Pignoramento immobiliare

Il pignoramento immobiliare costituisce l'atto introduttivo della procedura esecutiva immobiliare.

La norma di cui all'art. 555 c.p.c. dispone, al primo comma, che «il pignoramento immobiliare si esegue mediante notificazione al debitore e successiva trascrizione di un atto nel quale gli si indicano esattamente, con gli estremi richiesti dal codice civile per la individuazione dell'immobile ipotecato, i beni e i diritti immobiliari che si intendono sottoporre a esecuzione, e gli si fa l'ingiunzione prevista nell'articolo 492».

Per procedere al pignoramento immobiliare il creditore dovrà redigere il c.d. libello, con la descrizione dei beni e dei diritti reali che si intendono sottoporre ad esecuzione, e procedere all'ingiunzione ex art. 492 c.p.c. a mezzo dell'ufficiale giudiziario. Il pignoramento andrà, quindi, notificato al debitore e trascritto nei pubblici registri immobiliari. Il creditore dovrà, poi, procedere all'iscrizione a ruolo nella cancelleria del tribunale competente ai sensi dell'art. 557 c.p.c., per consentire la formazione del fascicolo dell'esecuzione.

La competenza per la notifica del pignoramento immobiliare spetta all'ufficiale giudiziario del luogo in cui si trova l'immobile o del luogo di residenza del debitore.

La notificazione può essere effettuata sia personalmente che a mezzo del servizio postale dall'ufficiale giudiziario addetto al tribunale del luogo in cui si trova l'immobile e ha sede il giudice dell'esecuzione (cfr. Cass. civ., n. 5375/1991), nonostante alcune risalenti voci in dottrina avessero espresso perplessità in ordine alla ammissibilità della notifica a mezzo posta, asseritamente ostativa dell'offerta del quantum dovuto nelle mani dell'ufficiale giudiziario ex art. 494 c.p.c.

Trattandosi di atto giudiziario, a ben vedere, non sussistono ragioni per non ammetterne la notifica a mezzo posta, purché eseguita in conformità agli artt. 3 ss. l n. 890/1982 e all'art. 149, c.p.c.

La nullità della notifica del pignoramento deve essere fatta valere mediante opposizione agli atti esecutivi, come vizio attinente alla regolarità formale dell'atto (cfr. Cass. civ., n. 12315/1998). Va, però, detto che l'opposizione non può essere proposta lamentando soltanto il vizio di notifica del pignoramento, in quanto l'esecutato deve far valere anche il vizio dell'atto successivo opposto (cfr. Cass. civ., n. 17349/2011).

Sul termine per l'opposizione ex art. 617 c.p.c., la conoscenza dell'atto di pignoramento, rilevante ai fini del decorso del termine sopra menzionato, non può desumersi da quella di altri atti o fatti, eventuali o estranei a quelli del processo esecutivo, come, ad esempio, l'accesso dell'esperto per la stima nel compendio pignorato o la pubblicazione dell'avviso di vendita sui quotidiani o siti internet indicati nell'ordinanza di delega (cfr. Cass. civ., n. 3785/1997).

L'opposizione agli atti esecutivi sembrerebbe potersi proporre anche nel caso di notifica del pignoramento da parte di ufficiale giudiziario incompetente (cfr. Cass. civ., n. 5583/2003).

L'art. 170 disp. att. c.p.c. dispone che «l'atto di pignoramento di beni immobili previsto nell'articolo 555 del codice deve essere sottoscritto, prima della relazione di notificazione, dal creditore pignorante a norma dell'articolo 125 del codice».

In passato, si è discusso sulla necessità che l'atto di pignoramento fosse sottoscritto dal creditore pignorante personalmente o dal suo difensore munito di procura speciale.

Considerata la natura di atto giudiziario del pignoramento, deve ritenersi che il riferimento della norma sia da intendersi al difensore del creditore, munito di procura speciale alle liti ex art. 83 c.p.c., salva la possibilità di sottoscrizione personale, allorché il pignorante sia legittimato a stare in giudizio senza l'ausilio del difensore.

Problematica è stata, poi, la questione della sufficienza della procura al difensore posta in calce all'atto di precetto, ai fini della validità del pignoramento, dovendosi propendere per la maggioritaria soluzione positiva (cfr. Cass. civ., n. 1687/2012).

La nullità del pignoramento sottoscritto dal creditore e non dal difensore munito di procura, al di fuori delle ipotesi previste dalla legge di autorizzazione a stare in giudizio personalmente, può essere rilevata anche d'ufficio dal Giudice dell'esecuzione, pure oltre il termine di cui all'art. 617 c.p.c. in mancanza di opposizione del debitore, con conseguente improcedibilità dell'esecuzione (cfr. tra le tante Cass. civ., n.8959/2016; contra, per la tesi per cui il rilievo officioso non potrebbe essere sollevato oltre il termine di venti giorni dalla conoscenza legale dell'ordinanza di delega delle operazioni di vendita, Cass. civ., n. 6264/2012).

Nell'espropriazione immobiliare il pignoramento può avere ad oggetto il diritto di proprietà o un diritto reale cd. minore su un bene immobile.

La nozione di immobile si ricava dall'art. 812 c.c., per il quale «sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d'acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo. Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all'alveo e sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione. Sono mobili tutti gli altri beni».

Quanto al diritto espropriato, se per il diritto di proprietà “piena” non sorgono problemi, con riferimento ai diritti reali minori vanno ritenuti assoggettabili a pignoramento i diritti di usufrutto (ad eccezione dei casi di inalienabilità, come ad esempio l'usufrutto legale dei genitori sui beni del figlio minore ex artt. 324 e 326 c.c.), di nuda proprietà, di superficie e di enfiteusi. Non possono essere, invece, assoggettati a pignoramento i diritti d'uso e d'abitazione, considerata la stretta correlazione con la persona del titolare.

Nel caso di pignoramento di diritti reali minori, o di quote della proprietà indivisa su un immobile, il diritto pignorato va identificato nella sua esatta consistenza, non essendo possibile creare “diritti nuovi” o scindere il diritto di proprietà del debitore in quote con il trasferimento giudiziario.

Tale principio è mitigato nella prassi giurisprudenziale, ove si tende a ritenere invalido solo il pignoramento viziato “per difetto”: si pensi al caso di pignoramento del solo diritto di usufrutto, allorché il bene sia in piena proprietà del debitore, o, ancora, di pignoramento di quota di proprietà inferiore rispetto a quella, in effetti, nella titolarità del debitore.

Al contrario, invece, il pignoramento viziato “per eccesso” sarebbe comunque valido (si pensi al caso del pignoramento della piena proprietà, quando l'esecutato sia titolare della sola proprietà superficiaria, cfr. Cass. civ., n. 6576/2013).

Il pignoramento di diritti reali limitati pone, poi, questioni dibattute nell'ipotesi in cui il diritto sia soggetto a variazioni di “consistenza” in corso di procedura.

Si pensi al caso di pignoramento della nuda proprietà; si pone il problema della possibile morte dell'usufruttuario in corso di procedura esecutiva.

Va ritenuto che l'estinzione del diritto di usufrutto, con la morte dell'usufruttuario, sopravvenuta nel corso del processo esecutivo avente per oggetto la nuda proprietà abbia come conseguenza l'assoggettamento a espropriazione della piena proprietà (così anche Cass. civ., n. 8166/1991 e, per la giurisprudenza di merito, Trib. Trapani, 10 marzo 2010).

Occorre, però, segnalare una pronuncia di legittimità, ormai risalente, che ha affermato che, poiché, nell'espropriazione immobiliare, oggetto del trasferimento è il bene descritto nell'ordinanza di vendita, ove risulti sottoposta a pignoramento la nuda proprietà di un immobile, il cui usufrutto appartiene ad un soggetto diverso, il consolidamento dell'usufrutto per sopravvenuta morte dell'usufruttuario, non indicato nell'ordinanza di vendita e nel decreto di trasferimento, consentirebbe l'aggiudicazione e il trasferimento della sola nuda proprietà, rimanendo l'usufrutto in capo al debitore (cfr. Cass. civ., n. 18492/2006).

Il precedente richiamato, rimasto isolato, non è condivisibile, in quanto con il D.T. si andrebbe a creare un diritto reale minore non più esistente, scindendo la piena proprietà sul bene.

Sotto il profilo operativo, è consigliabile, là dove la morte dell'usufruttuario sopraggiunga dopo l'emissione dell'ordinanza di delega ex art. 591-bis c.p.c., sospendere le operazioni di vendita e procedere a nuova stima del diritto pignorato; nel caso intervenga dopo l'aggiudicazione, invece, oggetto del trasferimento dovrebbe, comunque, essere la proprietà piena, salva l'adozione dei provvedimenti ex art. 586 c.p.c. da parte del G.E.

Occorre, a questo punto, menzionare alcune categorie di immobili o diritti reali immobiliari non suscettibili di espropriazione forzata.

Non possono costituire oggetto di pignoramento i beni appartenenti al demanio pubblico di cui agli artt. 822 e 824 c.c., salvo che per provvedimento amministrativo non si proceda a sdemanializzazione con passaggio al patrimonio dello Stato ex art. 829 c.c.

Neppure i beni facenti parte del patrimonio indisponibile dello Stato, delle Province e dei Comuni indicati nell'art. 826, commi 2 e 3, c.c., in forza del vincolo di destinazione richiamato dall'art. 828, comma 2, c.c., possono essere assoggettati a pignoramento.

Possono, invece, essere assoggettati a pignoramento gli immobili rientranti nel patrimonio disponibile dello Stato e degli altri enti pubblici.

Ulteriori ipotesi di inespropriabilità riguardano: gli immobili di cui agli artt. 14 e 16 del Trattato Laterano, protetti dall'immunità territoriale; i beni di Stati e sovrani stranieri che abbiano una pubblica destinazione, come i palazzi di rappresentanze diplomatiche, gli edifici e i luoghi sacri, ancorché appartenenti a privati, destinati all'esercizio pubblico del culto cattolico, che, a norma dell'art. 831, comma 2, c.c., non possono essere sottratti alla loro destinazione fino a che la destinazione stessa non sia cessata in conformità alla legge che li disciplina.

Non rientra, poi, nella nozione di immobile, con conseguente preclusione dell'espropriazione immobiliare, l'azienda unitariamente considerata.

A norma dell'art. 2912 c.c. il pignoramento immobiliare comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti dell'immobile pignorato.

La disposizione delimita l'alveo oggettivo del pignoramento, esteso agli accessori, sia pur sopravvenuti all'introduzione della procedura; l'effetto estensivo del pignoramento a pertinenze, accessori e frutti, risulta automatico, indipendentemente da una esplicita richiesta o menzione da parte del pignorante.

Da tale automatica estensione del pignoramento deriva la soggezione a custodia non solo del bene principale ma anche di frutti, pertinenze e accessori della cosa, e il carattere non necessario dell'indicazione dell'atto di pignoramento degli accessori, pertinenze e frutti.

In giurisprudenza è costante l'affermazione secondo cui l'art. 2912 c.c. non trova applicazione quando la descrizione del bene nell'atto di pignoramento contenga elementi tali da far ritenere che in sede di vendita si sia inteso escludere l'estensione del pignoramento (cfr. Cass. civ., n. 14863/2000; Cass. civ., n. 5002/1993).

L'effetto estensivo automatico del pignoramento non si verifica, poi, per le pertinenze che presentino autonomo identificativo catastale: per ritenere soggetti al vincolo tali beni occorre un'espressa menzione nel pignoramento e nella nota di trascrizione.

Per giurisprudenza costante, infatti, la mancata espressa indicazione, nel pignoramento e nella nota di trascrizione, ed in difetto di ulteriori altrettanto univoci elementi in senso contrario, dei dati catastali propri, esclusivi ed univoci di una pertinenza, a fronte della espressa indicazione di quelli diversi e distinti di altri beni e soprattutto della cosa principale, integra – in applicazione del principio inclusio unius exclusio alterius – un sicuro elemento contrario all'estensione del pignoramento a quella specifica pertinenza, a prescindere da ogni indagine sulla sussistenza o meno del vincolo pertinenziale (così Cass. civ., n. 11272/2014).

In altri termini, la mancata indicazione espressa, nel pignoramento e nella nota di trascrizione, dei dati identificativi catastali autonomi di una pertinenza, a fronte dell'espressa indicazione di quelli, diversi e distinti, di altri beni, integra, in difetto di ulteriori univoci elementi in senso contrario (ricavabili, ad esempio, da idonee menzioni nel quadro relativo alla descrizione dell'oggetto o nel quadro "D" della nota meccanizzata), una diversa risultanza dell'atto di pignoramento e della sua nota di trascrizione, idonea a rendere inoperante la presunzione dell'art. 2912 cod. civ.

Le pertinenze con autonomo identificativo catastale sono, d'altronde, suscettibili di circolazione autonoma e assoggettabili a pignoramento anche senza la cosa principale.

Va, da ultimo, ricordato il disposto dell'art. 556 c.p.c. che prevede che «Il creditore può fare pignorare insieme coll'immobile anche i mobili che lo arredano, quando appare opportuno che l'espropriazione avvenga unitamente. In tal caso l'ufficiale giudiziario forma atti separati per l'immobile e per i mobili, ma li deposita insieme nella cancelleria del tribunale».

Il bene e il diritto reale assoggettato a pignoramento, nell'espropriazione immobiliare, sono individuati dal creditore procedente.

La scelta del bene da assoggettare a pignoramento è, però, limitata, per la categoria dei creditori titolari di ipoteca su un immobile, dal disposto dell'art. 2911 c.c., per il quale il creditore ipotecario non può pignorare altri beni del debitore se non sottopone a esecuzione anche gli immobili gravati da ipoteca.

L'art. 555, comma 1, c.p.c prevede che debbano essere esattamente indicati, con gli estremi richiesti dal codice civile per la individuazione dell'immobile ipotecato, i beni e i diritti immobiliari che si intendono sottoporre a esecuzione.

La norma fa riferimento all'identificazione degli immobili mediante gli identificativi catastali per come indicato dall'art. 2826 c.c.: «l'immobile deve essere specificatamente designato con l'indicazione della sua natura, del comune in cui si trova, nonché dei dati di identificazione catastale; per i fabbricati in corso di costruzione devono essere indicati i dati di identificazione catastale del terreno su cui insistono».

Dovranno specificarsi la natura del bene, il comune in cui si trova, i dati di identificazione catastale.

Per giurisprudenza costante, però, l'errore contenuto nell'atto di pignoramento sugli elementi identificativi del bene pignorato non è causa di nullità del pignoramento, tranne nel caso in cui comporti incertezza assoluta sul bene stesso (in tal senso, Cass. civ., n. 2110/2014).

Nella scelta dei beni da sottoporre ad esecuzione, il creditore non può soprassedere rispetto alla composizione fisica del bene, da identificarsi come entità autonoma e unitaria, per cui risulterebbe, ad esempio, preclusa la possibilità di pignorare alcune soltanto delle stanze di un appartamento o una porzione di un terreno più ampio (cfr. Cass. civ., n. 4612/1985).

Occorre, poi, distinguere, tra i casi di errore nell'identificazione del bene pignorato- con riferimento, in particolare, all'erronea indicazione dei dati catastali-, il caso in cui l'errore riguardi l'atto di pignoramento, o, al contrario, la nota di trascrizione.

Se l'erronea identificazione del bene pignorato sia da ricondursi all'atto di pignoramento, si avrà nullità del pignoramento, rilevabile anche d'ufficio da parte del Giudice dell'esecuzione, non sanabile mediante rettifica della sola nota di trascrizione (cfr. Cass. civ., n.12429/2008).

É stato chiarito, poi, che, ove all'erronea indicazione, nell'atto di pignoramento e nella nota di trascrizione, dei dati identificativi dell'immobile staggito consegua un nuovo pignoramento, compiuto asseritamente “in rettifica” del precedente, il vincolo apposto al bene non è opponibile al terzo acquirente in forza di titolo trascritto anteriormente alla trascrizione del secondo pignoramento, il solo idoneo a produrre gli effetti anche sostanziali del pignoramento, con conseguente salvezza dei diritti "medio tempore" validamente acquisiti dai terzi (cfr. Cass. civ., n. 5780/2017).

Nel caso in cui il bene sia, invece, correttamente identificato nell'atto di pignoramento, mentre risulti errata l'identificazione nella nota di trascrizione, la tesi preferibile è quella per cui il G.E. potrà ordinare la rettifica della sola nota di trascrizione del pignoramento (con opponibilità del vincolo dal momento della rettifica). D'altronde, nel caso di specie va ritenuto che la nullità colpisca la sola trascrizione del pignoramento (art. 2655 c.c.); è chiaro che i riferimenti catastali del bene indicati nel pignoramento, poiché non trascritti, non saranno opponibili ai terzi, sino al momento della rettifica.

E' possibile, poi, che i dati catastali indicati nell'atto di pignoramento e nella nota di trascrizione siano conformi, ma non corrispondano ad alcun bene censito in catasto; in questo caso deve propendersi per l'inefficacia del pignoramento (cfr. Cass. civ., n. 5002/2002).

Dall'errata identificazione dei dati catastali va, da ultimo, distinta l'ipotesi di indicazione nell'atto di pignoramento e nella nota di trascrizione di dati catastali non rispondenti a quelli attualmente esistenti.

Ad un primo orientamento più rigoroso, che equipara la fattispecie a quella dell'indicazione di dati errati, si contrappone un orientamento più elastico, che sembra confortato da un precedente di legittimità per il quale «l'indicazione, nel pignoramento e nella sua nota di trascrizione, di dati catastali non aggiornati al momento del pignoramento stesso (segnatamente, della scheda catastale, notoriamente preparatoria - e quindi sovente di molto anteriore nel tempo - dell'attribuzione dei dati definitivi, rispetto a questi ultimi) non vizia né l'uno né l'altra, ove non vi sia comunque incertezza sulla fisica identificazione dei beni ed ove sussista continuità tra i dati catastali precedenti e quelli corretti all'atto dell'imposizione del vincolo, sì che l'erroneità, di per sé considerata, non comporti confusione sui beni o perfino un riferimento a beni ontologicamente differenti» (cfr. Cass. civ., n. 25055/2013).

• E. Astuni, Il trasferimento dell'immobile. Stabilità dell'aggiudicazione e della vendita, in R. Fontana - S. Romeo, Il nuovo processo di esecuzione, Padova, 2015, 732 ss.;
• E. Astuni, Oggetto del pignoramento, in Rivista dell'esecuzione forzata, 2009, n. 4; 605 ss.;
• C. Consolo (diretto da), Codice di Procedura Civile. Commentario. Tomo III, Milano, 2018;
• F. Ragonese- S. Savarese, Beni pignorabili e pertinenze, in Il nuovo Processo di Esecuzione, a cura di R. Fontana - S. Romeo, Padova, 2015, 189 e ss.;
• A.M. Soldi, Manuale dell'esecuzione forzata, Padova, 2017;
• G. Tarzia, L'oggetto del processo di espropriazione, Giuffré, Milano, 1961.