Sopraelevazione (indennità)

30 Maggio 2018

La normativa sul diritto di sopraelevazione a favore del proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare in un edificio condominiale prevede, se si esercita il diritto medesimo, il pagamento di una indennità, di cui sono beneficiari i condomini dei piani inferiori. Il criterio di quantificazione di tale indennità è previsto dal codice civile ed ampiamente precisato da copiosa giurisprudenza. Trattandosi di norma derogabile, la relativa obbligazione può, tuttavia, essere esclusa in maniera totale oppure limitata convenzionalmente.
Inquadramento

Il diritto di sopraelevazione stabilito dal legislatore, a favore del proprietario dell'ultimo piano oppure del lastrico solare, nell'art. 1127 c.c., comporta come conseguenza naturale del suo esercizio la corresponsione di un'indennità agli altri condomini.

Come la possibilità del sopralzo è insita nel negozio giuridico (quale un contratto di compravendita, di donazione, di permuta, oppure, un testamento) con cui un soggetto diviene titolare di un immobile condominiale posto all'ultimo piano dell'edificio o acquisisce il lastrico solare, allo stesso modo il pagamento dell'indennità agli altri condomini non deve essere specificamente pattuito, derivando direttamente dalla legge (art. 1127, comma 4, c.c.).

Le parti, nell'autonomia loro riconosciuta, possono comunque stabilire che tale diritto venga attribuito ad un soggetto diverso dal proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare.

La previsione dell'indennità comporta varie questioni sia di ordine soggettivo, sia in relazione al quantum, e in particolare al metodo di calcolo.

I soggetti tenuti all'indennità

L'obbligo indennitario previsto dall'art. 1127 c.c. grava innanzitutto sul soggetto al quale la facoltà viene attribuita dalla legge, che può essere sia il proprietario dell'ultimo piano sia il titolare del lastrico solare. L'obbligo può però anche essere imputato al diverso soggetto a cui la facoltà venga attribuita dall'autonomia privata.

La giurisprudenza è giunta ad affermare che l'indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell'art. 1127 c.c. non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o di nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti, mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie, indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato

(cfr. Cass. civ., sez. II, 7 gennaio 2016, n. 105; Trib. Bari, sez. III, 16 febbraio 2014; Cass. civ., sez. II, 18 novembre 2011, n. 24327; Cass. civ., sez. un., 30 luglio 2007, n. 16794).

Così, ad esempio, nel caso in cui, in un condominio, il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio effettui un innalzamento delle mura perimetrali, rifacendo il tetto e creando nuove unità abitative sostitutive delle precedenti soffitte esistenti, gli altri condomini del fabbricato hanno diritto a ottenere dal realizzatore la corresponsione dell'indennità di sopraelevazione in esame.

In dottrina, si sottolinea, comunque, che, non vi è l'obbligo dell'indennità nel caso in cui il proprietario del lastrico solare o dell'ultimo piano abbia anche la proprietà esclusiva dell'area di sedime dell'edificio condominiale, poiché, in questa ipotesi, attraverso la realizzazione della sopraelevazione, esercita un diritto che gli spetterebbe comunque in considerazione dei princìpi generali.

In evidenza

È opportuno mettere in risalto che, per la giurisprudenza, l'indennità ex art. 1127 c.c. è dovuta anche se non effettua una vera e propria sopraelevazione (aggiungendo un nuovo piano), ma ci si limita a riadattare locali già esistenti, incrementandone superficie e volumetria.

I soggetti a cui l'indennità spetta

Circa i soggetti titolari del diritto all'indennità ex art. 1127 c.c., si deve evidenziare la questione se alla divisione dell'indennità medesima partecipino solo i proprietari sottostanti alla nuova costruzione oppure ogni condomino dell'edificio oggetto di sopralzo.

Al riguardo, già la giurisprudenza che si è inizialmente occupata della questione ha optato per quest'ultima soluzione (cfr., in questo senso, già Cass. civ., sez. II, 8 giugno 1955, n. 1769; contra l'isolata Cass. civ., sez. II, 5 settembre 1956, n. 3181, che, incidentalmente, ha deciso che i condomini da indennizzare sono quelli sottostanti, cioè quelli compresi immediatamente, sia pure in parte, entro i limiti della proiezione della nuova costruzione).

Si è, inoltre, precisato che l'indennità di sopralzo viene ripartita fra tutti i condomini, in maniera proporzionale ai valori degli interi piani ad essi appartenenti e non ai valori delle sole porzioni di piano comprese nei limiti dell'area occupata con la nuova costruzione (in proposito, già Trib. Napoli, 31 marzo 1962; App. Napoli, 25 novembre 1957).

Natura del diritto all'indennità

Il diritto dei condomini all'indennità di sopraelevazione costituisce un diritto di credito, che spetta ai proprietari dei piani sottostanti al tempo della sopraelevazione (cfr. già Cass. civ., sez. II, 27 luglio 1964, n. 2722; App. Messina, 13 agosto 1963; App. Bari, 20 giugno 1960).

Per questo, la legittimazione ad agire per il pagamento dell'indennità in esame non compete al proprietario, in quanto tale, del piano sottostante, ma al soggetto che questa qualità abbia al tempo della sopraelevazione (orientamento costante: si veda in proposito già (Cass. civ., sez. II, 27 luglio 1964, n. 2722).

Inoltre, se, mentre è tuttora in atto la sopraelevazione, uno dei condomini aliena il piano sottostante di sua proprietà, il diritto all'indennità spetta pur sempre a lui e non al nuovo proprietario, poiché, data la natura obbligatoria del rapporto, esso è trasferibile solo nei modi previsti per la successione nei rapporti di obbligazione.

Natura dell'obbligo di pagare l'indennità

L'obbligazione di corrispondere l'indennità di sopraelevazione dà luogo ad un debito di valore (Cass. civ., sez. II, 7 aprile 2014, n. 8096; Cass. civ., sez. II, 21 agosto 2003 n. 12292), pur non essendo mancata risalente giurisprudenza in senso diverso (Trib. Napoli, 14 giugno 1958) che vi intravvede un debito di valuta, insensibile alle variazioni del valore della moneta, in quanto l'obbligazione in esame ha per oggetto fin dall'origine una somma di denaro.

Poiché l'indennità di sopraelevazione prevista dall'art. 1127 c.c. costituisce un debito di valore (da determinarsi con riferimento al giorno di ultimazione della sopraelevazione), deve essere fatta oggetto di rivalutazione alla stregua della sopravvenuta svalutazione monetaria verificatasi fino al tempo della concreta liquidazione e, nel contempo, devono essere liquidati gli interessi legali (Cass. civ., sez. II, 30 luglio 1981, n. 4861; Cass. civ., sez. II, 5 aprile 1977, n. 1300; Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 1974, n. 3076).

Non è, dunque, utilizzabile la regola dettata, solo per le obbligazioni di valuta, dall'art. 1224 c.c., secondo cui gli interessi legali sono dovuti dalla costituzione in mora (Cass. civ., sez. II, 7 aprile 2014, n. 8096; Cass. civ., sez. II, 21 agosto 2003, n. 12292, secondo cui è pacifico che l'indennità di sopraelevazione costituisce un debito di valore, anche se non per atto illecito).

Va aggiunto che, secondo i principi generali (ricavabili dagli artt. 1218, 1223 e 2056 c.c.) relativi alle obbligazioni di valore, il debitore in mora deve risarcire il danno subito dal creditore per il ritardo con il quale ottiene la disponibilità dell'equivalente pecuniario del valore: il detto danno, come dispone l'art. 2056 c.c. (che richiama l'art. 1223 c.c.), deve essere valutato dal giudice con criteri essenzialmente equitativi. Le norme di legge non sanciscono, infatti, alcun automatismo nell'attribuzione degli interessi sulla somma attualizzata: tali interessi vanno riconosciuti ad un tasso da determinarsi secondo le circostanze del caso, in base a criteri presuntivi ed equitativi.

In evidenza

Per la giurisprudenza, l'indennità ex art. 1127 c.c. è soggetta a rivalutazione a partire dal giorno in cui la sopraelevazione è stata completata, costituendo un debito di valore.

L'esclusione convenzionale del diritto all'indennità

L'indennità di sopraelevazione ex art. 1127, comma 4, c.c. può essere esclusa convenzionalmente, con una previsione espressa.

La clausola che prevede l'esclusione (ossia la rinunzia preventiva alla futura ed eventuale all'indennità da parte dei condomini) non ha natura reale, per cui non impegna gli aventi causa a titolo particolare degli stipulanti originari (Cass. civ., sez. II, 16 giugno 2005, n. 12880).

Essa deve, in ogni caso, essere corrisposta agli altri condomini dal proprietario dell'ultimo piano, anche se il comune autore, negli atti di vendita degli altri appartamenti, si sia riservato l'area sovrastante all'ultimo piano.

Tale pattuizione, infatti, si deve intendere, generalmente, nel senso di riconoscere e confermare, più che di attribuire, il diritto di sopraelevare, che è già previsto dalla legge, mentre deve risultare espressamente l'esclusione dell'indennità, affinché tale esclusione possa farsi valere di fronte ai condomini (così, già Trib. Palermo, 3 gennaio 1955).

I singoli condomini hanno, poi, la possibilità di rinunziare, ciascuno per proprio conto, all'indennizzo che loro compete in caso di sopraelevazione dell'edificio (in proposito, si veda già App. Torino, 28 luglio 1955).

Le clausole sulla colonna d'aria (sovrastante l'edificio) e l'indennità

Al diritto di sopraelevazione (e al relativo obbligo indennitario) fa riferimento anche la questione dei diritti sulla colonna d'aria che sovrasta l'edificio condominiale.

Secondo l'orientamento a lungo seguito dalla giurisprudenza, la colonna d'aria sovrastante l'edificio sarebbe suscettibile di proprietà, in quanto bene autonomo e, nel caso di un condominio, sarebbe proprietà condominiale (Cass. civ., sez. II, 14 ottobre 1988, n. 5556; Cass. civ., sez. II, 20 giugno 1983, n. 4220).

Tale proprietà condominiale della colonna d'aria varrebbe a giustificare la previsione dell'indennità da corrispondere da parte del sopraelevante agli altri condomini.

L'indennità, infatti, costituirebbe la parziale reintegrazione patrimoniale pro quota di un bene comune (la colonna d'aria) che essi non possono sfruttare.

La questione della natura dell'indennità prevista dall'art. 1127, comma 4, c.c., a favore degli altri condomini (qualora il proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare decida di avvalersi del diritto di sopraelevazione, stabilito dall'art. 1127 c.c. medesimo) ha trovato un punto di arrivo nella giurisprudenza secondo cui lo spazio sovrastante il suolo o una costruzione non costituisce un bene giuridico suscettibile di diritto di proprietà autonomo.

Tale spazio (colonna d'aria) configura la mera proiezione verso l'alto delle suddette entità immobiliari e, formalmente, la possibilità di svolgimento delle facoltà inerenti al diritto dominicale sulle medesime (Cass. civ., sez. II, 14 aprile 2004, n. 7051).

Per quanto riguarda il valore attribuibile alle clausole contrattuali riguardanti la proprietà della colonna d'aria, si tratta di pattuizioni con un oggetto impossibile, in quanto la colonna d'aria medesima non costituisce – secondo l'orientamento ora prevalso – un bene giuridico suscettibile di autonoma proprietà.

Esse sono, quindi, nulle, ma sussiste la possibilità di convertirle eventualmente in un atto di rinunzia al pagamento dell'indennità da parte dei condomini dei piani inferiori.

In particolare, si ritiene che, ai sensi dell'art. 1367 c.c., si debba, comunque, attribuire un qualche significato alla clausola concernente la colonna d'aria, e si afferma che, in linea di massima, essa debba venire intesa come disciplina del diritto di sopraelevazione o di superficie, con specifico riguardo all'intendimento di esercitare oppure di escludere il diritto di sopraelevazione o di separare la proprietà esclusiva del lastrico solare dal diritto di superficie sul lastrico stesso (Cass. civ., sez. II, 22 novembre 2004, n. 22032).

La giurisprudenza meno recente ha ritenuto che l'attribuzione in esame comporti necessariamente l'esonero dall'obbligo indennitario, in quanto l'obbligo compensa la sottrazione della facoltà di opposizione al sopralzo, che spetterebbe a ciascun condomino, in presenza delle condizioni ex lege, qualora non vi fosse stata l'attribuzione esclusiva dello spazio aereo (Cass. civ., sez. II; 14 ottobre 1988, n. 5556; Cass. civ., sez. II, 24 gennaio 1969, n. 209).

Più di recente, la giurisprudenza si è mostrata maggiormente possibilista: il pagamento dell'indennità non viene escluso tout court dal titolo che attribuisca al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare la proprietà esclusiva della colonna d'aria sovrastante l'edificio.

Al titolo in questione, in virtù dell'art. 1424 c.c., può essere riconosciuto solo l'effetto di rinunzia da parte degli altri condomini alla futura ed eventuale indennità di sopraelevazione, rinunzia che, per la sua efficacia meramente obbligatoria, non impegna gli aventi causa a titolo particolare dagli stipulanti originari (Cass. civ., sez. II, 16 giugno 2005, n. 12880).

L'INDENNITA' E LE CLAUSOLE SULLA “COLONNA D'ARIA”: ORIENTAMENTI A CONFRONTO

Esclusione totale dell'indennità

L'attribuzione ad un condomino della colonna d'aria sovrastante l'edificio comporta l'attribuzione esclusiva dello spazio aereo sopra il tetto del condominio e, quindi, la deroga alla disciplina ordinaria ex lege circa il diritto all'indennità per gli altri condomini (Cass. civ., sez. II, 14 ottobre 1988, n. 5556).

Limite parziale all'indennità

L'attribuzione negoziale della colonna d'aria a un condomino costituisce una rinuncia meramente obbligatoria da parte degli altri all'indennità ex lege per l'esercizio del diritto di sopralzo, e quindi è fatto salvo il diritto degli aventi causa a titolo particolare dagli originari stipulanti (Cass. civ., sez. II, 16 giugno 2005, n. 12880).

Guida all'approfondimento

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