassazione, con sentenza n. 2086/2016, ha precisato che la disposizione di cui all'art. 52, co. 4, D.P.R. n. 131/1986, esclude l'applicabilità del criterio automatico di valutazione ai terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria. La norma si riferisce in particolare alle aree che in base ai piani urbanistici sono destinate a fini residenziali, e quindi, non può essere interpretata estensivamente anche per i terreni aventi una destinazione diversa, che nel caso di specie risulta essere rurale con ridotta possibilità di edificazione.

La vicenda prende avvio da un avviso di rettifica di liquidazione notificato alla contribuente per imposta di registro, ipotecaria e catastale, con riguardo al maggior valore attribuito ad una porzione di terreno non edificabile, rispetto a quello dichiarato dalle parti nell'atto di compravendita.

La Commissione tributaria regionale si sofferma (recependo in toto) la congruità dei parametri di determinazione del valore venale attribuibile alla porzione non edificabile; l'opposta decisione del giudice di primo grado, invece, aveva ritenuto nella specie applicabile il criterio di valutazione automatica, in quanto doveva ritenersi frutto di "un esame superficiale del certificato rilasciato dall'ufficio tecnico [...] superato dalla stima tecnica dell'agenzia del territorio...".

La vertenza, ricordano i Giudici di legittimità, non solo verteva sulla corretta quantificazione comparativa del valore venale del terreno, quanto - piuttosto - sull'applicabilità ex se di tale criterio in luogo di quello automatico di cui al quarto comma dell'art. 52 cit.

Nella disamina della CTR quest'ultimo parametro viene considerato non applicabile, e nella stessa misura non vengono nemmeno esplicitate le ragioni per cui il dato oggettivo ed incontrovertibile poteva essere superato dalla 'stima tecnica' eseguita. "Valutazione, quest'ultima, preclusa dalla sussistenza dei requisiti di determinazione automatica di valore in ipotesi di terrreno inedificabile ex art. 52, co. 4, cit.; disposizione costituente limite al potere accertativo".

La giurisprudenza di legittimità si era già pronunciata in passato sul tema sostenendo che in tema di imposta di registro, l'art. 52 cit., esclude l'operatività del criterio automatico di valutazione "ai terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono destinazione edificatoria e non può, dunque, intendersi riferita anche ai terreni che hanno una destinazione diversa (rurale) - con un ridotto indice di edificabilità".

Sulla base di tali considerazioni, la Corte accoglie il ricorso del contribuente considerando che nel caso di specie vi è la possibilità di "applicare il criterio della determinazione automatica del valore ex art. 52 cit., con conseguente illegittimità dell'avviso di rettifica basato sull'attribuzione, alla porzione agricola in oggetto, di un maggiore valore venale e di appetibilità commerciale".