Anche il locatore può sollevare la nullità della clausola limitativa della durata della locazione commerciale

Nel caso in cui un contratto di locazione ad uso commerciale prevede una durata annuale (rinnovabile di anno in anno, in difetto di disdetta), il locatore (e non solo il conduttore) è legittimato a sollevare la nullità della relativa clausola chiedendo l'applicazione della normativa vincolistica (c.d. 6+6)?

Preliminarmente, occorre precisare che circa la durata delle locazioni commerciali, l'unico spazio per l'autonomia contrattuale è fissare una durata maggiore rispetto a quella minima fissata dalla legge.

Difatti, le norme in materia (e cioè art.27, l. n. 392/1978) sono di ordine pubblico e, come tali, inderogabili. Ciò significa che, qualora le parti pattuiscano una durata più breve rispetto a quella legale e poi insorga contenzioso, il giudice adito considererà nulla tale pattuizione e – visto il combinato dell'art.79, comma 1, l. n. 392/1978 letto unitamente agli artt.1339 e 1419 comma 2, c.c. – assoggetterà necessariamente il rapporto alla durata minima voluta dal legislatore.

Per meglio dire, in tema di locazione ad uso diverso, la nullità della clausola che limita la durata di un contratto soggetto alle disposizioni dell'art. 27, l. n. 392/1978 ad un tempo inferiore al termine minimo stabilito dalla legge determina l'automatica eterointegrazione del contratto, ai sensi del secondo comma dell'art. 1419 c.c., con conseguente applicazione della durata legale prevista dal quarto comma del citato art. 27, risultando irrilevante l'avere le parti convenuto che l'invalidità anche di una sola clausola contrattuale comporti il venir meno dell'intero negozio. È, viceversa, consentito alle parti convenire una locazione per periodi più lunghi di quello minimo previsto dalla legge, in quanto l'art. 27, l. n. 392/1978 considera inderogabile la (sola) durata minima senza porre limiti a quella massima, che rimane pertanto ancorata alla generale disposizione di cui all'art. 1573 c.c., secondo la quale sono consentite le locazioni sino a trent'anni (Cass. civ., sez. III, 16 luglio 2019, n. 18942).

Quanto alle legittimazione, in risposta al quesito richiesto, la S.C. ha osservato che poiché l'art. 79, l. n. 392/1978, nel prevedere espressamente la nullità delle pattuizioni dirette a limitare la durata del contratto di locazione, non fissa limiti alla legittimazione a dedurre detta nullità e non contiene alcuna previsione tale da farla ritenere di natura relativa, la stessa, alla stregua del principio generale dell'art. 1421 c.c., può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e può essere rilevata, anche di ufficio, dal giudice. Ne consegue che, con riguardo a locazione non abitativa, la nullità della clausola contrattuale, che preveda una durata del rapporto inferiore a quella minima della detta legge, può essere dedotta anche dal locatore, come è indicato dagli ultimi due commi dell'art. 27 citato che, consentendo al conduttore di recedere prima del termine dal rapporto locativo solo quando glielo consenta un accordo negoziale o ricorrano gravi motivi, indirettamente conferma l'efficacia vincolante, anche per il conduttore, del termine di durata del contratto in tutti gli altri casi (Cass. civ., sez. III, 24 maggio 1993, n. 5827).