Locazioni a uso non abitativo: nullo il patto integrativo di maggiorazione del canone

Il caso. La proprietaria di un immobile concesso in locazione a una società intimava lo sfratto per morosità a causa del mancato pagamento dei canoni di locazione. L'attrice lamentava la mancata corresponsione dei maggiori canoni concordati mediante «patto integrativo» registrato successivamente.

La società resistente sosteneva di avere versato il canone concordato, mentre per i maggiori importi riteneva l'inefficacia del patto aggiuntivo per intempestiva registrazione; conseguentemente, il Tribunale sanciva la nullità del suddetto patto contenente l'illegittimo aumento del canone. Esclusa in sede d'appello l'illiceità dell'accordo successivo, la società conduttrice ricorreva per Cassazione. Al termine dell'udienza la questione veniva rimessa alle Sezioni Unite.

Nullità del patto di maggiorazione del canone. La Corte osserva in primo luogo come in tema di locazioni non abitative manchi una norma che espressamente sancisca la nullità del «patto di maggiorazione» del canone, come invece accade per le locazioni ad uso abitativo ex art 13, l. 431/1998. Anche in passato le Sezioni Unite si erano espresse sulla questione riguardante la nullità dei patti integrativi successivi alla stipula del contratto e maggiorativi del canone, decretandone la nullità vitiatur sed non vitiat. Tale nullità riguarda infatti il singolo patto integrativo e non l'intero accordo tra le parti, che resta comunque valido.

La Corte conclude dunque con una soluzione che ha l'obiettivo di uniformare la disciplina delle nullità ed eventuale sanatoria di tutti i contratti di locazioni ad uso abitativo e non, dettando i principi ai quali i giudici del rinvio dovranno attenersi: la mancata registrazione del contratto di locazione comporta la nullità dello stesso; la nullità può però essere sanata se la registrazione venga effettuata tardivamente e produrrà effetti ex tunc, quindi dalla stipula del contratto; é dichiarata la nullità del patto successivo di maggiorazione del canone a prescindere dall'avvenuta registrazione.

Questa la decisione della Corte che cassa la sentenza e rinvia ai giudici d'appello.