Rendiconto condominiale

La legge di riforma dell'istituto del condominio negli edifici (l. n. 220/2012) ha ora specificatamente previsto il rendiconto condominiale con un apposito articolo, il 1130 bis c.c.

Il rendiconto è l'atto e/o l'attività dell'amministratore di condominio finalizzati a di rendere conto della gestione amministrativa e contabile relativamente al periodo del suo incarico.

Con il termine “rendiconto” si possono così indicare due specifiche operazioni: l'informazione dell'amministratore che chiarisce e giustifica ai condomini le attività di amministrazione e di gestione dei beni e servizi comuni con i relativi impegni di spesa in relazione a quanto deliberato dall'assemblea (art. 1130 c.c.); il documento contabile in cui l'attività eseguita si concreta.

L'art. 1130 bis c.c. richiede, infatti, che l'amministratore accompagni il documento contabile con una «nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle gestioni pendenti».

L'obbligo del rendiconto e della sua generale spiegazione va collegato e coordinato con il rapporto di mandato che si instaura tra amministratore e condominio nella cui disciplina è parimenti previsto (art. 1713 c.c.), nonché con l'art.263 c.p.c. che, nell'interpretazione giurisprudenziale, non è solo l'atto contabile con i documenti giustificativi delle entrate e delle uscite delle somme affidate, ma si sostanzia anche nella spiegazione dei fatti storici che hanno prodotto entrate ed uscite; per la dottrina tale atto configura una dichiarazione di scienza.

Nel condominio il periodo di gestione amministrativa non coincide necessariamente con l'anno solare o con l'anno finanziario (detto anche fiscale), esso, al contrario, è indicato nel regolamento di condominio o dall'assemblea dei condomini, in modo che l' amministratore, per la sua presentazione, deve attenersi a tale indicazione normativa-privatistica.

L'art. 1130, n. 1, c.c., indica tra le attribuzioni dell'amministratore, specificatamente l'obbligo di rendiconto la cui illustrazione ed approvazione deve essere indicata nell'ordine del giorno dell'assemblea annuale ordinaria dei condomini.

Infatti l'art. 66 disp. att. c.c. disponendo che l'assemblea deve essere convocata annualmente dall'amministratore richiama l'art. 1135 c.c. nel cui comma 1 è appunto prevista l'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e l'impiego delle residuo attivo della gestione.

È un obbligo specifico dell'amministratore e la regolarità e correttezza della sua gestione deve essere sottoposta al vaglio dell'assemblea dei condomini che sul punto delibera con le maggioranze di cui all'art. 1136 c.c.

Riassumendo, alla fine di ciascun anno di gestione l'amministratore deve convocare l'assemblea e nella convocazione inserire, tra gli argomenti all'ordine del giorno, l'approvazione del rendiconto della sua gestione.

La convocazione dell' assemblea per la presentazione e l'approvazione del conto è così importante che l'art. 1129, comma 12, n. 1, c.c., qualifica il relativo inadempimento dell'amministratore come grave irregolarità che legittima la sua revoca da parte dell'assemblea dei condomini o per provvedimento dell'autorità giudiziaria su richiesta anche di un solo condomino.

Precedentemente alla citata riforma del 2012 il precedente testo dell'art. 1129 c.c., tra le gravi irregolarità prevedeva la revoca da parte dell'autorità giudiziaria se l'amministratore non aveva reso il conto della sua gestione per due anni.

Il nuovo testo appare quindi più rigoroso poiché, come visto, coordinato con gli artt. 1130 c.c. e 66 disp. att. c.c., trasforma in annuale l'obbligo di presentazione.

Anche se si riscontra una qualche incertezza della giurisprudenza e della dottrina sulla individuazione dell'esatta durata dell'incarico dell'amministratore (un anno o due anni), comunque l'obbligo della presentazione del rendiconto per l'amministratore è annuale.

Nella giurisprudenza pressoché maggioritaria ante riforma (Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2007, n. 1405; Cass. civ., sez. II, 15 maggio 1984, n. 3231) si riscontra l'orientamento conforme secondo cui la contabilità presentata dall'amministratore di condominio deve essere redatta in modo chiaro (testualmente, “intellegibile”) così da far comprendere ai condomini le voci di entrata e uscita delle spese.

In generale, ora, per quanto attiene al contenuto del rendiconto (art. 1130 bis c.c.) il legislatore sembra essersi attenuto alle indicazioni della giurisprudenza della Corte di cassazione poiché specifica il contenuto essenziale del documento contabile che l'amministratore deve redigere.

Esso deve contenere:

• le voci di entrata e di uscita;
• ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio;
• i fondi disponibili;
• le eventuali riserve.

Il documento deve essere poi accompagnato da un registro di contabilità, da un riepilogo finanziario e da una nota esplicativa dell'amministratore sull'andamento della gestione ed i rapporti in corso.

La norma appare abbastanza chiara e si pone nel rispetto della buona tecnica amministrativa-contabile che richiede l'ordinata esposizione delle partite di dare e avere, un'elaborazione contabile che contrapponga le voci di entrata a quelle di spesa e ne renda possibile il controllo mediante il confronto con i documenti giustificativi (come invero richiede anche l'art.263 c.p.c. - Cass. civ., sez. II 6 febbraio 1984, n. 896).

Viene in tal modo precisata l'attività che il legislatore richiede ora all'amministratore: non basta più predisporre un documento contabile (App. Milano, 1 ottobre 1993, n. 1824)ma, come da sempre richiesto dalla giurisprudenza, va posta in essere un' attività complessa che analizzi le singole poste contabili, confrontandole poi con i rispettivi documenti giustificativi in relazione alla nota esplicativa, in modo da far risultare chiaramente le somme incassate e la giustificazione degli esborsi fatti con tutti gli elementi utili che consentono d'individuare e di vagliare le modalità con cui l'incarico è stato eseguito (Cass. civ., sez. II, 7 luglio 2000, n. 9099).

Il rendiconto deve quindi risultare: completo, particolareggiato e descrittivo.

È peraltro indubbio che il tutto deve poi generare la quota a cui il singolo condomino è tenuto secondo il sistema di ripartizione delle spese previsto dal codice o dal regolamento di condominio.

Sotto altro aspetto, va precisato che nella redazione del rendiconto è necessario tener conto non solo del c.d. criterio di cassa (vale a dire, indicare tutto ciò che si è speso ed incassato nell'anno di gestione), ma contemporaneamente del c.d. criterio di competenza (cioè, precisare indicare non solo le risorse economiche destinate a fronteggiare, nel corso dell'esercizio di competenza, eventuali eccedenze di spese obbligatorie rispetto alla previsione annuale ma anche le spese imprevedibili al momento dell'approvazione del bilancio). In pratica il principio di competenza impone di registrare le transazioni nel periodo d'esercizio a cui queste si riferiscono indipendentemente dal momento in cui i pagamenti si verificano.

Le voci d'entrata del rendiconto sono, in primo luogo, i versamenti dei condomini secondo le quote approvate dall'assemblea con il bilancio preventivo (art. 1135, n. 2, c.c.) e le eventuali poste attive derivanti per esempio, da liquidazione di sinistri, canoni di locazione provenienti da beni comuni. Tali voci vengono indicate con il segno “meno” per dar conto del credito.

La totalità dei versamenti delle quote dei condomini è normalmente riportato nella situazione patrimoniale generale, nel conto economico.

Il tutto deve poi essere raccordato con il saldo del conto corrente condominiale, previsto dall'art. 1129, comma 7, c.c., , al momento della chiusura del rendiconto.

Le voci d'uscita, raggruppate per conti e sotto conti devono indicare le spese sostenute, cioè l'uscita di cassa o meglio dal conto corrente condominiale.

Spese Generali d' Amministrazione
Compenso amministrazione 1/1/...-31/12/...	1000
Assicurazione fabbricato premio 1/1/...-31/12/...	2000
Spese bancarie	20
Rimborso sinistro per rottura colonna di scarico scala A	-100
Canone di locazione affitto portineria periodo 1/1/...-31/12/...	-300

Stato Patrimoniale	Conto economico
	Ricavi	Costi
Spese Generali d'amministrazione		3020
Rimborsi sinistri	100
Canoni locazione	300
Versamenti quote condominiali	3020

Anche gli eventuali fondi disponibili, cioè il residuo attivo della gestione e le eventuali riserve, che possono essere i fondi accantonati per far fronte ad eventuali spese urgenti devono essere indicati nello stato patrimoniale sotto la voce: fondi.

Stato Patrimoniale	Fondi
	Entrate	Uscite
Saldo gestione precedente 1/1/... – 31/12/...	100
Versamenti man. straordinaria anno ...	200
Pagamenti fatture manutenzione straordinaria anno ...		210
Fondo di riserva anno ...	10

Infine il rendiconto patrimoniale deve riportare le relative quote di ripartizione tra i condomini delle spese sostenute secondo i millesimi di pertinenza della loro proprietà, dando conto delle spese dei singoli conti, dell'eventuale debito derivante dall'esercizio precedente, di quanto versato e il saldo a credito o debito.

Conto economicoUnità Immobiliare Nominativo	Generali Am.ne	Conto economicoGenerali Servizi Comuni	Totale	Versamenti	Saldo gestione precedente	Debito Credito
Un. imm. 01/p.1 Rossi Mario mm. 10	26,2	15	41,2	41	0	0,2

Il rendiconto deve essere approvato dall'assemblea dei condomini convocata dall'amministratore entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio (art. 1130, ultimo comma, n. 10, c.c.).

Le maggioranze sono quelle previste dall'art. 1136, commi 1 e 2, c.c., cioè:

• in prima convocazione, con la maggioranza dei condomini presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio;
• in seconda convocazione, con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio.

I condomini devono poter essere preparati per la discussione dell'esercizio finanziario e poter prendere visione dei documenti contabili. Normalmente il regolamento di condominio prevede l'onere dell'amministratore di inviare il rendiconto con la convocazione dell'assemblea e un termine minimo, prima della data fissata per la riunione, affinché i condomini che lo desiderano possano recarsi presso lo studio dell'amministratore a prendere visione dei documenti contabili ed, eventualmente, estrarne copia. La consolidata prassi gestionale conferma tale modalità e, soliltamente, l'amministratore invia ai condomini la convocazione dell'assemblea con l'allegato rendiconto.

Il documento contabile può essere inviato con tutte le voci di spesa espresse in modo analitico (cioè fattura, per fattura), ovvero semplificato raggruppando le singole voci per insiemi complessivi di costo (es. spese generali d'amministrazione, spese per il consumo dell'energia elettrica, riscaldamento, pulizie, ecc.).

Prima della riforma del 2012 la giurisprudenza aveva affermato il principio, secondo cui i condomini potevano prendere visione dei documenti contabili non solo in sede di approvazione di bilancio ma anche al di fuori senza la necessità di specificare all'amministratore le ragioni della loro richiesta (Cass. civ., sez. II, 29 novembre 2001, n. 15159).

L'attuale testo novellato dell'art. 1129, comma 2, c.c. prevede espressamente l'obbligo dell'amministratore di comunicare ai condomini dove si trovano i registri contabili e il loro diritto di estrarre le copie dei documenti che interessano.

Il verbale dell'assemblea deve poi riportare precisamente il riferimento all'approvazione del rendiconto d'esercizio.

La modalità può essere duplice: allegando il rendiconto al verbale, sottoscritto in ogni sua parte dal presidente dell'assemblea e dal segretario, ovvero indicando a verbale il costo totale delle spese sostenute durante l'anno poiché la ripartizione della spesa fra i condomini è una mera operazione aritmetica secondo i loro millesimi.

Questa modalità però, un tempo ritenuta sufficiente, non tiene conto delle prescrizioni del nuovo art. 1130 bis c.c., vale a dire la necessità che il documento contabile, ora più complesso, deve riportare non solo le voci di spesa d'entrata e d'uscita ma anche, come si è visto, la situazione patrimoniale del condominio, i fondi disponibili e le eventuali riserve.

CASISTICA
Le spese legali imputabili ai singoli condomini	È legittima la delibera condominiale che, in via ricognitiva, addebiti al singolo condomino le spese liquidate a suo carico ed a favore del condominio in un provvedimento giurisdizionale -nella specie, decreto ingiuntivo- provvisoriamente esecutivo. (Cass. civ., sez. II, 18 gennaio 2016, n. 751)
Crediti dei condomini e principio di cassa	In tema di condominio negli edifici, qualora il rendiconto annuale sia redatto secondo il criterio di cassa, i crediti vantati da un singolo condomino vanno inseriti non nel bilancio relativo al periodo in cui gli stessi siano stati semplicemente avanzati, ma nel consuntivo relativo all'esercizio in pendenza del quale sia avvenuto il loro accertamento. (Cass. civ., sez. II, 5 luglio 2014, n. 15401)
Rendiconto di condominio e riconoscimento di debito	La deliberazione dell'assemblea di condominio che procede all'approvazione del rendiconto consuntivo emesso dall'amministratore ha valore di riconoscimento di debito solo in relazione alle poste passive specificamente indicate; pertanto, ove il rendiconto - che è soggetto al principio di cassa - evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, l'approvazione dello stesso non consente di ritenere dimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall'amministratore con denaro proprio, poiché la ricognizione di debito richiede un atto di volizione, da parte dell'assemblea, su un oggetto specifico posto all'esame dell'organo collegiale. (Cass. civ., sez. II, 9 maggio 2011 n. 10153)
Le modalità di redazione del rendiconto	L'approvazione da parte dell'assemblea dei condomini del rendiconto di un determinato esercizio non presuppone che la contabilità sia redatta dall'amministratore con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, ma è sufficiente che la contabilità sia idonea a rendere intelleggibile ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione. (Cass. civ., sez. II, 20 aprile 1994, n. 3747)

Cincotti, L'obbligazione di rendiconto: profili ricostruttivi, in Riv. dir. civ., 2017, fasc. 6, p. 1447

Russo, Il rendiconto condominiale ai sensi dell'art. 1130 bis c.c. e le conseguenze della sua approvazione o mancata approvazione, in Archivio delle locazioni, del condominio e dell'immobiliare, 2016, fasc. 6, p. 605

Rosselli, La contabilità condominiale e la revisione del rendiconto condominiale, in Archivio delle locazioni e del condominio, 2015, fasc. 2, p. 115

Terzago, Il condominio. Trattato teorico-pratico, VIII ed. (a cura di Celeste – Salciarini – Terzago), Milano, Giuffrè, 2015

Petrelli, L'amministratore di condominio e le novità introdotte dalla legge di riforma sul condominio n. 220 dell'11 dicembre 2012, in Giurisprudenza italiana, 2013, fasc. 7, p. 1707

Scripelliti, Il rendiconto dell'amministratore condominiale, in Giurisprudenza italiana, 2012, fasc. 4, p. 793

Salciarini, Le regole giuridiche del rendiconto condominiale, in Immobili & Proprietà, 2011, fasc. 8, p. 499

La Rocca, Il rendiconto annuale delle spese condominiali e gli addebiti a singoli condomini a titolo personale, in , 2005, fasc. 2, p. 137

Luiso, voce Rendiconto, in Enciclopedia del Diritto, vol. XXXIX, Milano, Giuffrè, 1988