Deposito cauzionale

Il deposito cauzionale è la più comune, nonché peculiare della locazione, forma di garanzia degli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore in ambito locatizio riconducibile alla categoria delle c.d. «garanzie idonee» menzionate dall'art.1608 c.c. Il legislatore l'ha disciplinato all'art.11 della l. 392/1978 (c.d. dell'equo canone) che ha comportato l'abrogazione per incompatibilità - ai sensi del successivo art. 84 - delle precedenti disposizioni che lo regolamentavano, tra cui l'art.4 della l.22 dicembre 1973, n. 841, secondo cui il deposito cauzionale non poteva essere superiore a due mensilità del canone e doveva essere depositato su un conto bancario vincolato.

L'art. 11 citato è ancora in vigore, non soltanto per le locazioni non abitative - ex art. 41 l. equo canone, ma anche per quelle abitative, in quanto non abrogato dall'art.14 della l. n. 431/1998 (legge locazioni abitative).

L'art. 11 della l. n. 392/1978 non è la prima norma che introduce nella legislazione speciale il deposito cauzionale, già a suo tempo regolamentato dalla legislazione vincolistica all'art.4 della l. n.841/1973, abrogato per incompatibilità dall'art.11 predetto che prevedeva che esso non potesse superare le due mensilità del canone e dovesse essere depositato su un conto bancario vincolato.

Nel codice civile non vi è menzione del deposito cauzionale e l'unica norma sulla garanzia in materia di locazioni è rappresentata dall'art.1608 c.c. secondo la quale il conduttore deve fornire l'immobile locato di un numero sufficiente di mobili, o prestare garanzie al fine di permettere al locatore di soddisfarsi qualora non ottenga il pagamento della pigione.

In assenza di una definizione normativa la giurisprudenza, conformemente alla dottrina prevalente, configura il deposito cauzionale, nella misura in cui abbia ad oggetto denaro o, eventualmente, altre cose fungibili, come pegno irregolare con funzione di garanzia delle obbligazioni gravanti sul conduttore, sicché, una volta versato, esso diviene di proprietà del locatore residuando in capo al conduttore un diritto di credito esigibile solo nel momento in cui, cessato il contratto e venuta meno la sua finalità, il conduttore potrà chiederne la restituzione. La natura di pegno irregolare deriverebbe dalla circostanza dello spossessamento in danno del conduttore di una somma di denaro che viene consegnata al locatore, mentre la irregolarità è data dal fatto che il bene dato in pegno, si confonde con il patrimonio del locatore, che ne diviene il proprietario. Inoltre nel pegno regolare il creditore non può disporre del bene ricevuto, che è individuato e deve essere custodito e restituito al debitore all'estinzione del debito. Nel caso di specie, invece, il locatore può disporre liberamente del deposito ed è tenuto unicamente alla restituzione di una somma equivalente a quella versatagli all'inizio del rapporto oltre alla corresponsione degli interessi.

La funzione del deposito è, quindi, quella di assicurare l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, del conduttore, ivi compresa l'osservanza della destinazione, la regolarità dei versamenti periodici, l'esatta restituzione del bene locato e, quindi, non soltanto di quella relativa al pagamento del canone (Cass. civ., sez.II, 15 ottobre 2002, n.14655). Ne deriva che la somma versata a titolo di deposito cauzionale non può essere opposta in compensazione, a meno che le parti lo convengano espressamente, con i canoni dovuti (nemmeno con gli ultimi) perché altrimenti verrebbe meno la sua funzione di garanzia per le altre obbligazioni eventualmente ancora rimaste a carico del conduttore.

L' art. 11 della l. 27 luglio 1978, n. 392, sulla falsariga di quanto previsto dalla norma abrogata, contiene una scarna disciplina dell'istituto, limitandosi a prescrivere: che il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone; che la somma versata produce interessi legali i quali devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.

Se l'obbligo di versamento del deposito cauzionale è previsto in contratto, sorge in capo al locatore un diritto di credito che ha ad oggetto, normalmente, il pagamento di una o piò mensilità del canone, esigibile immediatamente (ai sensi dell'art.1183 c.c.) salvo che sia altrimenti determinato il tempo per il suo versamento.

La mancata corresponsione del deposito cauzionale, inteso come idonea garanzia prevista dall'art.1608 c.c. può giustificare la richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore ai sensi degli artt.1453 e 1455 c.c.

Anche la circostanza che il conduttore pretenda, nel corso del rapporto locatizio, di imputare l'importo del deposito ai canoni di locazione è stato qualificato come inadempimento delle obbligazioni gravanti sul conduttore e, quindi, comportamento idoneo a giustificare la risoluzione del contratto.

In tema di locazioni di immobili urbani, l'art. 11 della l. 27 luglio 1978 n. 392, disponendo che il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone produttive di interessi legali da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno, ha abrogato per incompatibilità, ai sensi del successivo art. 84, l'art. 4 della l. 22 dicembre 1973, n. 841.

La norma previgente prevedeva, infatti, che il deposito cauzionale non poteva essere superiore a due mensilità del canone e doveva essere depositato su conto bancario vincolato.

In quanto jus superveniens l'art.11 cit. si applicava a decorrere dall'entrata in vigore della citata l. n. 392/1978, non solo ai rapporti di nuova costituzione ma anche a quelli in corso, in regime transitorio.

L'art.11 della l. n.392/1978 sebbene collocato nel capo relativo alle locazioni ad uso abitativo, si applica anche alle locazioni ad uso non abitativo. L'art. 41 della citata legge prevede, infatti, che le disposizioni di cui agli artt. 7-11 della medesima legge si applichino anche ai contratti di cui all'art. 27, ovvero ad una parte dei contratti di locazione c.d. ad uso diverso (v. anche Cass.civ., sez.III, 30 maggio 2008,n. 14470).

L'art.11 continua poi a trovare applicazione anche in seguito all'entrata in vigore della l. n.431/1998 in quanto non compare tra le norme oggetto di esplicita abrogazione.

Con riferimento alle locazioni abitative, l'abrogazione parziale dell'art. 79 della l. equo canone consente di derogare alla norma in esame (quanto alla misura e alla natura fruttifera del deposito) con l'unico limite che la pattuizione non sia volta ad eludere la norma di cui all'art.13 della l. locazioni abitative attribuendo al locatore vantaggi non dovuti e privi della natura della sinallagmaticità: infatti. l'art.13 cit. della l. n.431/1998 si riferisce solo al canone e alla durata contrattuale quali elementi non modificabili in pregiudizio del conduttore.

La norma continua invece ad essere unidirezionalmente imperativa per le locazioni non abitative (Cass.civ.,sez.III, 15 ottobre 2002, n. 14655).

Non è pacifico in giurisprudenza se il deposito cauzionale, in applicazione dell'art. 11 l. equo canone possa subire incrementi collegati all'aumento del corrispettivo della locazione per effetto della clausola ISTAT, sì da corrispondere a tre mensilità di canone corrente.

Quanto agli interessi, prima di essere espressamente regolato dalla legislazione speciale, il deposito cauzionale era ritenuto non produttivo di interessi giacché a norma dell'art.1282 c.c. i frutti civili sono prodotti solo dai crediti liquidi ed esigibili e il deposito non può essere considerato tale dal momento che il diritto alla restituzione sorge solo alla fine del rapporto locatizio.

A seguito della entrata in vigore della l. eq. can., tale diritto alla corresponsione degli interessi non è più messo in discussione.

Il relativo riconoscimento al conduttore risponde all'esigenza di evitare che, per effetto della redditività del deposito, il locatore possa vedersi incrementare il corrispettivo (Cass.civ., sez. III, 21 giugno 2002, n.9059; Cass.civ., sez.III, 19 agosto 2003, n, 12117). Infatti, la disposizione ha natura imperativa in quanto persegue finalità di ordine generale, di tutela del contraente più debole con la conseguenza che tali interessi sono irrinunciabili e devono essere corrisposti anche in difetto di una esplicita richiesta (Trib. Roma 7 dicembre 2015; Trib.Roma 3 febbraio 2016; Trib. Roma 2 dicembre 2016; da ultimo, v. Cass.civ., sez.V, 11 agosto 2016, n. 16969).

Gli interessi vanno restituiti, se non si è provveduto in precedenza alle scadenze annuali, unitamente al deposito cauzionale stesso una volta che il vincolo contrattuale si sia risolto.

Tuttavia, la non necessità dell'istanza attiene alla richiesta di natura sostanziale, quale atto unilaterale recettizio a decorrere dal quale va calcolata la somma domandata, ma non alla richiesta di natura processuale intesa come domanda o eccezione posta al giudice.

Ne discende che il conduttore convenuto in sede giudiziale per il pagamento di somme potrà eccepire in compensazione gli interessi annuali a lui dovuti sulla somma versata a titolo di cauzione, invocando detta estinzione che opera come eccezione di senso stretto, quindi, non rilevabile d'ufficio dal giudice per espresso divieto di cui all'art. 1242, comma 1, e soggetta tanto nel rito del lavoro che in quello ordinario alla sanzione di inammissibilità se non proposta in primo grado(Cass.civ., sez. III, 21 giugno 2002, n.9059).

Quanto agli interessi sul deposito e alla eventuale capitalizzazione, una volta che il locatore abbia adempiuto tardivamente la corresponsione annuale, si ritiene l'applicabilità generale dell'art. 1283 c.c., secondo cui gli interessi scaduti non producono interessi se non dal giorno della domanda giudiziale e per effetto di convenzione (Cass.civ., sez. III, 19 agosto 2003, n.12117; Cass.civ., sez. III, 15 ottobre 2002, n. 14655).

Il termine di prescrizione del diritto al pagamento degli interessi inizia decorrere soltanto dalla data di riconsegna della cosa locata, giacché il conduttore non richiedendoli espressamente a scadenze annuali dimostra acquiescenza a riceverli solo alla fine del rapporto locatizio, momento in cui diventa esigibile l'obbligo di ricevere sia il deposito che gli interessi con decorrenza del relativo termine prescrizionale per l'uno e per gli altri.

L'obbligo di restituire al conduttore il deposito cauzionale unitamente agli eventuali interessi non corrisposti annualmente sorge una volta che il contratto di locazione si sia risolto e il conduttore abbia integralmente adempiuto le sue obbligazioni.

Tuttavia, il locatore non può trattenere la relativa somma a tempo indeterminato dopo la riconsegna dell'immobile, allo scopo di una eventuale futura rivalsa per pretesi danni, ma deve proporre domanda giudiziale, potendo altrimenti in conduttore agire per la restituzione anche con il ricorso alla procedura monitoria.

Obbligato alla restituzione del deposito è il locatore o chi sia a lui succeduto anche a titolo particolare, senza che l'acquirente subentrante nel contratto (ai sensi dell'art.1602 c.c.) possa opporre di non avere lui ricevuto la consegna della somma.

Nel caso di cessione del contratto di locazione non abitativa, ai sensi dell'art. 36 l. equo can. l'onere del deposito cauzionale già costituito a favore del locatore deve far carico al nuovo conduttore, a meno che una specifica convenzione tra cedente e cessionario lo escluda. Da cui il diritto del conduttore che cede il contratto di locazione di ottenere dal cessionario, nuovo conduttore, il rimborso di quanto a suo tempo versato al locatore a tale titolo (Trib. Firenze 29 marzo 1993).

Infatti, diversamente ragionando, l'onere del versamento continuerebbe senza ragione a gravare su un soggetto che non è più conduttore e che per di più al termine della locazione non potrà richiedere la restituzione del deposito.

Il diritto del conduttore alla restituzione del deposito cauzionale si prescrive nell'ordinario termine decennale, attesa la funzione di garanzia che non consente di ricondurre l'istituto in esame nell'alveo normativo proprio di quelle somme costituenti un «corrispettivo» di locazioni, assoggettate, ex art. 2948, n. 3), c.c., al regime della prescrizione quinquennale.

Il termine prescrizionale decorre, ai sensi dell'art.2935 c.c. dal giorno della restituzione della cosa locata.

La previsione della pattuizione di una fideiussione prestata dal conduttore in aggiunta alla costituzione di un deposito cauzionale pari a due mensilità di canone è stata ritenuta legittima sul presupposto che, ove il legislatore avesse voluto estendere il regime protettivo di cui all'art. 79 l. equo can. al divieto di prestazione di altre forme di garanzia, non si sarebbe limitato a sancire puramente e semplicemente la misura massima del deposito.

Pertanto, la nullità ex art. 79 l. equo can. non può colpire pattuizioni tendenti a costituire forme di garanzia assimilabili al deposito di cui all'art. 11, limitatamente alla parte eccedente la misura fissata in detta norma.

Parimenti è sta ritenuta valida, anche per un immobile ad uso non abitativo, la clausola recante la sostituzione del deposito cauzionale con una fideiussione, anche a prima richiesta (Trib. Vicenza 13 giugno 2002).

Allorché la fideiussione bancaria a semplice richiesta sia stata costituita con funzione sostituiva del deposito cauzionale, essa costituisce non già una tipica garanzia fideiussoria ma una garanzia atipica che, salva la c.d. exceptio doli, non consente al garante di opporre eccezioni scaturenti dal rapporto sottostante (locatizio), obbligandolo a pagare sulla base della sola domanda del locatore.

Di Marzio - Falabella, La locazione, Torino, 2001;

Carrato - Scarpa, Le locazioni nella pratica del contratto e del processo, Milano, 2001;

Bucci, La disciplina delle locazioni abitative dopo le riforme, Padova, 2000;

Falabella, Trasferimento e reimpiego della posizione contrattuale, in Di Marzio (a cura di), La locazione, in Il diritto privato nella giurisprudenza, a cura di Cendon, Torino, 2005.