Ristrutturazione della controsoffittatura: limiti alla presunzione di condominialità

Il proprietario di un appartamento nel corso dei lavori di ristrutturazione della propria abitazione, consistenti nella rimozione della controsoffittatura, aveva accertato che il condomino, proprietario dell'abitazione sovrastante, aveva installato tubi e condutture invadendo lo spazio comune. A fronte di ciò il condomino chiedeva di essere reintegrato nel possesso dello spazio di sua proprietà, ma tanto in primo quanto in secondo grado le doglianze del ricorrente non venivano accolte, pertanto lo stesso proponeva ricorso per cassazione.

Lo spoglio subito. Il ricorrente deduceva la violazione degli artt. 1102 c.c. e, 1117 c.c. e 1125 c.c., per aver la Corte territoriale ritenuto che «lo spazio vuoto» tra il solaio e il controsoffitto fosse bene condominiale e, la violazione degli artt. 1140 e 1125 c.c. per aver, la Corte d'appello, escluso che l'attore avesse provato l'esercizio del possesso.

La questione viene risolta dalla Corte osservando in primo luogo che il solaio, separando il piano sottostante da quello sovrastante di un edificio, costituisce un' inscindibile struttura divisoria tra le due proprietà, fungendo da copertura per il piano inferiore e sostegno per il piano superiore, la conseguenza è un'utilità e un uso paritario per le proprietà coinvolte, come anche per la suddivisione delle spese di manutenzione.

La Corte sottolinea come la presunzione di condominialità riguarda il solaio in se stesso considerato e non anche lo spazio pieno o vuoto che occupa, pertanto non è consentito ad uno dei due proprietari limitare o restringere la proprietà escludeva dell'altro appartamento occupando spazi vuoti. Nel caso di specie i tubi e le condutture erano state allocate in parte nella proprietà esclusiva del condomino e in parte in un'area considerata erroneamente in comune tra le parti, perché destinata a contenere la struttura divisoria tra i due immobili.

È dunque pacifico l'orientamento secondo cui «in materia condominiale quando gli spazi pieni o vuoti, che accedano al soffitto o al pavimento, non siano essenziali alla struttura divisoria, rimangono esclusi dalla comunione e sono utilizzabili rispettivamente da ciascun proprietario nell'esercizio del suo pieno ed esclusivo diritto dominicale». Cosicché, i tubi passati nella controsoffittatura del condomino, lo hanno spogliato nel possesso dello spazio vuoto sovrastante il suo appartamento, poiché la controsoffittatura non ha funzione portante o divisoria dei due appartamenti ma semplicemente decorativa.

Contrariamente a quanto sostenuto dalla Corte territoriale per la conservazione del possesso, non occorre la materiale continuità dell'uso, né concreti atti di godimento, essendo sufficiente che la cosa resti nella virtuale disponibilità del possessore. Nella fattispecie in esame il fatto che il condomino avesse avviato lavori per rimuovere la controsoffittatura per lavori di ristrutturazione dimostra che esercitava il possesso di tale spazio. Per questi motivi la sentenza è cassata e rinviata ad altra sezione della Corte d'appello per nuovo esame.