Deterioramento della cosa locata

Tra le principali obbligazioni del conduttore vi è senz'altro quella di prendere in consegna il bene e di provvedere alla sua custodia. Per tale ragione il conduttore nel servirsene deve utilizzare la diligenza del buon padre di famiglia. In sostanza, se con il contratto di locazione il conduttore acquisisce il diritto di godere della cosa locata, parimenti si fa carico dell'obbligo di utilizzarla diligentemente al fine di custodirla e preservarla per poterla restituire al locatore, al termine del rapporto, nello stato in cui l'ha ricevuta fatto salvo il deterioramento o il consumo risultante dal suo utilizzo in conformità del contratto.

L'obbligo di custodia in capo al conduttore e quello di preservare la cosa locata nell'interesse del locatore hanno come risvolto della medaglia la responsabilità a carico del conduttore per il caso di deterioramento o perdita dell'immobile locato. Naturalmente quando ci si riferisce al deterioramento si fa riferimento ad un deterioramento anomalo del bene ossia non a quel deterioramento dovuto al normale utilizzo della cosa locata in conformità delle previsioni contrattuali. Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata che avvengano nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che detti eventi siano accaduti per causa a lui non imputabile (art. 1588, comma 1, c.c.), nonché nell'ipotesi in cui il deterioramento o perdita siano stati causati da persone da lui ammesse, anche temporaneamente, nel godimento della cosa (art. 1588, comma 2, c.c.). Peraltro, ove il bene locato sia assicurato, la responsabilità del conduttore verso il locatore è limitata alla differenza tra l'indennizzo corrisposto dall'assicuratore e il danno effettivo (art. 1589, comma 1, c.c.). La stessa norma, infine, precisa che, se si tratta di cosa mobile assicurata per un valore pari alla stima, cessa ogni responsabilità del conduttore verso il locatore che sia stato indennizzato dall'assicuratore, ferma restando la possibilità della surroga, ove ne sussistano gli estremi, dell'assicuratore nei confronti del conduttore, ex art. 1916 c.c. (art. 1589, commi 2 e 3, c.c.). La disciplina in commento appare, in linea di principio sufficientemente chiara, tuttavia si è formata al riguardo un'ampia giurisprudenza che ha fornito chiarimenti soprattutto sul tema della presunzione di responsabilità del conduttore, nonché su quello della estensione e dei limiti della responsabilità stessa. In ordine ai limiti ed all'estensione della responsabilità del conduttore, la costante ed uniforme giurisprudenza della Suprema Corte si è espressa nel senso che, a norma degli artt. 1588, comma 1, e 1589, commi 1 e 3, c.c., il conduttore - al di fuori dell'ipotesi di incendio della cosa locata dovuto a causa a lui non imputabile - è comunque tenuto a rispondere dei danni subiti dal bene locato: nei soli confronti del locatore, se questa non è assicurata; nei confronti dell'assicuratore, fino alla concorrenza dell'indennizzo, e nei confronti del locatore per l'eventuale differenza, se la cosa è assicurata.

E' preliminarmente opportuno approfondire cosa si intenda per perdita e deterioramento del ben locato (ossia, per quello che qui interessa, dell'immobile locato). Mentre per quanto il concetto di perdita è abbastanza ovvio nel senso che si considera perdita il perimento totale del bene ovvero la sua assoluta e completa inidoneità all'uso, più articolata e complessa è la definizione di cosa si intenda per deterioramento idoneo a determinare le conseguenze e la responsabilità di cui all'art. 1588 c.c.

Come si è fatto cenno, infatti, deve trattarsi di un deterioramento del tutto differente da quello dovuto al normale utilizzo del bene per le finalità indicate dal contratto. Con tale espressione, che caratterizza lo stato in cui dovrebbe essere restituito il bene locato, si intende il normale deterioramento dovuto al fatto che il conduttore si serva della cosa locata in conformità del contratto. Ci si riferisce, infatti, ad un deterioramento anomalo dovuto alla mancata custodia ovvero ad un utilizzo del bene difforme da quello contrattualmente previsto che determina la responsabilità del conduttore nei confronti del locatore. Il concetto di deterioramento implica, ai fini della disciplina in commento, un deprezzamento del valore del bene che lo renda suscettibile di determinare oneri risarcitori a carico del conduttore. Appare opportuno segnalare come la descrizione dell'immobile locato acquisti particolare importanza in relazione all'obbligo di riconsegna del bene e alla valutazione di eventuali responsabilità del conduttore per il suo deterioramento.

La descrizione dell'immobile locato contenuta nel contratto o nel verbale di consegna ha dunque un rilevante valore probatorio «al fine di individuare quale sia il contenuto dell'obbligazione del conduttore di riconsegnare la cosa locata nello stesso stato in cui l'ha ricevuta e del dovere di diligenza che deve osservare nell'uso del bene locato» (Cass. civ., sez. III, 1 ottobre 2004, n. 19652).

Va, peraltro, sottolineato che in mancanza della descrizione dello stato dell'immobile in sede di consegna dello stesso al conduttore, si presume che «il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione» (art. 1590, comma 2, c.c.). Pertanto, in mancanza di una descrizione iniziale dell'immobile, che evidenzi difetti di sorta, sarà onere del conduttore, per esonerarsi dalle responsabilità in questione, di provare «rigorosamente che le condizioni dell'immobile alla data di inizio della locazione erano dipendenti dall'incuria del locatore nella ordinaria e straordinaria manutenzione dell'immobile stesso» (Cass.civ., sez. III, 7 luglio 2005, n. 14305).

A quanto precede va ulteriormente aggiunto e precisato, per meglio connotare l'onere di custodia e manutenzione in capo al conduttore, che questi non risponde «del perimento o deterioramento dovuti a vetustà» (art. 1590, comma 3, c.c.). Anche tale ultima previsione sta ad indicare come il conduttore risponda del perimento e del deterioramento del bene solamente se siano conseguenza della omessa custodia ovvero di un cattivo utilizzo della cosa ovvero in un utilizzo difforme rispetto alle previsioni contrattuali.

Un'ipotesi del tutto particolare e, purtroppo, assai rilevante è quella dell'incendio dell'immobile concesso in locazione. In caso di incendio - peraltro analogamente al caso in cui quanto nel caso in cui il perimento o il deterioramento del bene siano dovuti ad altre ragioni - la posizione del conduttore risulta particolarmente gravosa in quanto risponde del perimento e del deterioramento salvo che non provi che siano avvenuti per causa a lui non imputabile. Si è, quindi, affermato che la presunzione di colpa determina la responsabilità del conduttore anche nel caso in cui la causa del danno sia sconosciuta o anche incerta. In questo caso, l'obbligo del risarcimento dei danni, deve comprendere anche i canoni di locazione dovuti in base al contratto, fino allo spirare dello stesso, come corrispettivo spettante al locatore per il mancato guadagno (così Cass. civ., sez. III, 21 dicembre 1982, n. 7059). La presunzione di colpa del conduttore è, dunque, superabile solo con la dimostrazione che la causa dell'incendio, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile (Cass. civ., sez. III, 6 giugno 1983, n. 3874); ne discende che non è sufficiente che il conduttore non sia stato ritenuto responsabile in sede penale, perché ciò non comporta di per sé l'identificazione della causa, ma occorre che questa sia nota e che possa dirsi che essa non è imputabile al conduttore (Cass. civ., sez. III, 2 aprile 2001 n. 4799; conf. Cass. civ., sez. III, 14 giugno 1994, n. 5775). In definitiva, il conduttore, per vincere la presunzione di colpa deve dare la prova, piena e completa, non solo del dato obiettivo della perdita o del deterioramento, ma, soprattutto, dell'assenza di colpa, e cioè del caso fortuito o della forza maggiore (Cass. civ., sez. III, 2 agosto 2000, n. 10126).

Per quanto riguarda le conseguenze sul piano sinallagmatico della perdita o del deterioramento del bene, queste consistono senz'altro nel fatto che si determina la responsabilità del conduttore ed il conseguente obbligo a suo carico di risarcire il danno in favore del conduttore.

Ampio spazio in materia trova, dunque, sul piano pratico l'esigenza pratica di determinare l'entità del deterioramento del bene ovvero la misura del risarcimento eventualmente spettante al locatore. Soffermandosi sulla perdita totale del bene locato, si è rilevato che la distruzione dell'immobile a seguito d'incendio, comporta, l'estinzione della locazione, per la permanente impossibilità di godimento del bene. Conseguentemente viene meno l'obbligo del conduttore di versare il canone per il periodo successivo alla distruzione dell'immobile. Ove, peraltro, il conduttore non sia in grado di provare che la distruzione dell'immobile è avvenuta senza la di lui colpa è tenuto a risarcire il locatore del danno subito che deve in tal caso comprendere anche i canoni dovuti in base al contratto e fino allo spirare convenzionale dello stesso, a titolo di mancato guadagno in conseguenza di un evento risolutivo della locazione dal locatore non voluto, né altrimenti determinato (Cass. civ., sez. III, 2 aprile 2001, n. 4799; Cass. civ., sez. III, 9 giugno 2003, n.9199).

Con riguardo invece al deterioramento dell'immobile verificatosi nel tempo di godimento della cosa da parte di un terzo immesso dal conduttore nel godimento della cosa, l'obbligo di risarcire il danno causato «sorge in capo a chi, cedente o cessionario, era conduttore al momento in cui il danno si è verificato, a meno che dimostri che il deterioramento è avvenuto per causa a lui non imputabile, salva, nei rapporti esterni, la responsabilità solidale di entrambi nei confronti del locatore» (così Cass. civ., sez. III, 1 giugno 2004 n. 10485), mentre il danneggiato «al fine di poter invocare il concorso con la responsabilità ex art. 2051 c.c. del terzo ammesso nella disponibilità o nel godimento della cosa, il conduttore deve dimostrare che quest'ultimo si trovi in un'autonoma detenzione qualificata, tale da rendere anche lui titolare del potere di vigilanza sul bene locato» (Cass.civ., sez. III, 15 dicembre 2003 n. 19185).

Va anche sottolineato che con riguardo al di risarcimento del danno arrecato alla cosa locata, in caso di cessione del contratto di locazione, ferma la responsabilità solidale del conduttore cedente e del cessionario nei confronti del locatore, nell'ambito dei rapporti interni tra i vari conduttori, «il debito va ripartito secondo il criterio dell'imputabilità, salvo che per i deterioramenti per i quali non sia possibile accertare a quale dei debitori solidali siano imputabili; in tal caso le parti del debito solidale si presumono uguali tra i conduttori» (Cass.civ., sez. III, 1 giugno 2004, n. 10485).

Un'ipotesi particolare è quella dell'incendio dell'immobile assicurato: in questo caso se la cosa distrutta o deteriorata era stata assicurata dal locatore (o per suo conto), la responsabilità del conduttore verso il locatore è limitata alla differenza tra l'indennizzo corrisposto dall'assicuratore e il danno effettivo subito dal locatore (art. 1589, comma 1, c.c.). E' stato correttamente posto in rilievo che l'art. 1588 c.c. pone a carico del conduttore l'obbligazione di tenere indenne il locatore della perdita e del deterioramento della cosa e che il successivo art. 1589 c.c. non esclude affatto né limita la corrispondente responsabilità, se derivante da incendio per il fatto che la cosa sia stata assicurata. E' stato infatti chiarito dalla giurisprudenza di legittimità che l'art. 1589 c.c. non stempera la responsabilità: l'assicurazione infatti «incide soltanto sulla posizione soggettiva del locatore indennizzato, nel senso che questi, una volta ricevuto il pagamento dell'indennizzo, può pretendere dal conduttore la differenza tra l'indennizzo corrisposto dall'assicuratore e il danno effettivo sofferto. La presunzione di colpa sancita dal suddetto art. 1588 c.c. può essere superata dal conduttore solo mediante la prova che la causa dell'incendio, identificata in modo positivo e concreto, non era a lui imputabile: in difetto di simile dimostrazione, le conseguenze negative riconducibili alla causa sconosciuta rimangono a suo carico» (così Cass. civ., sez. III, 21 ottobre 2005, n. 20357).

Si è rilevato che il conduttore, potrebbe sospendere il pagamento del canone, facendo valere l'inadempimento del locatore all'obbligo di mantenimento della cosa in stato da servire all'uso pattuito, soltanto nel caso in cui dimostri che l'incendio sia stato prodotto per causa a lui non imputabile, così superando la presunzione di colpa sancita a suo carico dall'art. 1588 c.c. (Cass. civ., sez. III, 13 novembre 1989, n. 4794).

Merli, La responsabilità del conduttore cedente verso il locatore ceduto ex art. 36, l. n. 392/1978: tra sussidiarietà e solidarietà, in Danno e respons., n. 2/2017;

Vasapollo, Restituzione della cosa locata (art. 1590 c.c.) e danni per ritardata restituzione (art. 1591 c.c.) due fattispecie non coincidenti, in La responsabilità civile, n. 4/2011;

Tortorici, Il risarcimento dei danni procurati all'immobile locato, in Immob. & proprietà, n. 11/2010;

Gallo, Obbligazioni del conduttore e deterioramento della cosa locata, in I contratti, n. 4/2009;

Pontonari, Incendio della cosa locata e risarcimento danni, in Immob. & proprietà, n. 1/2008

Laghezza, Incendio di proprietà limitrofe e responsabilità del custode, in Danno e respons., n. 10/2012.