Morosità del conduttore e diritto al risarcimento del danno per il locatore
17 Luglio 2018
Sono proprietario di un immobile che ho acquistato tramite un mutuo ipotecario nel 2008. Nel 2012 affitto detto immobile ad una società e contestualmente rinegozio il mutuo obbligandomi a pagare le rate mediante i soldi che incasso dall'affitto. Dal 2016 il mio inquilino non paga più il canone e la banca un anno fa ha deciso di pignorarmi l'immobile. Posso agire in via giudiziale contro l'inquilino per la richiesta di risarcimento danni?
Il mancato pagamento dei canoni, laddove protratto in misura idonea a giustificare sfratto per morosità, costituisce un inadempimento che - in virtù del generale principio stabilito dall'art. 1453 c.c. - giustifica anche la richiesta di risarcimento del danno (Cass. civ.,sez. un., 11 aprile 2014, n. 8510). È di tutta evidenza che il mancato pagamento del canone, aldilà del danno diretto da mancata percezione di tali somme, può costituire un danno ulteriore laddove - in conseguenza della mancata disponibilità di tali importi - sia derivato al creditore un pregiudizio specifico, il cui onere della prova resta a carico del soggetto che lo ha subito (art. 1224 comma 2 c.c.). Va tuttavia sottolineato che la quantificazione di quel danno e la valutazione del nesso di causalità con l'inadempimento del moroso è apprezzamento di fatto rimesso al giudice, che dovrà valutare attentamente le diverse circostanze (Cass. civ. sez. III 13 febbraio 2015, n. 2865), escludendo quelle conseguenze pregiudizievoli che non costituiscono comunque conseguenza diretta e ordinaria dell'inadempimento. Nel caso di specie è plausibile che possa essere riconosciuto un danno ulteriore per il maggior costo del denaro che il locatore si sia dovuto procurare altrimenti, mentre appare poco plausibile che possano essere imputati al conduttore sic et simpliciter i costi della esecuzione immobiliare, una situazione patologica che va ascritta a decisioni e condotte unilaterali del locatore (stipulazione del mutuo), salva l'ipotesi che nel contratto di locazione si sia fatta espressa menzione della correlazione causale fra il pagamento dei canoni e le specifiche obbligazioni assunte dal locatore con l'istituto di credito, pur rimanendo anche in tal caso la determinazione del risarcimento rimessa alla discrezionale valutazione del giudice di merito. |
