Il calcolo dell'indennità da sopraelevazione

Al fine di poterne fare corretta applicazione, per calcolare concretamente l'indennità spettante ai condomini, è importante comprendere quale sia la ratio dell'indennità stessa con riferimento alla sua previsione nell'art. 1127 c.c.

Al riguardo, è possibile evidenziare che l'indennità in esame, dal punto di vista del soggetto che effettua la sopraelevazione, trae fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell'area occupata ai sensi dell'art. 1127, comma 4, c.c. (Cass. civ., sez II, 7 gennaio 2016, n. 105).

Dal punto di vista dei soggetti che la subiscono (gli altri condomini), può essere considerata come un rimedio volto a sanzionare un arricchimento ingiustificato e a reintegrare il patrimonio del soggetto impoverito oppure può essere lo strumento destinato a compensare chi abbia subito la compressione di una posizione giuridica soggettiva da parte di un terzo, che a ciò sia autorizzato dall'ordinamento.

Per determinare il significato del termine indennità ai nostri fini, è stato però proposto di considerare che l'art. 1127 c.c. attribuisce un potere, che, seppure entro i limiti stabiliti, è riconosciuto pienamente ad entrambi i soggetti contemplati dalla statuizione (proprietario ultimo piano e proprietario esclusivo del lastrico solare).

In quest'ottica, non potrebbe accettarsi la prima accezione (relativa all'indebito arricchimento) del termine in esame, poiché la sua finalità di meccanismo di allocazione finale delle utilità prodotte in seguito ad invasioni (non giustificate) della sfera giuridica altrui non sarebbe di per sé pienamente assolta da un parametro oggettivo e rigido che, facendo esclusivo riferimento al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova costruzione, prescinde da una valutazione in concreto dell'arricchimento/impoverimento conseguito/subito in ragione dell'operazione considerata nel suo complesso.

Quanto alla seconda apparirebbe riduttivo rinvenire nella vicenda in oggetto una fattispecie di tipo meramente espropriativo, visto che la norma più che volta a porre le condizioni per l'esercizio di un potere ablativo, appare attributiva di un diritto (a sopraelevare).

Si propone, perciò, di considerare l'indennità come avente una portata latamente compensativa, considerando la somma ex art. 1127, comma 4, c.c. un ristoro rispetto al sacrificio economico che l'esercizio del diritto di sopraelevazione comporta nei riguardi degli altri condomini, poiché li priva di una facoltà che deriverebbe loro dalla contitolarità del lastrico o del suolo (art. 1117 c.c.) e, soprattutto, per il fatto che la sopraelevazione costituisce un appesantimento della struttura e una riduzione della quota individuale delle parti in comune.

Si deve osservare, peraltro, quanto alla ratio dell'indennità prevista a favore degli altri condomini, a seguito dell'esercizio del diritto di sopralzo, che vi sono molte opinioni.

Le conclusioni a cui si giunge secondo il percorso sopra visto sono quelle a cui è pervenuta la giurisprudenza sin dalle prime applicazioni della norma in esame. Si è, così, giudicato che l'indennità costituisce una sorta di ristoro per i danni conseguenti al maggiore utilizzo delle parti comuni perché, per effetto della sopraelevazione, il proprietario dell'ultimo piano di un condominio aumenta, a scapito degli altri condomini, il proprio diritto sulle parti comuni dell'edificio (cfr., ad esempio, Cass. civ., sez. II, 16 giugno 2005, n. 12880).

Secondo questa interpretazione, l'indennità non è il corrispettivo del diritto di comunione della terrazza, o del tetto ma è correlata all'aggravio tollerabile dai muri maestri, al maggiore uso a cui soggiacciono le parti comuni del fabbricato e, soprattutto, alla più intensa utilizzazione dell'area su cui l'edificio sorge (in questo senso, già Cass. civ., sez. II, 2 febbraio 1959, n. 311; Cass. civ., sez. II, 5 settembre 1956, n. 3181).

Si è parlato anche di compensazione per il sacrificio da parte degli altri condomini circa il loro diritto sull'area fabbricabile, il valore della quale deve essere pagato in ragione delle quote ai proprietari dei piani sottostanti.

Tale orientamento, secondo cui l'indennità stessa è commisurata al valore dell'area fabbricabile, al fine di compensare la mancata utilizzazione dell'area sovrastante l'edificio, ha trovato riscontro anche in giurisprudenza, ove si è posta l'indennità in relazione alla diminuzione per i condomini delle rispettive quote di proprietà del suolo (Cass. civ., sez. II, 16 marzo 1982, n. 1697; Cass. civ., sez. II, 7 dicembre 1974, n. 4093; Cass. civ., sez. II, 17 maggio 1965, n. 947).

Secondo questa interpretazione, l'indennizzo compete, infatti, a prescindere dal fatto che si siano realizzati nuovi piani o nuove fabbriche, avendo l'indennità in questione natura sostanzialmente riparatoria, essendo essa finalizzata a compensare gli altri condomini della perdita derivante dalla diminuzione di valore di ogni piano o porzione di piano del quale i predetti abbiano la proprietà, a nulla valendo l'eventuale aumento degli oneri condominiali, in capo al proprietario dell'ultimo piano, scaturente dall'ipotetica rettifica delle tabelle millesimali dell'edificio (Cass. civ., sez. un., 30 luglio 2007, n. 16794).

Secondo un ulteriore indirizzo giurisprudenziale, poi, l'indennizzo sarebbe dovuto a titolo di responsabilità da atto lecito (Cass. civ., sez. II, 15 novembre 2016, n. 23256; Cass. civ., sez. II, 21 agosto 2003 n. 12292; Cass. civ., sez. II, 22 maggio 2000, n. 6643).

Per questa giurisprudenza, perciò, la domanda volta al conseguimento dell'indennità ex art. 1127, comma 4, c.c., fondandosi su di un debito per responsabilità da atto lecito del proprietario dell'ultimo piano che, realizzando la sopraelevazione, abbia aumentato il proprio diritto sulle parti comuni dell'edificio, non include, neppure implicitamente, la richiesta risarcitoria derivante dalla compromissione della statica dell'edificio e del suo aspetto architettonico, ovvero per la diminuzione di aria e luce ai piani sottostanti, azione che origina, al contrario, da atto illecito di detto proprietario, ex art. 2043 c.c.

L'azione promossa dai condomini per ottenere il risarcimento dei danni contro il proprietario dell'ultimo piano che abbia eseguito una sopraelevazione, deduce, pertanto, un credito risarcitorio autonomo e distinto rispetto a quello inerente all'indennità prevista dell'art. 1127, comma 4, c.c., la quale presuppone anzi l'accertata insussistenza dei presupposti del risarcimento; ne consegue che la domanda promossa per far valere il primo credito non può comportare implicito esercizio del secondo (Cass. civ., sez. II, 15 novembre 2016, n. 23256).

Si deve, infine, ricordare la dottrina secondo cui la sopraelevazione non comporta danni, ma vantaggi, poiché riduce il contributo nelle spese, crescendo il divisore.

Per questo, il termine “area” sarebbe da intendersi come sinonimo di “superficie”, non come volume, per cui dovrebbe considerarsi solo il valore del suolo, senza tenere conto dell'indicata diminuzione.

Per quanto attiene il metodo di calcolo (art. 1127, comma 4, c.c.), il legislatore, nei lavori preparatori, si preoccupa di precisare che l'indennità deve corrispondere al valore dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica (in questo senso: Relazione al Re, n. 188, che aggiunge trattarsi di una novità rispetto all'art. 12, comma 1, r. d. 15 gennaio 1934, che in precedenza regolava la materia, stabilendo solo che l'indennità non doveva essere superiore a tale valore).

Circa la quantificazione, si è ritenuto che corrisponda al prezzo del suolo su cui sorge la fabbrica che si sopraeleva, oppure della parte di esso che è oggetto della sopraelevazione (Cass. civ., sez. II, 27 aprile 1961, n. 959; Cass. civ., sez. II, 20 giugno 1960, n. 1635; Cass. civ., sez. II, 5 settembre 1956, n. 3181), dovendosi a tal fine tenere conto, in concreto, del valore delle aree viciniori, anche in rapporto a indici quali l'accessibilità e l'ubicazione della zona.

Si è, invece, escluso che si possa considerare come base del calcolo il valore dell'area al tempo della costituzione del condominio oppure al tempo della liquidazione dell'indennità (App. Roma, 24 marzo 1959).

Quanto al tempo della valutazione, infatti, il valore dell'area viene determinato al momento in cui si fa la costruzione e, quindi, al prezzo a cui potrebbe essere venduta l'area qualora non fosse edificata (così, già Cass. civ., sez. II, 29 dicembre 1962, n. 3453; Cass. civ., sez. II, 5 settembre 1956, n. 3181; in senso diverso Trib. Napoli, 13 novembre 1962, secondo cui, per valore attuale dell'area da occuparsi, si intende il valore dell'area nello stato in cui si trova al momento della sopraelevazione, tenendo conto delle costruzioni già presenti su di essa).

Altra giurisprudenza evidenzia che, traendo l'indennità fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva, in applicazione del principio di proporzionalità, la stessa si determina sulla base del maggior valore dell'area occupata ai sensi dell'art. 1127, comma 4, c.c. (Trib. Bari 16 febbraio 2014).

Si è, così, giudicato che l'indennità ha come elemento base il valore dell'area su cui insiste l'edificio o la parte di esso che viene sopraelevata (Cass. civ., sez. II, 7 aprile 2014, n. 8096) secondo cui la determinazione dell'indennità prevista dall'art. 1127 cod. civ., nel caso di sopraelevazione di un solo piano, deve essere effettuata assumendo come elemento base del calcolo il valore del suolo sul quale insiste l'edificio o la parte di esso che viene sopraelevata, dividendo, poi, il relativo importo per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione, e detraendo, infine, dal quoziente cosi ottenuto, la quota che spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione.

Nel caso di sopraelevazione di più piani, invece, il quoziente ottenuto dividendo il valore del suolo per il numero complessivo dei piani preesistenti e di quelli di nuova costruzione deve essere moltiplicato per il numero di questi ultimi e l'ammontare dell'indennità è rappresentato dal prodotto così ottenuto, diminuito della quota che, tenendo conto del precedente stato di fatto e di diritto, spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione (Cass. civ., sez. II, 7 aprile 2014, n. 8096).

Partendo dal dato del valore dell'area di sedime dell'edificio, l'indennità va determinata dividendo il relativo importo per il numero dei piani – compreso quello o quelli di nuova costruzione –, poi diminuendo il quoziente così ottenuto della quota spettante al condomino che ha eseguito la sopraelevazione (quota da calcolarsi in relazione al piano o parte di piano o più piani di proprietà di detto condomino prima della sopraelevazione) ed, infine, ripartendo il risultato residuo fra i proprietari degli altri piani preesistenti.

È apparso, dunque, errato dividere quest'ultima somma fra tutti i condomini (si veda Cass. civ., 21 agosto 2003, n. 12292).

Tale metodo di calcolo appare costante nella giurisprudenza (Cass. civ., sez. II, 27 aprile 1961, n. 959; Cass. civ., sez. II, 20 giugno 1960, n. 1635; Cass. civ., sez. II, 8 giugno 1955, n. 176).

Si segnala, poi, che una pronuncia ha giudicato che il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale, che costruisce uno o più piani in aggiunta a quelli preesistenti, è tenuto a corrispondere ai proprietari degli altri piani l'indennità prevista dall'art. 1127, comma 4, c.c., la quale va determinata con riferimento al valore dell'area comune, su cui sorge l'edificio, in relazione al numero dei piani di questo, senza che rilevi né il rapporto fra l'altezza ed il volume del fabbricato preesistente e di quello attuale, né l'eventuale appartenenza al proprietario che esegue la nuova costruzione della parte dell'edificio (soffitta, lastrico solare, ecc.) in cui tale costruzione è eseguita, né, infine, la mancanza di autonomia e le limitate dimensioni della medesima (Cass. civ., sez. II, 30 luglio 1981, n. 4861).

Tale obbligo nasce, infatti, dalla maggiore utilizzazione, da parte del condomino proprietario dell'ultimo piano, del suolo comune su cui sorge l'edificio condominiale, alla quale consegue la necessità di compensare gli altri condomini della diminuzione del valore delle rispettive quote del suolo comune medesimo).

I così detti ammezzati o mezzanini devono essere calcolati – sia pure come mezzi piani – ai fini della determinazione dell'indennità, sempre che abbiano, sul piano strutturale e funzionale, connotazioni di autonomia e di indipendenza e non siano astretti alle altre unità immobiliari da intimi vincoli pertinenziali (Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1974, n. 4274).

Si è, poi, giudicato che, nel numero dei piani da assumere come divisori del valore dell'area base, deve essere calcolato il piano cantinato (App. Messina 24 agosto 1957).

Nell'ipotesi più frequente, in cui il diritto di sopraelevazione viene esercitato per costruire un unico ulteriore piano, l'individuazione dell'importo dell'indennità ai sensi dell'art. 1127 c.c si effettua prendendo quale elemento basilare del calcolo il valore del terreno di sedime dell'edificio o la parte di esso che viene sopraelevata; successivamente si divide l'importo così ottenuto per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione; da ultimo, si sottrae dal quoziente ottenuto in tal modo la quota di astratta spettanza del condomino sopraelevante.

A. Alamanni, Sopraelevazione, in Tratt. dir. immobiliare, diretto da G. Visintini, vol. III, Padova, 2013, p. 481

G. Musolino, Il diritto di sopraelevazione: le fattispecie comprese e l'obbligo indennitario, in Riv. not., 2012, p. 638

F. Pugliese, La sopraelevazione che determina l'indennità, in Giur. it., 2008, fasc. 5, p. 1132

C. Tenella Sillani, I limiti verticali della proprietà fondiaria, Milano, 1994

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G. Branca, Comunione. Condominio negli edifici, in Comm. cod. civ. a cura di Scialoja e Branca, Bologna-Roma, 1982, p. 508

R. Triola, Il fondamento dell'indennità di sopraelevazione, in Giust. civ., 1976, I, p. 924

L. Salis, Valore attuale dell'area ed indennità di sopraelevazione, in Riv. giur. edil., 1973, I, p. 442

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