Lastrico solare

Anche per il lastrico solare (come per qualsiasi altra parte dell'edificio) vanno tenuti presenti due aspetti fondamentali, ben distinti tra loro.

In primo luogo, emerge e si manifesta l'aspetto più “materiale” del bene, che sollecita, innanzitutto, a identificare i caratteri che lo contraddistinguono concretamente (vale a dire, come “cosa”). In seconda battuta, devono essere considerati gli aspetti giuridici che lo riguardano, cioè le regole di legge che disciplinano ogni manifestazione di tale bene nel mondo del diritto (titolarità, utilizzo e relativi diritti/doveri appartenenti o attribuiti ai soggetti interessati).

Nello specifico della disciplina condominiale, al lastrico solare è attribuita una posizione del tutto particolare in quanto non solo viene espressamente citato nell'elenco delle parti contenuto nell'art. 1117 c.c. ma è anche oggetto di una norma ad hoc finalizzata a regolamentare la ripartizione delle spese (art. 1126 cc.) nel caso in cui detto lastrico – che in ogni caso svolge funzione di copertura a favore dell'edificio – sia da qualificarsi come esclusivo.

Il “patrimonio” del condominio (intendendo tale termine in maniera “atecnica”) è individuato dall'art. 1117 c.c. che contiene un meccanismo (giuridico) finalizzato a tale scopo. Dalla lettera della norma appare chiaro che le regole in essa contenute presuppongono una concezione del fenomeno basata sui seguenti steps logici:

a) il condominio è costituito da una parte dell'edificio (e non dall'intera sua consistenza della quale fanno parte, com'è noto, anche le proprietà esclusive);

b) detta parte è costituita da un insieme di beni e di impianti (appunto, comuni);

c) l'insieme di tali parti comuni è posta (in maniera oggettiva) a servizio e/o ad ornamento di tutto l'edificio (e, quindi, anche delle proprietà esclusive);

d) si crea in tal modo un legame (tra parti comuni e proprietà esclusive) che viene individuato e denominato vincolo di accessorietà;

e) tale vincolo di accessorietà costituisce il criterio per individuare quale sia esattamente il patrimonio del condominio (vale a dire quali “parti” - beni/impianti – siano o meno comuni).

Detto ciò, va evidenziato che l'art. 1117 c.c. concretizza tale impostazione nel prevedere, come detto, un meccanismo dalla cui applicazione concreta risulta l'individuazione dei beni/impianti comuni.

La norma spiega i suoi effetti come segue:

1) l'art. 1117 c.c. contiene al suo interno un elenco di beni ed impianti, che qualifica condominiali;

2) dall'inserimento di una cosa in tale elenco consegue la sua natura comune;

3) in particolare, dal punto di vista giuridico, l'inserimento di una “cosa” nell'elenco dell'art. 1117 c.c. fa operare una presunzione di condominialità, che non è assoluta e può essere vinta da una prova contraria che la norma individua in un titolo (cioè, in un contratto);

4) la giurisprudenza è concorde nel ritenere che allo stesso modo del titolo, la presunzione dell'art. 1117 c.c .può essere vinta dalla destinazione oggettiva del bene/impianto;

5) in ogni caso, tale lista di cose non è tassativa ed ha funzione meramente esemplificativa (Cass. civ., sez. II, 5 marzo 2015, n. 4501; Cass. civ., sez. II, 5 marzo 2008, n. 6005);

6) ne deriva che l'art. 1117 c.c. può essere integrato nel suo contenuto ab estrinseco (Cass. civ., sez. II, 28 febbraio 2007, n. 4787), cioè in base ad elementi esterni che possano qualificare come condominiale un bene/impianto non espressamente ricompreso nel citato elenco;

7) l'integrazione “dall'esterno” viene effettuata con riferimento alla destinazione oggettiva della cosa (Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2015, n. 1680) vale a dire dell'utilità fornita dalla stessa in conseguenza della sua struttura e materialità (indipendentemente dal comportamento dei titolari); pertanto, qualora una parte presti tale utilità generalizzata, dovrà comunque (anche se non presente nell'elenco) qualificarsi in comproprietà dei titolari delle unità immobiliari che ne beneficiano.

Per quanto riguarda il lastrico solare, l'art. 1117 c.c lo cita espressamente nel paragrafo 1) dell'art. 1117 c.c. facendo per esso operare la su descritta presunzione di condominialità.

Da ciò deriva che:

• il lastrico solare si presume condominiale;
• solo un titolo contrario (di natura contrattuale) può attribuirne la proprietà ad uno o a un gruppo ristretto di condomini (e quindi sottrarlo alla comproprietà generale di tutti i partecipanti).

Dal punto di vista materiale, il lastrico è costituito dalla struttura di copertura dell'edificio e si differenzia (costruttivamente) rispetto al tetto per il fatto che il secondo è composto da elementi inclinati o arcuati (c.d. falde), mentre il primo, cioè il lastrico, è costituito da un semplice piano orizzontale.

Come detto, qualora non sia considerato da un titolo contrario è da qualificarsi comune ex art. 1117 c.c. a prescindere, per esempio, dalla sua praticabilità.

In questo senso, infatti, è stato affermato che la copertura a lastrico non rappresenta che una particolare forma costruttiva del tetto (App. Napoli, 23 dicembre 1965).

Con riferimento al lastrico, i giudici hanno avuto modo nel tempo di puntualizzare che:

• pur avendo quale funzione primaria quella di proteggere l'edificio e fungere da sua copertura, può ben essere utilizzato in altri usi accessori, come quello di terrazzo, senza che in tale ultimo caso, venga meno la sua utilità generalizzata (e, quindi, la sua condominialità);
• la struttura di copertura è comune a tutti i condomini a prescindere dalla posizione delle porzioni di piano di proprietà di questi ultimi (quindi, anche a coloro la cui proprietà si svolge in senso orizzontale, rispetto al lastrico o al tetto) (Cass. civ, sez. II, 23 dicembre 1968, n. 4054);
• qualora tuttavia, l'edificio sia composto da distinti ed autonomi corpi di fabbrica la proprietà della copertura sarà determinata dalla titolarità delle porzioni di piano esclusive ricomprese nel relativo corpo. Quindi, deve escludersi la presunzione di comunione di un lastrico solare che, nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome, disposte a schiera, assolva unicamente alla funzione di copertura di una sola delle stesse e non anche di altri elementi, eventualmente comuni, presenti nel c.d. condominio orizzontale (Cass. civ., sez. II, 4 novembre 2010, n. 22466).

Il lastrico solare – come qualsiasi parte comune – può essere di proprietà esclusiva di un singolo condomino.

Innanzitutto, l'art. 1117 c.c. espressamente prevede che un titolo contrario possa attribuire la proprietà di una parte ad uno specifico partecipante (ancorché la medesima sia contemplata nell'elenco riportato in tale norma) (Cass. civ., sez. II, 4 agosto 2015, n. 16367). Con tale termine si intende un accordo, contenuto in un documento, avente natura contrattuale, cioè approvato dall'unanimità dei consensi degli aventi diritto (tutti i condomini), in naturale e ovvia conseguenza della stipulazione di un negozio che ha come finalità e contenuto quello di determinare effetti immobiliari.

È opinione pacifica che tale titolo contrario può essere contenuto:

• nel rogito di acquisto delle singole porzioni di piano;
• nel regolamento di condominio (quello, però, contrattuale e non quello assembleare approvato a maggioranza ai sensi del combinato disposto degli articoli 1136 e 1138 c.c.).

Oltre a ciò, è necessario che l'accordo contrario contenga una clausola che espressamente e inequivocabilmente dichiari non comune tale parte dell'edificio.

Considerando l'aspetto temporale, è prassi che il titolo contrario sia stipulato (approvato e sottoscritto) all'atto della c.d. costituzione del condominio (cioè, contemporaneamente alla “prima” vendita), potendo, in tal modo, essere facilmente assentito da tutti i condomini. Invero, il titolo contrario potrebbe anche essere stipulato successivamente, ma, a prescindere dall'unanimità che è sempre richiesta, gli effetti sarebbero diversi. Infatti, viene precisato che il superamento della presunzione di condominialità contenuta nell'art. 1117 c.c., se avviene al momento della costituzione del condominio, non determina uno spostamento di titolarità da un soggetto ad un altro; se avviene invece durante la vita dell'immobile (successivamente alla nascita del condominio), determinerà un effetto traslativo sulla proprietà del bene/impianto (che passerà da comproprietà condominiale, a proprietà esclusiva/separata di uno o più condomini).

Con riferimento a tale fenomeno, la giurisprudenza ha ulteriormente precisato che per stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di proprietà comune, bisogna far riferimento all'atto costitutivo del condominio, cioè al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario unico proprietario a un altro soggetto, atto che, essendo fonte comune dei rispettivi diritti delle parti, ne determina l'estensione e i limiti; cosicché, ove in tale atto un bene, rientrante per legge fra quelli di proprietà comune, venga attribuito con univoca e chiara manifestazione di volontà, a uno dei contraenti, la presunzione di comunione viene definitivamente meno.

In conclusione sul punto, qualora nello specifico edificio sia presente un titolo contrario che attribuisce la proprietà della struttura di copertura (nonostante l'utilità generale fornita a tutti i condomini) ad un singolo partecipante, il bene non farà più parte del patrimonio condominiale ed i conseguenti onori ed oneri saranno ad appannaggio del (solo) relativo titolare esclusivo.

Nel caso in cui il lastrico solare sia comune (perché eventualmente così qualificato in base ai criteri in precedenza illustrati) si pone il problema di precisare quale siano le regole che sovraintendono all'esplicazione concreta delle attività nelle quali si manifesta il godimento della relativa superficie (e/o struttura).

Nel caso dell'utilizzazione del lastrico solare (come per qualsiasi altra parte comune) le norme di riferimento per la regolamentazione dell'uso dei beni e degli impianti comuni non sono contenute nella parte del codice civile dedicata al condominio (artt. da 1117 a 1139 c.c.), ma in quella dedicata alla comunione ordinaria (in virtù del richiamo operato da detto ultimo articolo), e precisamente nell'art. 1102 c.c. che afferma che «ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa».

La lettera della legge pone evidentemente quattro distinti principi/limiti per l'utilizzazione dei beni/impianti comuni, e cioè:

• ciascun partecipante ha diritto di servirsi della cosa comune;
• nell'utilizzo della cosa, il condomino deve rispettare la specifica destinazione oggettiva del bene/impianto;
• del pari, non è consentito impedire il pari uso degli altri comproprietari;
• ciascun partecipante ha diritto anche di modificare la cosa comune, a condizione che rispetti i predetti divieti.

Tali regole generali si applicano per l'utilizzazione di qualsiasi bene/impianto comune e quindi anche per il lastrico solare.

Dal punto di vista soggettivo, va precisato che detti principi sull'uso delle parti comuni sono applicabili anche ad altre tipologie di abitanti dell'edificio, quali soprattutto i conduttori/inquilini della proprietà esclusiva che – in tale ambito – devono considerarsi nella stessa situazione giuridica del condomino (cfr., da ultima, Cass. civ., sez. II, 20 giugno 2012, n. 10185).

Al contempo, oltre che dall'art. 1102 c.c., l'utilizzazione delle cose comuni può essere disciplinata anche dal regolamento, il cui ambito di operatività, però, è differenziato, e dipende direttamente dalle sue specifiche e concrete caratteristiche. Si ritiene, infatti, che solo il regolamento avente valore contrattuale può contenere limitazioni ai poteri di godimento spettanti a ciascun condomino, in virtù della sua approvazione unanime, e, quindi, del consenso di tutti gli interessati, riguardante diritti pacificamente disponibili (cfr., da ultima, Cass. civ., sez. II, 11 settembre 2014, n. 19229). In ogni caso, anche il regolamento assembleare (approvato a maggioranza) può incidere sulle modalità di utilizzazione, se pone una più contenuta modifica delle relative regole (di legge), ed evita di prevedere limitazioni alle prerogative dei singoli (cfr., ex multis, Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2002, n. 5626).

Senza voler entrare nello specifico della disciplina riguardante l'utilizzazione delle parti comuni, occorre, tuttavia ed anche con riferimento all'uso del lastrico solare, precisare alcuni principi generali in materia, largamente condivisi dalla giurisprudenza e dagli interpreti.

Si afferma, infatti che:

• è del tutto ininfluente l'entità della quota rispetto all'utilizzazione delle cose comuni, e ciò in base alla considerazione che il diritto di comproprietà condominiale è “ideale”, e non è concepibile un godimento pro quota;
• va rispettato il primo limite previsto dall'art. 1102 c.c. e che consiste nel divieto di alterare la destinazione del bene/impianto (determinato non soltanto dal mutamento della sua funzione oggettiva, ma anche dal suo scadimento in uno stato deteriore (Cass. civ., sez. II, 12 novembre 2012, n. 19615);
• tuttavia, sempre nel rispetto della destinazione (e dell'art. 1102 c.c.), l'utilizzazione dei beni e degli impianti comuni, può avvenire anche in modo particolare (Cass. civ., sez. II, 14 aprile 2015, n. 7466);
• va del pari rispettato il secondo limite previsto dall'art. 1102 c.c. e che consiste nel divieto di impedire agli altri condomini di fare parimenti uso;
• è preferibile ritenere che sia vietato solo l'uso che rende impossibile l'utilizzazione altrui in quanto il godimento che i condomini possono fare del patrimonio comune non deve essere “identico”; ben potendo un singolo attuare modalità differenti, con la conseguenza che una più intensa utilizzazione della cosa è ammessa, a condizione che sia compatibile con le prerogative degli altri (Cass. civ., sez. II, 12 febbraio 1998, n. 1499; Cass. civ., sez. II, 23 marzo 1995, n. 3368); in questo senso, il “pari uso” non può essere concepito come “identico”, ma va individuato facendo riferimento al rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni da parte dei partecipanti (Cass. civ., sez. II, 12 febbraio 1998, n. 1499; Cass. civ., sez. II, 23 marzo 1995, n. 3368);
• infine, allo scopo della salvaguardia di tale ultima condizione, occorre aver riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (Cass. civ., sez. II, 12 marzo 2007, n. 5753), il tutto compatibilmente con il principio di solidarietà in base al quale devono essere informati i rapporti condominiali, e che richiede un costante contemperamento delle esigenze e degli interessi di tutti i partecipanti alla comunione (Cass. civ., sez. II, 30 maggio 2003, n. 8808).

Applicando concretamente tutti i suddetti parametri, che invero sono di ordine giuridico astratto, vengono conseguentemente individuate le possibili modalità d'uso, che consistono in:

• fruizione della cosa che si riferisce all'utilità diretta che la medesima fornisce, indipendentemente da qualsiasi comportamento attuato dal condomino;
• godimento derivante dall'attività personale dei singoli;
• uso normale del bene/impianto, che consiste nell'utilità che il condomino trae dalla parte comune in condizioni di parità con gli altri partecipanti);
• uso particolare o più intenso, che viene attuato allorché si ottengono dal bene/impianto utilità maggiori ed aggiuntive, anche differenti, rispetto ai benefici che possono derivare generalmente a tutti gli altri condomini;
• uso promiscuo, che si verifica quando l'utilizzazione è attuata dalla collettività dei condomini in maniera contemporanea;
• uso frazionato, nel caso in cui si distribuisce la fruizione della “cosa” nel tempo (c.d. uso turnario) o nello spazio;
• uso indiretto, che si verifica quando non sono possibili l'uso promiscuo diretto e/o l'uso frazionato e sorge l'esigenza di ricorrere alla concessione ad altri del godimento dietro corrispettivo (è il caso della locazione di parte comune: cfr. Cass. civ. sez. II, 5 settembre 2013, n. 20394; Cass. civ., sez. II, 27 ottobre 2011, n. 22435; Cass. civ., sez. II, 5 novembre 2002, n. 15460).

La giurisprudenza è stata ripetutamente interessata della valutazione (in termini di legittimità) delle attività dei singoli condomini in quanto concretizzantesi in utilizzazioni particolari di tale bene comune.

Sul punto, va detto che l'uso principale che i condomini fanno del lastrico è quello che attiene alla sua funzione di copertura, svolta in maniera temporalmente continuativa, e che viene fornita, com'è intuitivo, indipendentemente dal comportamento dei singoli.

Oltre a ciò, i condomini possono farne un uso particolare le cui modalità concrete dipendono direttamente dalla natura della struttura, dalla possibilità che vi si abbia accesso ovvero che consenta l'installazione di manufatti e/o altri impianti o da altre particolari caratteristiche. In ogni caso, qualsiasi eventuale modalità di godimento da parte del singolo condomino dovrà essere compatibile con la predetta funzione di copertura, che non potrà essere limitata, né tanto meno esclusa.

In applicazione di tali principi, e con riferimento alla facoltà di godimento del bene, è stata ritenuta legittima l'installazione di una canna fumaria a condizione, tuttavia, che sia allocata in una zona periferica della relativa area (Cass. civ., sez. II, 7 marzo 1992, n. 2774)..

Al contrario, la stessa installazione di canna fumaria diviene non consentita quando comporta un'oggettiva sottrazione di porzione della relativa superficie all'uso degli altri condomini (Cass. civ., sez. II, 6 maggio 1987, n. 4201; Cass. civ., sez. II, 8 settembre 1986, n. 5465).

Si badi che, secondo una valutazione della giurisprudenza di merito, il singolo condomino che, senza previa autorizzazione, inserisce stabilmente e con opere murarie una canna fumaria di dimensioni che non possono dirsi eccessive (nello specifico, area di sezione cm. 35X35 x cm. 143 di altezza), allocata in corrispondenza dell'esiguo cordolo perimetrale del lastrico solare destinato a stenditoio, pone in essere un'occupazione, stabile e duratura, non consentita dall'art. 1102 c.c., sottraendo la relativa porzione di bene comune all'uso e al godimento degli altri condomini, ed in tal modo ponendo in essere una modalità non consentita del lastrico solare (Trib. Roma, 9 febbraio 2006).

In base agli stessi principi giuridici, e alla condizione che vengano rispettate le condizioni poste dall'art. 1102 c.c. (rispetto della destinazione oggettiva del bene e divieto di pregiudicare il pari uso), la giurisprudenza ha ritenuto legittima l'installazione sul lastrico solare di pannelli solari.

Altra modalità consentita di utilizzo del lastrico è quella riguardante l'installazione di antenne che, invero, costituisce una fattispecie avente rilevanza anche costituzionale.

Sul punto, tuttavia, la giurisprudenza ha precisato che assumono rilevanza le soluzioni tecniche adottate che devono essere compatibili con un analogo utilizzo del lastrico da parte degli altri condomini (Trib. Milano, 26 febbraio 2015).

V. Amendolagine, Lastrico solare: responsabilità per il danno da infiltrazioni, in Giur. it., 2017, fasc. 3, pag. 779

S. Balbusso, Lastrico solare e danni da infiltrazioni: nuove indicazioni giurisprudenziali, in Resp. civ. prev., 2017, fasc. 3, pag. 887

N. Scripelliti, La "vexata quaestio" della responsabilità per danni dal lastrico solare ancora alle Sezioni unite, in Giur. it., 2016, fasc. 12, pag. 2596

M. Del Vaglio, Non sono fiscalmente imponibili i lastrici solari in fase di installazione dell'impianto fotovoltaico, in Corr. trib., 2014, fasc. 3, pag. 233

M. De Tilla, Vizi del lastrico solare di proprietà esclusiva e risarcimento del danno, in Riv. giur. ed. , 2013, fasc. 6, parte 1, pag. 1024

C. Pennarola Carlo, Installazione su spazi condominiali di ripetitori telefonici: aspetti urbanistici, condominiali e fiscali, in Riv. giur. idica ed., 2012, fasc. 6, parte 1, pag. 1511

P.P. Capponi, La locazione dei beni condominiali, in Arch. loc. cond., 2010, fasc. 5, pag. 458