Non è vessatoria la clausola che esclude l’indennità per i miglioramenti in un contratto di locazione ad uso diverso

In tema di locazione ad uso diverso, costituisce grave inadempimento, ai sensi degli artt.1453 e. 1455 c.c., il mancato versamento della pigione, posto che il non adempimento da parte del conduttore dell'obbligo principale comporta come conseguenza la risoluzione del rapporto contrattuale, non rilevando l'eccezione sollevata dal conduttore in ordine alle migliorie apportate all'immobile locato in virtù della presenza di una clausola espressa, sottoscritta dalle parti, di esclusione dell'indennizzo.

Il locatore con atto di citazione conveniva in giudizio il conduttore per sentir convalidare lo sfratto per morosità, ex art.663 c.p.c., intimato in ragione del mancato pagamento dei canoni di locazione relativo a un contratto di locazione, ad uso diverso, sottoscritto dalle parti.

Alla prima udienza di comparizione, l'intimante confermava la persistenza della morosità e, di contro, il conduttore si opponeva alla convalida di sfratto, adducendo il mancato versamento dell'indennità per le migliorie apportate all'immobile, da parte dell'intimante, nonché eccepiva la nullità del contratto di locazione stipulato tra le parti, per firma apocrifa del conduttore, richiedeva le 18 mensilità per l'avviamento, nonché la restituzione della caparra.

Il giudice adìto si pronunciava sulla richiesta di emissione di ordinanza di rilascio, ex art.665 c.p.c., accogliendola, non sussistendo gravi motivi, fissava la data del rilascio e ordinava il mutamento di rito ex artt.420 e 667 c.p.c., fissando altra udienza di discussione, con termine per deposito di memorie integrative.

Il giudicante, pertanto, dall'attento esame della documentazione prodotta in atti, ha dedotto che le spiegate domande riconvenzionali del conduttore fossero del tutto infondate, tranne quella per la restituzione della caparra, sussistendo i presupposti per la declaratoria, ex art.1453 c.c., della risoluzione del contratto per fatto e colpa del conduttore, con condanna al pagamento dei canoni di locazione. Comunque rigettava le domande riconvenzionali spiegate dall'intimato, tranne per la restituzione della cauzione, e lo compensava con il maggior debito del conduttore.

Confermava l'ordinanza di rilascio, ex art.665 c.p.c., emessa nel corso del procedimento sommario e condannava al pagamento delle spese di lite in favore del locatore.

Si trattava di verificare se fossero presenti, nella fattispecie posta al vaglio del Tribunale competente, i presupposti per la declaratoria di risoluzione per inadempimento del contratto di locazione ad uso diverso, sottoscritto tra le parti, ex art.1453 c.c.

Tale circostanza rinveniva dal mancato adempimento delle pigioni da parte del conduttore, da considerarsi di non scarsa rilevanza da parte del giudice adìto. In altri termini, il comportamento del conduttore non era proporzionato alla buona fede contrattuale, andando ad incidere in modo assai significativo sul sinallagma contrattuale in relazione al concreto interesse del locatore all'esatta e tempestiva prestazione. Di contro, altri aspetti da esaminare erano quelli contenuti nella spiegata domanda riconvenzionale, in particolare il riconoscimento dell'indennità per l'esecuzione di migliorie nell'unità immobiliare locata da parte del conduttore, nonché la nullità del contratto di locazione ad uso abitativo stipulato dalle parti, per sottoscrizione apocrifa relativa alla forma apposta dall'intimato, la richiesta dell'indennità di avviamento e la restituzione della cauzione.

In linea di principio, è stata ritenuta corretta l'affermazione contenuta nella pronuncia del Tribunale, in sede monocratica, secondo cui il mancato pagamento dei canoni di locazione comporta la risoluzione per inadempimento, nella disciplina dei rapporti locatizi ad uso abitativo. Considerato che, secondo espressa previsione, di cui all'art.1571 c.c., la locazione costituisce il contratto tipico con cui una parte si obbliga a fare godere all'altra una cosa mobile o immobile verso un determinato corrispettivo.

Infatti, l'art.1587 c.c. pone tra le obbligazioni principali del conduttore quella di versare, nei termini convenuti o alla scadenza pattuita, il canone di locazione, contro il godimento della cosa altrui e il locatore di ricevere l'esatta e puntuale corresponsione della pigione.

Dunque, il corrispettivo non può essere sospeso sia totalmente che parzialmente, con autoriduzione, ai sensi dell'art.1460 c.c. ed è legittima solo quando venga a mancare completamente la prestazione del locatore, sicché anche in questo caso vi è l'alterazione dell'equilibrio sinallagmatico del negozio (Cass.civ., sez.III, 27 settembre 2016, n. 18987; Cass.civ., sez. III, 26 gennaio 2015, n.1317).

In tema di risoluzione di inadempimento, il giudice, per valutare la gravità, deve tener conto di un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto, sì da dar consistenza al comportamento di entrambe le parti (Cass.civ., sez. III, 19 settembre 2016, n.18345).

Il giudicante nella fattispecie esaminata, ha valutato la non scarsa rilevanza del'inadempimento nel corso del giudizio di merito, spettando al giudice di valutare la gravità o meno dell'inadempimento anche in relazione a determinate circostanze inerenti il contratto (Cass.civ., sez.III, 9 dicembre 2014, n.25853).

Nel rapporto locatizio ad uso abitativo, l'ordinamento offre un'ulteriore scelta al conduttore moroso nel corso del giudizio sommario di intimazione di sfratto per morosità, chiedendo al giudice adito la concessione del termine di grazia, ex artt.5 e 55 della l. n. 392/1978, senza, di contro, alcuna forma di opposizione, ma tale possibilità non è stata adottata dal conduttore del presente caso, ritenendo rilevante l'eccezione ex art. 1460 c.c. (App.Napoli 6 maggio 2015), ma nella fattispecie posta al vaglio del giudicante non applicabile atteso che si esamina un rapporto locativo ad uso diverso.

Le spiegate domande riconvenzionali, sotto tutte da rigettare, tranne quella afferente la restituzione della cauzione. Nel dettaglio, la domanda per il rimborso, a titolo di indebito arricchimento, per le spese sostenute dal conduttore per la ristrutturazione dell'immobile va rigettata poiché è presente una clausola contrattuale che esclude l'indennità per miglioramenti, la quale non è da considerarsi vessatoria. La richiesta circa la nullità in ordine alla firma apocrifa della firma apposta sul contratto dal conduttore, è del tutto infondata posto che l'intimato non ha in alcun modo disconosciuto la sottoscrizione, ex artt.215 ss. c.c., attraverso la verificazione di scrittura privata e avrebbe dovuto adottare lo speciale procedimento della querela di falso. Invece del tutto infondata la richiesta in ordine all'indennità di avviamento commerciale, prevista dall'art.34 della l. 392/1978, in caso di cessazione di rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'art. 27 della suddetta legge, di 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto per le attività commerciali e di 21 canoni per le attività alberghiere, atteso che la cessazione del rapporto locatizio è avvenuto per risoluzione per grave inadempimento del conduttore. Invece, va solo accolta la domanda riconvenzionale per la restituzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale, versata dal conduttore all'inizio del rapporto locatizio, per far fronte ad eventuali danni cagionati nel corso del contratto (Cass.civ., sez.III, 4 marzo 2004, n.4411); sicchè l'obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale nasce dunque non appena avvenuto il rilascio dell'appartamento e da questo momento, a meno che il locatore stesso non proponga domanda giudiziale per l'attribuzione della somma, a copertura di specifici danni subiti. Ciò stante, il magistrato ha provveduto a compensare tale importo cauzionale, col maggiore credito spettante al locatore.

La disposizione di cui al citato art.1453 c.c. contiene un precetto fondamentale ove si individua la presenza di un contratto a prestazioni corrispettive e in caso di inadempimento la risoluzione.

L'azione di risoluzione per inadempimento è da configurarsi come un'azione di accertamento costitutivo (Cass.civ., sez. III, 31 maggio 2010, n.13248) e dalla formulazione della norma dell'art.1455 c.c., combinata con la norma contenuta nell'art.1453 c.c., si deduce che la gravità dell'inadempimento si deve determinare considerando la posizione di entrambe le parti, quindi sia l'inadempimento di una che l'interesse all'adempimento dell'altra (Cass.civ., sez.III, 20 gennaio 2017, n.1428).

Per quanto attiene, invece, alla domanda formulata dal conduttore circa l'indennizzo per migliorie, è errato il rimedio giuridico adottato dallo stesso, di azione per indebito arricchimento, poiché l'unico rimedio offerto dall'ordinamento per la riparazione del giudizio invocato è l'azione contrattuale di cui all'art.1592 c.c., essendo l'azione evocata ex art.2041 c.c. un rimedio di carattere sussidiario utilizzabile solo laddove il legislatore non abbia predisposto un'azione tipica per il ristoro del pregiudizio subito. È pacifico che la valutazione dell'esistenza di altro rimedio va effettuata in astratto, prescindendo dalla valutazione dell'esito dell'azione (Cass.civ., sez.III, 3 ottobre 2007,n.20747).

Il conduttore ha diritto alla corresponsione di un indennizzo per i miglioramenti apportati alla cosa locata, ma solo nel caso in cui il locatore abbia prestato il proprio consenso nell'esecuzione degli interventi migliorativi:il consenso che può essere espresso o tacito, ma non desunto dal silenzio o da atti di tolleranza del locatore (Cass.civ., sez.III, 5 aprile 2012, n.5541, Cass.civ., sez.III, 30 gennaio 2009, n.2494).

Spetta all'inquilino chiedere l'indennizzo per le migliorie, gravando sul medesimo l'onere della prova del consenso, costituendo fatto costitutivo del preteso diritto (Cass.civ., sez.II, 3 gennaio 2017, n.14)

Il consenso si identifica in una manifestazione di volontà da inquadrare nella categoria generale degli atti c.d. di autorizzazione, cioè negozi unilaterali con i quali viene ampliata la sfera dei poteri giuridici di un soggetto o vengono eliminati i limiti preesistenti.

Nella fattispecie posta al vaglio del Tribunale monocratico campano, il conduttore non ha diritto all'indennizzo per le migliorie apportate all'immobile locato, poiché nel contratto è stata statuita la sua esclusione, con apposita clausola(Cass.civ., sez.III., 6 agosto 2013, n.18665).

Tale patto espresso di diniego al detto indennizzo non costituisce clausola vessatoria a norma dell'art.1341 c.c. , atteso che la clausola in questione non è da ricomprendere tra quelle che prevedono una limitazione di responsabilità a favore di chi la ha predisposta, poiché non limita le conseguenze della colpa o dell'inadempimento, né tra quelle che stabiliscono limitazioni alla facoltà di proporre eccezioni o di agire in giudizio per ottenere l'adempimento dell'altra parte, ma agisce sul diritto sostanziale escludendo l'indennità per i miglioramenti, previsti dall'art.1592 c.c., con norma derogabile (Cass.civ., sez.III, 18 luglio 2002, n.10425, Trib.Foggia 8 novembre 2012).

Dunque è frequente che nei contratti di locazione sia inserita una clausola del suddetto tenore, al fine di escludere l'indennizzo al conduttore per le migliorie apportate, per meglio dire, ai sensi dell'art.1592, comma 1, c.c. alcun problema si pone, perché tale clausola non è da considerarsi vessatoria, in quanto patto riproduttivo di norma di legge (Cass.civ., sez.III, 14 gennaio 2000, n.369).

Applicando gli esposti principi al caso esame, appare evidente che il patto espresso del contratto di locazione per cui qualsiasi miglioria, addizione, riparazione e modifica, eseguita dal conduttore restano a beneficio del locatore, con la rinuncia del conduttore all'indennizzo, con susseguente paralisi della domanda riconvenzionale del resistente, che giustamente è stata rigettata.

Falabella, Miglioramenti della cosa locata, in Condominioelocazione.it , 3 agosto 2017;

Monegat, Nessun indennizzo per miglioramenti sena il consenso del locatore, in Immob. & proprietà, fasc. 11, 659;

Barlassina - Felice, Miglioramenti e addizioni: derogabilità del regime legale e tecnica contrattuale, in Immob. & proprietà, 2011, fasc. 3, 17.