Incendio della cosa locata assicurata

Come è noto, il codice civile regola la responsabilità del conduttore per i danni alla cosa locata nell'art. 1588 c.c., stabilendo che il conduttore risponda della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile; tale responsabilità si estende, poi, alla perdita e al deterioramento cagionati da persone ammesse, anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa.

La disposizione è evidentemente da correlare alle obbligazioni, gravanti sul conduttore, di custodire e conservare il bene (in cui si risolve il generico dovere di “osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene” di cui all'art. 1587, n. 1, c.c.) e a quella di restituire la stessa nello stato originario, salvo il normale degrado, alla cessazione del rapporto (art. 1590 c.c.).

Nel suo contenuto precettivo, l'art. 1588 citato costituisce, poi, una puntuale applicazione della regola posta dall'art. 1218 c.c.: quella per cui il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, salvo non provi che l'inadempimento o il ritardo siano stati determinati da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.

La norma - lo si è visto - contiene uno specifico riferimento all'incendio: si tratta, tuttavia, di una precisazione superflua; sarebbe improprio infatti affermare che l'incendio costituisca, di per sé, una causa di perdita e deterioramento del bene non imputabile al conduttore: per conseguenza, pur in assenza della richiamata puntualizzazione, non potrebbe negarsi che il detto soggetto abbia l'onere di provare l'assenza di nesso causale tra l'evento e la propria condotta (e cioè la causa non imputabile dell'evento). In realtà, la menzione dell'incendio nel testo dell'art. 1588 è addebitabile alla tradizione, giacché l'art. 1733 c.c. francese e l'art. 1589 c.c. del 1865 trattavano partitamente dell'incendio della cosa locata e individuavano specifiche e limitate cause esoneratici della responsabilità del conduttore, regolando quindi a parte tale fonte generatrice di danno.

In termini generali, l'incendio della cosa locata potrà anzitutto determinare l'estinzione del rapporto locativo: ciò accadrà nel caso di totale distruzione del bene, tale da determinare una permanente impossibilità per il conduttore di godere il bene (Cass. civ., sez. III, 9 giugno 2003, n. 9199; Cass.civ., sez. III, 2 aprile 2001, n. 4799): in particolare, produrrà la risoluzione per impossibilità sopravvenuta, a norma dell'art. 1463 c.c., se il conduttore riesca a superare la presunzione di imputabilità di cui all'art. 1588 c.c., mentre, in caso contrario, potrà essere accolta la domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c. che il locatore avvia proposto lamentando l'inadempimento del conduttore, responsabile dell'incendio e della perdita del bene.

Sempre nel caso in cui manchi la prova del perimento della cosa per causa non imputabile, il locatore avrà inoltre diritto al risarcimento del danno sofferto (il quale - può aggiungersi - includerà non solo il danno emergente, derivante dalla perdita della cosa, ma anche il lucro cessante dato dalla mancata percezione dei canoni locatizi fino alla naturale scadenza del contratto: Cass.civ., sez. III, 9 giugno 2003, n. 9199, cit.; Cass.civ., sez. III, 2 aprile 2001, n. 4799, cit.; Cass. civ., sez. III, 21 dicembre 1982, n. 7059).

E proprio nella prospettiva della regolamentazione della detta obbligazione risarcitoria che il codice si occupa, all'art. 1589 c.c., della particolare fattispecie dell'incendio della cosa (locata) assicurata.

È tuttavia da premettere che, in base all'opinione corrente, la detta disciplina risulta applicabile non alla sola ipotesi di incendio, ma ad ogni altro fatto che determini la perdita o il deterioramento del bene dato in locazione.

Dispone dunque il comma 1 dell'art. 1589 c.c. che se la cosa distrutta o deteriorata per incendio sia stata assicurata dal locatore o per conto di questo, la responsabilità del conduttore verso il locatore è limitata alla differenza tra l'indennizzo corrisposto dall'assicuratore e il danno effettivo.

In dottrina, è stato opportunamente segnalato come la prescrizione in esame integri applicazione di un canone di natura generale: la regola così codificata - è stato spiegato - andava in ogni caso ricavata dall'interprete in base al principio secondo cui deve essere risarcito nulla più che il danno effettivamente subito dalla vittima, onde è escluso che quest'ultima abbia a conseguire, in virtù del meccanismo assicurativo, vantaggi ingiustificati.

L'obbligazione del conduttore rimane esclusa, nel caso di percezione, da parte del locatore, di indennizzo pari all'ammontare del danno risarcibile, indipendentemente dall'estensione degli obblighi di manutenzione del conduttore stesso (che, quindi, ancorché tenuto, per contratto, alle opere di manutenzione straordinaria, conserva il diritto di opporre la riscossione, da parte del locatore, di un indennizzo integralmente satisfattivo). La Corte di legittimità ha infatti rilevato, in proposito, che l'incendio, quale evento eccezionale che abbia determinato il danneggiamento della cosa locata, forma oggetto di un'ipotesi normativa assolutamente estranea alle esigenze di manutenzione conseguenti all'uso, alle quali non è riconducibile; ne consegue che l'eventuale (legittima) disciplina convenzionale di esse non può interferire con la disciplina di cui all'art. 1589 c.c., prevedente la responsabilità del conduttore limitatamente a quanto non risarcito dall'assicuratore (Cass. civ.,sez. I, 29 aprile 1999, n. 4330).

La stessa Cassazione si è, poi, occupata degli effetti della transazione (intervenuta tra il locatore e la propria compagnia assicuratrice) sull'obbligazione risarcitoria del conduttore. Nella fattispecie, il giudice di appello aveva negato che lo stesso locatore - il quale aveva dichiarato non avere più nulla a pretendere sia dalla compagnia di assicurazione che da terzi coobbligati - potesse agire nei confronti del conduttore per il risarcimento di ulteriori danni. La Corte regolatrice ha sul punto ritenuto che la transazione produca i suoi effetti estintivi dell'obbligazione solidale nei limiti dell'obbligazione stessa e nei confronti di tutti i debitori solidali che dichiarino di volerne profittare, ma non si estenda a quella parte dell'obbligazione non solidale perché dovuta esclusivamente da uno dei debitori per un diverso titolo: ne ha desunto che la transazione stipulata dal locatore con l'assicuratore della cosa locata non si estenda all'obbligazione risarcitoria del conduttore, ai sensi dell'art. 1589 c.c., per la parte eccedente l'indennizzo assicurativo corrisposto per la perdita o il deterioramento della cosa derivante da incendio (Cass. civ., sez. III, 19 luglio 2002, n. 10564).

L'art. 1589 c.c. prende in considerazione l'assicurazione conclusa dal locatore: diversa è l'ipotesi del contratto assicurativo concluso dal conduttore, per suo conto, e avente sempre ad oggetto i danni al bene locato. Di tale fattispecie si è occupata Cass. civ., sez. III, 26 giugno 2015, n. 13231, la quale, sul presupposto dell'inesistenza di alcun rapporto immediato e diretto tra l'assicuratore e il terzo, in mancanza di una normativa specifica come quella della responsabilità civile derivante dalla circolazione stradale, ha chiarito non potersi configurare alcuna azione diretta del locatore nei confronti dell'assicuratore in ragione del contratto di assicurazione che rimane, per il primo, res inter alios acta.

L'art. 1589, comma 1, c.c. si occupa delle conseguenze che ha il pagamento dell'indennizzo sull'obbligazione risarcitoria che intercorre tra il conduttore e il locatore. Problema inverso, di cui la norma non si occupa, è quello dei riflessi che ha l'adempimento del conduttore all'obbligazione risarcitoria sul diritto del locatore alla percezione dell'indennizzo. Il tema è stato affrontato in giurisprudenza ed è stato affermato, al riguardo, che nell'ipotesi di immobile danneggiato da incendio, l'assicuratore non possa evitare il pagamento opponendo all'assicurato (proprietario dell'immobile) l'avvenuto risarcimento in forma specifica da parte del conduttore, presunto responsabile ex art. 1588 c.c., che abbia provveduto alle necessarie riparazioni, non potendo dedurre situazioni giuridiche estranee al rapporto assicurativo, relative a soggetti che non sono parti in causa e a pretese di rimborso (del conduttore nei confronti del locatore) e di rivalsa (dell'assicuratore nei confronti del responsabile) che sono meramente eventuali e che in ogni caso non formano oggetto di giudizio; nell'occasione è stato pure osservato che, comportando l'art. 1588c.c. solo una presunzione di responsabilità, non possa in alcun modo preventivamente escludersi il rimborso da parte del locatore delle spese sostenute dal conduttore per ripristinare l'immobile: fattispecie, questa, in cui il locatore avrebbe comunque diritto di essere risarcito dal suo assicuratore, atteso che l'esborso troverebbe pur sempre la propria ragion d'essere nel sinistro (Cass. civ., sez. III, 22 aprile 1997, n. 3470).

Il secondo comma dell'art. 1589 c.c. introduce una disciplina derogatoria rispetto a quella contenuta nel primo, prevedendo che ove la cosa mobile locata sia stata stimata e l'assicurazione sia stata fatta per valore uguale a quello di stima, la responsabilità del conduttore nei confronti del locatore, indennizzato dall'assicuratore, resta contenuta nei limiti di tale valore.

La disposizione fa espressamente riferimento ai soli beni mobili ed è controverso se possa applicarsi a quelli immobili in via analogica.

Va evidenziato che il valore di stima cui fa riferimento la norma è quello indicato nel contratto di locazione: si comprende, dunque, il senso della disposizione; del tutto coerentemente, questa limita, infatti, il risarcimento del danno all'ammontare del valore che le parti hanno inteso concordemente attribuire alla cosa locata (valore che quindi non potrà essere sopravanzato dall'entità della prestazione risarcitoria). Ovviamente, se il valore indicato nel contratto di locazione sia superiore a quello stabilito nella polizza assicurativa, il risarcimento andrà commisurato al primo, non al secondo.

Eseguito, da parte dell'assicuratore, il pagamento dell'indennizzo in misura corrispondente al valore di stima, il conduttore, liberato nei confronti del locatore, sarà poi naturalmente tenuto, rispetto all'assicuratore, in forza del terzo comma dell'art. 1589 c.c., al versamento, in favore di quest'ultimo, del medesimo importo.

La disciplina dell'incendio della cosa assicurata è completata, per l'appunto, dal comma 3 dell'art. 1589 c.c. che fa salve le norme concernenti il diritto di surrogazione dell'assicuratore. Trova applicazione, in particolare, l'art. 1916 c.c., secondo cui l'assicuratore che ha pagato l'indennizzo è surrogato, fino alla concorrenza del suo ammontare, nei diritti dell'assicurato verso i terzi responsabili. Dal citato comma 3 dell'art. 1589c.c. può cogliersi il senso complessivo della disciplina in esame, che, anche nell'ipotesi di corresponsione dell'indennizzo assicurativo, fa ricadere sul conduttore le conseguenze patrimoniali della perdita o del deterioramento della cosa locata di cui lo stesso è responsabile.

Illuminante è quanto affermato, sul punto, dalla Corte di legittimità: a norma degli art. 1588, comma 1, e 1589, commi 1 e 3, c.c., il conduttore, al di fuori dell'ipotesi di incendio della cosa locata dovuto a causa a lui non imputabile, è comunque tenuto a rispondere dei danni subiti dalla cosa suddetta: nei soli confronti del locatore, se questa non è assicurata; nei confronti dell'assicuratore fino alla concorrenza dell'indennizzo e nei confronti del locatore per l'eventuale differenza, se la cosa è assicurata; comunque da tale disciplina consegue l'irrilevanza, ai fini dell'esclusione della responsabilità del conduttore, della esistenza o meno di un rapporto assicurativo stipulato dal locatore, posto che esso inciderebbe solo sull'identificazione dei soggetti verso cui il conduttore medesimo è obbligato, non sull'esistenza e sul contenuto della sua responsabilità, che, salva la prova liberatoria di cui all'ultima parte del comma 1 dell'art. 1588 citato, è totale (Cass. civ., sez. III, 3 novembre 1982, n. 5776; v. pure Cass. civ., sez. III, 23 luglio 1979, n. 4405, secondo cui se il conduttore intenda limitare entro la differenza tra danno e indennizzo la sua responsabilità verso il locatore, deve dimostrare, in base ai normali principi sull'onere della prova, il pagamento da lui eseguito in favore dell'assicuratore: la massima tratta dall'ultima pronuncia non è tuttavia molto chiara e il principio di diritto affermato sembrerebbe doversi più correttamente riferire all'acquisizione della prova del pagamento dell'indennizzo assicurativo in favore del locatore, per modo che il conduttore non possa pretendere di adempiere parzialmente se non dimostra che il locatore sia stato soddisfatto per il residuo).

Poiché, poi, l'assicuratore subentra nel diritto del locatore in forza di surrogazione, quel soggetto potrà avvalersi della presunzione di colpa, a carico del conduttore, posta dall'art. 1588 c.c.: l'assicuratore che agisca contro il terzo a norma dell'art. 1916 c.c. deve infatti provare i fatti costitutivi del diritto fatto valere in surrogazione, soggiacendo, quindi, allo stesso onere che avrebbe fatto carico all'originario titolare del diritto (Cass. civ., sez. III, 1 febbraio 1988, n. 909); e si è visto come tale onere non si estenda alla dimostrazione dell'imputabilità dell'incendio alla persona del conduttore: imputabilità che è presunta per legge. il locatario, poi, in applicazione dei principi in tema di surrogazione dell'assicuratore, potrà opporre la nullità del contratto di assicurazione, anche per inesistenza del rischio o per carenza di interesse, oppure l'avvenuto pagamento dell'indennizzo a persona diversa dal titolare del relativo diritto; non potrà invece far valere ragioni di annullabilità, rescissione o risoluzione del contratto, deducibili soltanto dall'altro contraente (Cass. civ. sez. III, 12 settembre 2013, n. 20901; Cass. civ. sez. III, 3 febbraio 1999, n. 919).

Il giusto inquadramento della posizione del conduttore rispetto al rapporto assicurativo spiega infine perché, secondo la dottrina, il detto soggetto non possa eccepire ex art. 1227 c.c. l'esistenza di atti o fatti che precludono al locatore la riscossione dell'indennizzo (quali, ad esempio, il non aver pagato il premio assicurativo). Come si è detto, infatti, il pagamento dell'indennizzo ha il solo effetto di determinare il trasferimento dell'obbligazione risarcitoria in capo all'assicuratore, sicché, dal comportamento colpevole del locatore il conduttore non può trarre alcun beneficio: il che è quanto dire che le circostanze sopra richiamate non hanno incidenza sull'entità del danno che il locatario è tenuto a risarcire.

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