Abbaini e lucernari

Inquadramento

Può accadere che sul tetto dell'edificio, sia esso a falda o di tipo piano, esistano aperture della più varia foggia, destinate a dare aria e luce al locale sottostante. Deve ritenersi pacificamente che - ove il vano so t tostante al tetto in cui si aprono i varchi sia di proprietà comune - tali aperture seguano la disciplina dell' art. 1117 c.c., quanto alla loro condominialità, e dell'art. 1123, comma 1, c.c. quanto al riparto delle relative spese; quale che sia la loro natura, ovvero manufatti complessi come gli abbaini, oppure semplici finestre come i lucernari, ove si aprano su un sottotetto condominiale - per ubicazione e funzione- rappresento indubitabilmente beni comuni. L'unica possibile variante è che, ove si sia in presenza di edificio con tetto a più falde autonome e la porzione di tetto in cui sono poste le aperture costituisca ipotesi di c.d. condom i nio parziale, il riparto delle relative spese segua la disciplina di cui all'art. 1123, comma 3, c.c., sì che i relativi oneri dovranno far carico solo i condomini cui quella porzione di tetto funge da copertura, aspetto che deriva dalla natura del manto di copertura che si estende agli specifici manufatti che ivi sono posti.

Sotto tale profilo a poco rileva che le aperture sorgano con la costruzione dell'edificio e vengano realizzate successivamente, poiché rimangono comunque beni destinati i servire la collettività, con i relativi oneri appena visti; semmai, ove si tratti di aperture da realizzare successivamente, si discute se le stesse debbano esser ricondotte al regime delle innovazioni ex art 1120 c.c., anche se appare plausibile che la semplice installazione di lucernari possa essere ricondotta alla categoria delle modificazioni e solo interventi più complessi sotto il profilo edilizio, quali abbaini di consistenti dimensioni e con caratteristiche strutturali complesse - comportando una parziale trasformazione del bene comune al fine di trarne diversa e migliore utilità - debbano essere ricondotti alla categoria delle innovazioni, da assumere con le maggioranze qualificate previste dall'art. 1136, comma 5, c.c.

Va tuttavia osservato che in giurisprudenza si è affermato che abbaini e lucernai costituiscono semplici m o difich e (Cass. civ., sez. II, 27 luglio 2006, n. 17099) e non innovazioni vere e proprie, poichè queste ultime sono configurabili sole per nuove opere che immutano la sostanza o alterano la destinazione del bene, in modo che le parti comuni presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (Cass. civ., sez. II, 25 maggio 2006, n. 12654).

La facoltà di apertura da parte dei singoli

Ove il vano sottostante al manto di copertura appartenga in proprietà individuale a singoli condomini, la giurisprudenza, fin da tempi risalenti (Trib. Ariano Irpino 21 settembre 2006, Cass. civ., n. 17099/2006, cit.) riconosce a costoro la loro facoltà di aprire abbaini e lucernari volti a dare aria e luce alla proprietà ind i viduale, trattandosi di facoltà riconducibile all'art. 1102 c.c. e alla possibilità per il singolo di trarre maggiori utilità dal bene comune, fermo il rispetto della destinazione del ben e, del pari uso degli altri condomini e della sicurezza statica e del decoro (Cass. civ., sez. II, 19 aprile 2006, n.9036).

Trattandosi di facoltà che compete ai singoli ex art. 1102 c.c. non è necessario alcun consenso assemble a re (Cass. civ., sez. II, 12 febbraio 1998, n. 1498); dal 2013, tuttavia, la formulazione dell'art. 1122 c.c. introdotta dalla novella del 2012 impone a colui che intenda effettuare interventi suscettibili di incidere su beni comuni di effettuare idonea comunicazione all'amministratore, adempimento che non sarà tuttavia volto ad ottenere alcun consenso, quanto piuttosto a consentire all'assemblea (o ai singoli condomini), cui l'amministratore deve riferire, di attivarsi a presidio delle garanzie dettate dall'art. 1102 c.c. (destinazione, pari uso e decoro), ove ritengano che l'intervento sia destinate a violarle.

La facoltà di realizzare abbaini o lucernari sul tetto comune dovrà oggi a maggior ragione ritenersi sussistente alla luce di quegli orientamenti giurisprudenziali che addirittura riconoscono al singolo condomino, proprietario del vano sottostante il tetto, la facoltà di aprire terrazze a tasca sulla copertura comune, riconducendo tale attività - che per essere lecita deve incidere in maniera non significativa sulla consistenza del bene - alle previsioni dell'art. 1102 c.c.; pur trattandosi di intervento che - nell'ipotesi della c.d. terrazza a tasca - indubitabilmente attrae nella sfera di disponibilità esclusiva una porzione di bene comune (Cass. civ., sez. VI/II, 21 febbraio 2018, n. 4256; Cass. civ., sez. II, 3 agosto 2012, n. 14107).

Sotto tale profilo è da segnalare orientamento che pare confliggere con quello (maggioritario) appena citato, laddove ritiene invece la realizzazione di una semplice altana in conflitto con la facoltà di pari uso degli a l tri condomini (Cass. civ., sez. II, 15 novembre 2016, n. 23243), tesi che potrebbe trovare applicazione quantomeno a determinate tipologie di abbaini; in realtà la linea di discrimine fra le diverse posizione si attesta sulla entità dell'intervento che, per essere ritenuto consentito (che si tratti di altane, terrazze a tasca o abbaini), deve incidere in misura residuale sul bene comune, senza sottrarlo definitivamente ad ogni possibilità di godimento anche futuro da parte degli altri condomini, apprezzamento di fatto che competerà al giudice di merito.

Da tali pronunce si ricava anche che la realizzazione di manufatti destinati a creare soluzioni di continuità nel manto di copertura (le terrazze a tasca, e mutatis mutandis, anche abbaini e lucernari), debbano comunque essere realizzati dal singolo a regola d'arte, eseguendo tutte quelle opere necessarie a salvaguardare la funzione primaria del tetto.

Quanto alla tipologia edilizia, se il lucernario, costituendo semplice finestra a filo non pone significativi problemi, l'abbaino, che rappresenta l'edificazione di un nuovo vano su cui verrà installata una finestra verticale può comportare, ove le sue dimensioni comportino un rilevante aumento di cubatura del locale sottostante, anche l'applicazione della normativa in tema di soprelevazione, specie a fronte del concetto elastico e ampio che di tale istituto fornisce oggi la giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., sez. un., 30 luglio 2007, n. 16794); sotto tale profilo è stata ritenuta opera vietata ex art 1102 c.c. e non riconducibile alla soprelevazione l'ampliamento della superficie dell'appartamento sottostante la copertura, con spostamento di una parete esterna, la realizzazione di un balcone e due ripostigli nonché di un abbaino al fine di elevarne l'altezza poiché tale intervento comporta non già e non solo un aumento di volumetria con ripristino del tetto sovrastante quanto una modificazione del bene comune tetto, con appropriazione di parte di esso alla proprietà esclusiva di un condomino e conseguente esclusione del diritto di utilizzazione degli altri condomini (Cass. civ., sez. II, 7 febbraio 2008, n. 2865).

Il regime delle spese

Ove abbaini e lucernari siano volti a fornire utilità a vano sottostante di proprietà esclusiva, le spese per la loro installazione e manutenzione saranno a carico del titolare di tale unità. Per i lucernari (le c.d. finestre velux) vale un principio analogo a quello delle finestre in facciata, così che colui che ha facoltà di aprire nuovi varchi è anche tenuto alle spese necessarie alla loro installazione e manutenzione (Trib. Milano 28 febbraio 1991), onere che sussiste anche per quel che attiene al corretto raccordo dei serramenti costituenti il lucernaio di proprietà esclusiva alla restante parte della copertura condominiale (Trib. Brescia 10 febbraio 2015).

Con riguardo invece agli abbaini, che hanno struttura complessa, si è ritenuto in dottrina che appartenga al condomino titolare del vano sottostante la loro struttura (costituita dai muri verticali laterali e dalla loro fi nestra), con ogni relativo onere di manutenzione, mentre possa ritenersi comune la falda che li copre, la quale mantiene funzione del tutto identica a quella del tetto, con conseguente onere di manutenzione a carico dei condomini ai sensi dell'art. 1123, comma 1, c.c.

Una peculiare ipotesi di ripartizione della spesa è stata ravvisata dalla giurisprudenza in riferimento al co n trolucernario, ovvero a quella struttura decorativa che può esistere nella parte sottostante il vero e proprio lucernario, che pur consentendo il passaggio della luce non ha alcuna funzione di copertura, che è svolta unicamente dalla finestra posta sul tetto: si è ritenuto che ove tale manufatto sia posto alla sommità del vano scale per darvi aria e luce, il lucernario, quale succedaneo del tetto, debba ripartirsi secondo gli ordinari criteri ex art. 1123, comma 1, c.c. mentre la struttura sottostante (il c.d. controlucernaio) va ripartito secondo la tabella scale ex art. 1124 c.c. (Trib. Firenze 2 luglio 1999).

Le distanze e gli altri profili di tutela

L'apertura di nuovi varchi può certamente comportare applicazione della normativa in tema di vedute, tuttavia la struttura muraria degli abbaini deve essere computata anche ai fini delle distanze fra costruzi o ni, poiché stata ritenuta incidere sulla sagoma dell'edificio, non potendosi ascrivere a mera ristrutturazi o ne; tale ultima ipotesi è ravvisabile infatti unicamente ove gli interventi, comportando modificazioni escl u sivamente interne, abbiano interessato un edificio del quale sussistano e rimangano inalterate le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura, mentre si verte in ipotesi di “ nuova costruzione”, come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima, quando la fabbrica comporti una variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio e, in particolare, comporti aumento della volumetria, conseguenza che è invece propria della realizzazione di abbaini (Cass. civ., sez. II, 17 febbraio 2017, n. 4225).

Non è stata ritenuta invece veduta la semplice apertura a vasistas, laddove per natura e ubicazione, non consenta l'affaccio, essendo in tal caso inibita la prospectio e l a inspectio (Cons. Stato, sez. IV, 5 ottobre 2015, n. 4628).

La realizzazione di aperture (lucernari) su superfici orizzontali comuni, destinate a copertura del fabbricato, quali lastrici solari, potrebbe pregiudicarne la calpestabilità e fruibilità da parte degli altri condomini, ed urtare quindi contro il divieto di cui all'art. 1102 c.c.; si è tuttavia ritenuto che l'intervento possa ritenersi astrattamente lecito e la sua esecuzione non possa legittimare neanche l'emissione di provvedimenti po s sessori in favore del condominio, ove tali aperture siano realizzate a regola d'arte e non incidano in misura significativa sulla superficie del lastrico, specie se tale manufatto sia dotato di sola guaina e quindi di una calpestabilità non effettiva (Trib. Napoli 18 settembre 2002).

Lucernai realizzati su un lastrico non visibile dalla strada e di difficile accessibilità non possono invece legittimare il possesso idoneo ad usucapire il bene comune in capo a colui che li ha aperti, poiché si deve ritenere che, in tal caso, il possesso sia stato acquistato ed esercitato in maniera clandestina (Cass. civ., sez. II, 23 luglio 2013, n. 17881).

Un ultimo profilo di rilievo, con riguardo ai tali manufatti, attiene alla loro rilevanza urbanistica: si è in tal caso ritenuto che la riconducibilità al perimetro dell'art. 1102 c.c. esima l'autorità pubblica dal richiedere, in sede di rilascio dei relativi provvedimenti autorizzativi, il consenso degli altri condomini (T.A.R. Veneto, sez. II, 4 aprile 2009, n.1198, Cons. Stato, sez. V, 23 giugno 1997, n. 669), consenso che è invece stato ritenuto necessario ove colui che ha realizzato il manufatto ne richieda la sanatoria (T.A.R. Liguria, sez. I, 17 settembre 2015, n. 737); si è infine evidenziato che la realizzazione di un abbaino richieda permesso di c o struire, in quanto - oltre a determinare un aumento di volumetria - incide sulla sagoma dell'edificio e rientra quindi nella tipologia della ristrutturazione con mutamento di sagoma (T.A.R. Lazio, sez. I, 11 settembre 2015, n. 11216; Cons. Stato, sez. V, 14 giugno 1996, n. 689).

Casistica

Guida all'approfondimento

Terzago, Il condominio. Trattato teorico-pratico, aggiornamento a cura di A. Celeste, L. Salciarini e P. Terzago, Milano, 2015;

Triola, Il nuovo condominio, AA.VV. a cura di Triola, Torino, 2014;

Celeste - Salciarini, Le spese in condominio, Torino, 2005.