Canne fumarie e sfiatatoi

La canna fumaria è un'opera finalizzata a convogliare i fumi derivanti da una combustione dall'interno di un locale o camera di combustione (es. caldaia per il riscaldamento) verso l'esterno.

Se in origine la canna fumaria era realizzata in mattoni o pietra, le moderne canne fumarie vedono l'utilizzo di tubi metallici, normalmente in acciaio inox oppure in materiale refrattario, sono coibentate ed inserite in "camicie" di materiale cementizio.

Generalmente la canna fumaria si divide in tre parti:

• canale da fumo (condotto o elemento di collegamento tra generatore di calore e canna fumaria per l'evacuazione dei prodotti della combustione, ad esempio i tubi a vista di una stufa a legna);
• canna fumaria o camino (è la parte verticale);
• comignolo (è la parte terminale della canna fumaria, verso il cielo).

Per non parlare delle norme sulla sicurezza degli impianti (in origine la legge n. 46/1990 poi trasfusa nel d.P.R. n. 380/2001, c.d. T.U. Edilizia – si veda, in particolare, l'art.24 e ss. –, nonché il d.P.R.n. 412/1993 sulla progettazione, installazione ed esercizio degli impianti termici – si veda, in particolare, l'art.5).

L'analisi dei problemi giuridici sottostanti alle canne fumarie, quindi, sono finalizzati ad individuare il diritto d'installazione, il soggetto responsabile per la manutenzione, i soggetti tenuti alla contribuzione delle spese, l'uso e la responsabilità.

La giurisprudenza sulle canne fumarie è abbastanza risalente e riguarda il diritto d'uso dei muri perimetrali da parte dei condomini per l'appoggio in funzione del diritto ad usufruire dell'appartamento, diritto d'uso che sembrerebbe prevalere sulle norme sulle distanze (art.890 c.c.) ma sempre nel rispetto delle prescrizioni legali e tecniche sulla sicurezza.

Gli sfiatatoi sono equiparati alle canne fumarie per cui la disciplina è sempre quella prevista dall'art.890 c.c. (App. Torino, 13 giugno 2006).

Come accennato la principale norma di riferimento è l'art.890 c.c. sulle distanze in quanto afferente ai rapporti di vicinato, per la giurisprudenza tale norma è applicabile anche alle condotte fumarie e attribuisce una tutela immediata e diretta per il rispetto delle distanze prescritte dalle norme e dai regolamenti comunali (Cass. civ., sez. II, 23 settembre 2013, n. 21744).

La distanza è quella indicata dalle norme sulla sicurezza.

Così, per esempio, se si procede alla ristrutturazione di un impianto termico individuale già esistente sito in condominio e questo, in origine non disponeva di una canna fumaria esterna per l'evacuazione dei fumi, dall'agosto 2013, le canne fumarie devono essere installate sopra il tetto dell'edificio alla quota prescritta dalla regolamentazione tecnica (cfr. art.5, comma 1, D.P.R. n. 412/1993).

Il primo precedente giurisprudenziale che si ritrova in merito al problema della qualificazione condominiale o meno della canna fumaria risale al 1966 con la sentenza della Suprema corte con la quale che ha affermato che essa è soggetta alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c. se il contrario non risulta dal titolo (Cass. civ., sez. II, 29 aprile 1966, n.1092).

La pronuncia, seppure datata, ora grazie alla riforma dell'istituto e quindi dell'art. 1117 c.c. sembra riferirsi alla presunzione di comunione di cui al n. 3 di detta norma che elenca come parti comuni: «le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento(..)fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini».

Di contrario avviso, tuttavia, si esprimeva l'anno dopo la Suprema Corte per la quale la canna fumaria anche se ricavata nel vuoto di un muro comune non è necessariamente di proprietà comune (Cass., civ., sez. II, 17 maggio 1967, n.1033, successivamente confermata da Cass. civ., sez. II, 29 agosto 1991, n. 9231).

Ma la lettura delle pronunce citate non può prescindere dalla funzione e dagli elementi tecnici che compongono la canna fumaria come sopra indicati soprattutto ora con le nuove prescrizioni di sicurezza.

Considerare oggi solo genericamente la canna fumaria (in relazione alla proprietà) come un'opera che coinvolga fumi verso l'esterno non è corretto perché se in passato, specialmente nelle costruzioni più antiche e comunque ante 1993 si potevano ancora trovare canne fumarie – rectius camini – a servizio di più unità, composte solo dell'involucro in mattoni o cemento refrattario che poi sbocca sopra il tetto; ora tale tipologia non è più concessa dalle norme sulla sicurezza e i camini contengono il canale da fumo che è collegato al singolo appartamento.

Va da sé ora che, a prescindere dall'origine costruttiva, mentre l'involucro generale è da considerarsi parti comune, i singoli canali da fumo in acciaio inox sono parti di proprietà esclusiva perché posti a servizio del singolo condomino.

Si ritorna quindi a quanto affermato dalla citata Cass. n. 9231/1991 per la quale appartiene ad un solo condomino nel caso in cui sia destinata a servire esclusivamente l'appartamento cui afferisce.

La giurisprudenza è concorde nel ritenere che l'installazione di una canna fumaria in appoggio al muro perimetrale comune dell'edificio, non ne venga, di per sé sola, ad alterare la destinazione d'uso: più problematico è invece il secondo aspetto, relativo alla possibilità – anche potenziale – da parte degli altri condomini di fare parimenti uso della cosa comune.

L'indirizzo prevalente della Corte di Cassazione è nel senso di ritenere che «l'appoggio di una canna fumaria (come, del resto, anche l'apertura di piccoli fori nella parete) al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, che ciascun condomino - pertanto - può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio, e non ne alteri il decoro architettonico; fenomeno - quest'ultimo - che si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile». (Cass. civ., sez. II, 16 maggio 2000, n. 6341).

L'installazione della canna fumaria non deve incidere negativamente sul decoro architettonico dell'edificio.

Se l'installazione in facciata muta le originali linee architettoniche dell'edificio e incide negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile, l'intervento non è ammesso (Cass. civ., sez. II, 11 maggio 2011, n. 10350).

Le norme sulle distanze legali sono dirette a disciplinare i rapporti tra proprietà contigue.

Per la giurisprudenza, detta disciplina può essere applicabile anche nei rapporti tra condominio e condomino in relazione alle norme sull'uso delle cose comuni.

In caso di contrasto la normativa sulle distanze legali è in rapporto di subordinazione con la disciplina prevista dall'art. 1102 c.c. che quindi prevale.

Il concetto è da ultimo ribadito dalla S.C. che ha precisato come «in tema di condominio le norme sulle distanze, rivolte fondamentalmente a regolare con carattere di reciprocità i rapporti fra proprietà individuali, contigue e separate, sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l'applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime; nell'ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulla proprietà, quando i diritti o le facoltà da questa previsti siano compressi o limitati per effetto dei poteri legittimamente esercitati dal condomino secondo i parametri previsti dall'art. 1102 c.c. (applicabile al condominio per il richiamo di cui all'art. 1139 c.c.), atteso che, in considerazione del rapporto strumentale fra l'uso del bene comune e la proprietà esclusiva, non sembra ragionevole individuare, nell'utilizzazione delle parti comuni, limiti o condizioni estranei alla regolamentazione e al con temperamento degli interessi in tema di comunione» (Cass. civ., sez. II, 14 aprile 2004, n. 7044).

Se l'installazione della canna fumaria interessa una porzione del lastrico solare, occorre verificare per la sua legittimità, se essa alteri o meno la funzione di protezione e calpestio del lastrico o sottragga parte di esso alla possibilità di utilizzo da parte degli altri condomini.

La valutazione va rivolta per singoli casi e apparentemente le sentenze dei Supremi Giudici non appaiono sempre concordi.

Per la giurisprudenza prevalente non vi è illegittimità dell'occupazione del lastrico solare con canna fumaria e delle opere murarie accessorie, perché ciò verrebbe a configurare una modalità di utilizzazione della cosa comune e che deve essere, pertanto, considerata del tutto legittima se, trattandosi della occupazione di una zona periferica di una parte del tutto trascurabile rispetto alla superficie complessiva del lastrico, possa, in concreto, escludersi che la predetta utilizzazione menomi la funzione di copertura e calpestio del lastrico o le possibilità di uso degli altri comproprietari (Cass. civ., sez. II, 7 marzo 1992, n. 2774).

Dai su enunciati principi si comprende come la responsabilità della manutenzione della canna fumaria sia dell'amministratore ove questa sia condominiale, mentre del singolo condominio se afferente esclusivamente al proprio appartamento.

Le spese della manutenzione della canna fumaria collettiva seguono il principio dell'art. 1123, comma 1, c.c. quindi vanno suddivise tra tutti i condomini utilizzatori per i millesimi di proprietà.

La canna fumaria collettiva non può essere utilizzata dal singolo condomino per uso esclusivo.

Se un condomino utilizza la canna fumaria nel camino comune riducendone così la sezione ed impedendo agli altri condomini il pari uso viola il disposto dell'art. 1102 c.c.

Ma poiché oggi è obbligatoria la singola canna fumaria di pertinenza di ogni appartamento, se nella ristrutturazione dello stesso e per ottemperare alle norme di sicurezza ciò non fosse possibile, ecco che i condomini dovranno dotarsi di un camino collettivo esterno affinché ognuno di loro sia in regola con le norme tecniche ed abbia così la possibilità di usufruire del proprio appartamento.

In questo caso la relativa spesa andrà divisa ex art. 1123, comma 3, c.c., dovendosi individuare il gruppo di condomini interessati all'utilizzo e quindi solo tra loro ripartire la spesa.

De Tilla, Sull'installazione della canna fumaria, in Archivio delle locazioni, del condominio e dell'immobiliare, 2016, 3, 294.

Celeste, I servizi in uso al condominio: le problematiche pratiche più controverse, in Giurisprudenza di merito, 2011, 3, 870.

Carcereri, L'installazione di canne fumarie nei condomini, in Ristrutturare, 2007, 12, 102.

Terzago, Il condominio, trattato teorico – pratico, Milano, 2015.

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