Trust immobiliare

Il trust è il rapporto giuridico in forza del quale un soggetto, definito disponente, trasferisce la titolarità dei propri diritti su beni al trustee (persona fisica o giuridica) affinchè costui, divenutone proprietario formale, li amministri, conservi e utilizzi nell'interesse di uno o più beneficiari, oppure per il raggiungimento di un certo scopo. Nell'atto istituivo del trust sono definite le attribuzioni degli uffici coinvolti: il trustee potrà quindi disporre o gestire i beni affidatigli solo secondo il programma redatto dal disponente. E' altresì possibile che il disponente nomini se stesso quale trustee (trust autodichiarato) ovvero nomini un «guardiano», ossia un soggetto con compiti di controllo sull'attività posta in essere dal trustee, segnatamente vigilando che costui non ponga in essere comportamenti in contrasto con le finalità del trust e ne gestisca il patrimonio con l'obiettivo di realizzare il programma delineato nell'atto istitutivo.

L'istituto del trust, di nota derivazione anglosassone, è stato riconosciuto nell'ordinamento giuridico italiano a decorrere dal 1 gennaio 1992, a seguito della ratifica della Convenzione dell'Aja del 1 luglio 1985, intervenuta con l. 16 ottobre 1989 n. 364. L'avvenuto recepimento di tale normativa consente di riconoscere effetti giuridici al trust cosiddetto «interno», rispetto al quale, cioè, ogni componente oggettiva (i beni conferiti nel fondo in trust) e soggettiva (disponente, beneficiari, trustee ed eventualmente il guardiano) si collochi sul territorio nazionale, restando unico elemento di estraneità la legge regolatrice che disciplina il rapporto sostanziale, necessariamente straniera, prescelta dal disponente tra i numerosi ordinamenti che conoscono il trust quale istituto tipico e positivizzato.

L'effetto giuridico principale dell'istituzione del trust è la segregazione patrimoniale: il fondo in trust non si confonde nel patrimonio del trustee, non è aggredibile dai suoi creditori personali, non fa parte di alcun regime patrimoniale nascente dal suo matrimonio o unione civile o da relative convenzioni e non forma oggetto della sua successione ereditaria; al contempo, gli stessi beni non possono essere escussi dai creditori del disponente e dei beneficiari (qualora sin dall'origine titolari della posizione, appunto, beneficiaria). Oltre che segregata, la permanenza della posizione dominicale nel patrimonio del trustee è per definizione temporanea, essendo il trustee proprietario limitatamente al tempo in cui rivesta l'ufficio, e funzionale al perseguimento dell'interesse altrui, nel senso che il trustee, pur essendo formalmente proprietario del patrimonio separato costituente il fondo in trust, non può disporne liberamente nel proprio interesse, essendo tenuto ad amministrarlo e gestirlo a vantaggio dei beneficiari (ovvero, nel trust per uno scopo, per la realizzazione del fine voluto dal disponente).

L'effetto segregativo nascente dal trust eccettua quindi la previsione dell'art 2740, comma 1, c.c. che fonda il principio generale della responsabilità illimitata del debitore con tutti i beni presenti e futuri salvi i casi previsti dalla legge. E' noto al riguardo come il nostro ordinamento conosca già numerose deroghe alla garanzia patrimoniale generica del debitore: tra le figure tipiche che realizzano una (più o meno intensa) segregazione del patrimonio vi sono gli istituti privatistici del fondo patrimoniale (art. 167 ss. c.c.), i patrimoni destinati per le società per azioni (art. 2447-bis c.c.), gli atti di destinazione (art. 2645-ter c.c.), l'accettazione dell'eredità con beneficio di inventario, che consente all'erede di rispondere dei debiti soltanto con i beni che ha ereditato, evitando di confondere il suo patrimonio con quello del defunto (art. 490 c.c.), i fondi speciali per la previdenza e assistenza costituiti dall'imprenditore e non aggredibili dai suoi creditori (art. 2117 c.c.), e finanche le ipotesi di esdebitazione introdotte nell'ambito delle procedure concorsuali (art. 142 ss. l. fallim. e le nuove disposizioni sul concordato preventivo, artt. 160 e 169-bis l. fallim.).

Anche con riguardo al trust la limitazione alla responsabilità patrimoniale è stata previamente autorizzata dal legislatore nazionale allorché, con la l. n. 364/1989 di ratifica, ha dato integrale esecuzione alla Convenzione dell'Aja avente ad oggetto la istituzione di trust che producono quale effetto principale, stabilito nella Convenzione stessa, appunto la segregazione dei beni che sono posti nel fondo in trust.

Il trust è un istituto duttile ed adattabile a esigenze diverse purché meritevoli di tutela, cioè non contrarie alla legge, ma dirette a proteggere e tutelare posizioni giuridiche che resterebbero altrimenti prive di adeguata protezione. Esso è frequentemente utilizzato nell'ambito familiare per destinare beni e risorse ai bisogni dei componenti della famiglia con più efficacia del fondo patrimoniale e a prescindere dal matrimonio e dalla sua durata, per assicurare l'assistenza a soggetti deboli (l. n. 112/2016), per consentire il passaggio generazionale delle aziende familiari, per scopi commerciali ovvero ancora per la semplificazione delle diverse procedure in crisi della impresa, ad esempio, in cessazione dell'attività per ridurre al minimo rischi di fallimento o in concordati preventivi per riduzione dei debiti.

Ragionare di trust nell'ambito condominiale potrebbe, a prima vista, sembrare un azzardo di fantasia giuridica; così non è, tuttavia, se si pensa, ad esempio, che il problema della soggettività giuridica del condominio è risolta negli Stati Uniti proprio attraverso il trust: la Section 3-101 dello Uniform Common Interest Owership Act [1994] stabilisce che debba essere organizzata una unit owners'association nella forma di una profit or nonprofit corporation, trust, partnership o unincorporated association.

La separazione della sorte di un determinato bene dalle vicende patrimoniali del suo titolare, mediante il trasferimento della proprietà ad un altro soggetto che ne diviene proprietario ma che dovrà gestire tale bene perseguendo le finalità indicate dal disponente, è un'esigenza che ben può essere sentita dalla compagine condominiale e che può essere dunque soddisfatta proprio tramite l'istituzione di un trust. Si pensi all'acquisto di un bene da destinare alla collettività condominiale, alla necessità di destinare determinate risorse ad interventi di natura straordinaria, o ancora alla richiesta di terzi creditori di ottenere garanzie reali (che si aggiungono alla solidarietà dei condomini) per l'adempimento delle obbligazioni condominiali: in tutti questi casi la peculiarità offerta dalla segregazione può risultare utile (e a volte insostituibile) per la realizzazione degli interessi dei condomini, spesso ostacolati dai meccanismi farraginosi che connotano il funzionamento dell'ente gestorio; l'unico limite è dettato dagli interessi rappresentati, tutti di natura disponibile, che potranno trovare soddisfazione nell'assetto trust con il solo argine della contrarietà all'ordine pubblico.

Il condominio non ha personalità giuridica e dunque non può rendersi acquirente né accettare donazioni; in altri termini, il condominio non può essere proprietario di alcun bene. L'unico modo per validamente acquistare un bene immobile da mettere al servizio comune è conseguire in assemblea l'unanime volontà dei condomini, cosicché il bene apparterrà in comunione a tutti i partecipanti l'ente di gestione. Può accadere, ad esempio, che nel complesso condominiale il costruttore o l'unico originario proprietario si sia riservato la proprietà di un'area cortilizia, di una unità immobiliare, di spazi nel sottotetto o al piano interrato: porzioni immobiliari utilizzate per fini comuni, ma non facenti parte delle «parti comuni» perché non ricompresi nell'elenco di cui all'art. 1117 c.c. (e dunque non sorrette dalla presunzione di comunione), né nel titolo di compravendita e neppure nel regolamento di condominio. Lo stesso costruttore può in un secondo tempo determinarsi a cedere al condominio tale porzione, eventualmente anche a titolo di liberalità. La cessione può avvenire solo in favore di tutti i condomini; tuttavia, soprattutto nei condomini complessi (supercondominii) o comunque caratterizzati da un elevato numero di condomini, è pressoché impossibile raggiungere non solo l'unanimità dei consensi, ma addirittura realizzare la partecipazione di tutti i condomini alle assemblee.

E' dunque evidente il rischio connesso a tale stato di diritto: è sufficiente che un singolo condomino si opponga all'acquisto, o più semplicemente non partecipi all'assemblea, per impedire il compimento dell'operazione negoziale; in entrambi i casi l'interesse sarebbe definitivamente irrealizzabile, perché la mancanza di soggettività del condominio impedisce qualsiasi iniziativa diretta all'acquisto di beni in assenza dell'unanimità dei consensi. In tale situazione è possibile procedere all'acquisto o all'accettazione della donazione per mezzo di un trust: si tratta di un trust di scopo, irrevocabile, la cui finalità è l'acquisto di un'unità immobiliare o di un'area da destinare a scopi comuni. Merita di essere evidenziato che l'istituzione del trust consente anche di superare il problema dell'intestazione dell'immobile acquistato nell'interesse del condomino: pur ammesso che l'acquisto segua alla deliberazione unanime di tutti i partecipanti l'ente gestorio permarrebbe poi la difficoltà relativa alla proprietà formale dell'immobile in regime di condominio: il bene dovrebbe essere intestato a ciascuno dei condomini acquirenti o, in alternativa, a un soggetto individuato, il quale, divenendo a tutti gli effetti proprietario del bene, potrebbe disporne liberamente senza alcun vincolo; diversamente, con l'istituzione del trust, unico titolare a favore del quale effettuare la trascrizione è il trustee.

Disponenti del trust sono i condomini che desiderano acquisire (per compravendita o donazione) l'immobile e che hanno espresso tale volontà nella deliberazione assunta, a maggioranza qualificata, dall'assembla condominiale, la quale deve altresì deliberare lo stanziamento della somma necessaria all'acquisto ovvero di una somma meramente simbolica per gli oneri fiscali relativi all'accettazione della donazione. L'atto istitutivo del trust, da redigersi per atto pubblico o scrittura privata autenticata, contiene la nomina del trustee (in ipotesi lo stesso amministratore) che, dotato delle disponibilità finanziarie, procede all'acquisto (o accetta la donazione) dell'immobile da destinare a parte comune: il bene entra così a far parte del fondo in trust nella proprietà formale, ma piena ed esclusiva, del trustee ma vincolato alla sola destinazione stabilita nell'atto istitutivo. I beneficiari di un trust condominiale finalizzato all'acquisto di un bene comune sono tutti i condomini, individuati come categoria: essi sono sia beneficiari delle utilità, dunque dell'eventuale reddito del bene in trust (in senso lato, sia fruendone direttamente sia concedendo il bene in uso a terzi), sia beneficiari finali del fondo: nel caso in cui, raggiunta l'unanimità dei consensi, l'immobile in trust diventi di proprietà comune, esso sarà attribuito pro quota millesimale ai condomini che siano tali al termine della durata del trust; in tale ultimo caso spetterà al trustee il potere di decidere a chi, nell'ambito della categoria individuata dall'atto istitutivo, conferire il bene in trust al termine del rapporto, non essendo possibile individuare nominativamente, al momento della sua istituzione, tutti i condomini beneficiari.

Tra le novità introdotte dalla l. n. 220/2012 vi è l'obbligo per l'assemblea dei condomini di costituire, in caso di deliberazioni aventi ad oggetto l'approvazione di opere di manutenzione straordinaria e di innovazioni, un fondo speciale di importo pari ai lavori da realizzare (art. 1135, n. 4,c.c.). La nuova formulazione dell'articolo, nell'elencare le attribuzioni dell'assemblea dei condomini, specifica che con le medesime deliberazioni aventi ad oggetto opere di manutenzione straordinaria e innovazioni occorre obbligatoriamente costituire un «fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori».

L'obbligatorietà del fondo, unanimemente interpretata nel senso di prevedere solamente una contabilità separata, ossia una mera scrittura contabile dove accantonare le risorse finanziarie deliberate per l'opera di carattere straordinario (o l'innovazione), si risolve operativamente nel versamento dell'importo necessario per le opere nel conto corrente intestato al condominio. E' ovvio che tale somma si confonderà con la restante liquidità condominiale, andando ad incrementare il conto stesso della sua originaria consistenza: la confusione non garantisce quindi che le risorse versate dai condomini siano destinate e finalizzate al pagamento dei lavori deliberati dall'assemblea per gli interventi di manutenzione straordinaria o per le innovazioni. Infatti, un qualunque creditore del condominio, vista insoddisfatta la propria pretesa, ben potrebbe agire pignorando le somme presenti sul conto corrente condominiale, nel quale si sono confuse - nonostante la contabilità separata - le risorse destinate alle spese ordinarie e il fondo speciale per l'intervento di carattere straordinario. Per porre rimedio a tale inconveniente non può che imprimersi al fondo destinato un particolare vincolo giuridico, separando il finanziamento speciale dalla liquidità esistente sul conto corrente condominiale ed al contempo assicurando che tale particolare destinazione sia opponibile ai terzi. Stante l'assenza di istituti tipizzati in grado di soddisfare simile esigenza, l'unico strumento utilizzabile per realizzare un interesse certamente meritevole di tutela (trattandosi, in sintesi, dell'adempimento di un obbligo normativamente imposto) è il trust: tramite questo è infatti possibile segregare il fondo speciale per il pagamento dell'intervento straordinario o per l'opera nuova mantenendolo separato dalla gestione ordinaria.

L'utilità del trust si apprezza anche sotto altro profilo: il fornitore/appaltatore ha la certezza che le somme destinate al pagamento del corrispettivo convenuto per l'appalto restano separate dalla liquidità stanziata per la gestione ordinaria; tale particolare garanzia, che si aggiunge al vincolo solidale tra i condomini nelle obbligazioni verso i terzi, può favorire la definizione di un corrispettivo vantaggioso per la comunità condominiale, essendo il fornitore/appaltatore particolarmente rassicurato della solvibilità della controparte proprio in forza della destinazione allo scopo del fondo segregato. Inoltre, se nel tempo necessario all'ultimazione dell'opera muta la composizione dei condomini, la segregazione in un fondo del capitale occorrente per la realizzazione della spesa rende più agevole la successione nelle obbligazioni propter rem tra condomino acquirente e venditore.

L'ipotesi più razionale è l'istituzione di un trust di scopo «auto dichiarato»: lo stesso amministratore, in qualità di rappresentante dei condomini, si dichiara trustee del trust avente ad oggetto il fondo speciale con la finalità di destinare le risorse ivi accumulate al pagamento delle opere di carattere straordinario. In taluni casi potrebbe risultare maggiormente conveniente nominare trustee una trust company o una società fiduciaria che gestisca professionalmente il fondo con la direttiva di incrementarne il valore tramite investimenti a basso rischio che avvantaggerebbero sia i beneficiari del reddito (i condomini che hanno versato la quota) sia il beneficiario finale (l'appaltatore che esegua puntualmente l'opera, ricevendo così pagamenti parziali a ciascun stato di avanzamento dei lavori).

Trattandosi di un trust di scopo è necessario prevedere la figura del guardiano, che può essere assunta dai Consiglieri del condominio o dallo stesso amministratore quando non è trustee: ad essi è attribuito il potere di controllo sull'operato del trustee da cui devono ricevere periodicamente il rendiconto. Sempre il Guardiano dovrà essere consultato prima di dar corso al pagamento all'appaltatore secondo le previsioni contrattuali.

Il fondo in trust sarà costituito dalle somme che i singoli condomini versano su un conto corrente distinto e autonomo: siffatto rapporto bancario, intestato al trustee, non potrà formare oggetto di azioni esecutive da parte dei creditori del condomino, tra i quali i fornitori usuali di prestazioni o servizi.

Beneficiari del reddito sono i condomini, mentre beneficiario finale è l'impresa appaltatrice.

A norma dell'art. 6 della Convenzione è necessario indicare la legge regolatrice: poiché si tratta di un trust di scopo dovrà essere scelta una legge che preveda tale tipo di trust e, tra le leggi del modello internazionale, la più nota ed utilizzata dalla prassi professionale italiana è la Trust (Jersey) Law: legge scritta di cui è disponibile la traduzione, già nota anche alla giurisprudenza.

Naturalmente, a prescindere dall'ipotesi speciale regolata dall'art. 1135, n. 4),c.c., l'opportunità di segregare talune risorse finanziarie mantenendole separate dalla gestione ordinaria può derivare anche dalla necessità di realizzare opere di manutenzione di natura conservativa o migliorativa delle parti comuni. Anche in tali casi la medesima esigenza di evitare la confusione delle somme stanziate con le liquidità destinate per le spese di gestione ordinaria può essere realizzata tramite l'istituto del trust.

Anche in questo caso il fondo in trust sarà costituito dalle somme che i singoli condomini verseranno su un conto corrente distinto e autonomo rispetto al conto ordinario sul quale confluiscono i contributi per la gestione e dal quale l'amministratore preleva le somme per provvedere alle spese necessarie ai servizi comuni; il conto in trust godrà della segregazione e non potrà perciò formare oggetto di azioni esecutive da parte dei creditori del condominio.

Si può far ricorso al trust nell'ambito condominiale anche per la definizione di controversie che, pendendo per lungo tempo, rischiano di coinvolgere condomini nuovi ed estranei ai fatti che hanno dato origine alla stessa. È fatto notorio che le cause civili si protraggano per anni ed è fisiologico che in tale arco di tempo la compagine condominiale possa variare: con il trust è possibile segregare risorse finanziarie finalizzandole allo scopo, rendendo così indifferente la successione nel rapporto conseguente alla vendita del singolo appartamento. Si pensi al caso di condanna al pagamento stabilita da una sentenza di primo grado, sottoposta ad appello e perciò suscettibile di essere modificata: considerato che la condanna è immediatamente esecutiva, ma la somma può subire variazioni se la decisione venisse riformata in appello, può essere utile segregare in un trust la stessa, separandola così dai fondi comuni senza tuttavia consegnarla al creditore che, nelle more del giudizio di appello potrebbe, ad esempio fruire degli interessi che tale somma produce. Solo al termine del giudizio d'appello la somma determinata con sentenza passata in giudicato viene consegnata all'avente diritto senza che il mutamento della compagine condominiale possa influenzare il buon esito dell'accordo.

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