Il recesso anticipato dal contratto di locazione ad uso diverso deve essere determinato da fatti estranei alla volontà del conduttore

In tema di locazione ad uso diverso, il recesso legale anticipato per gravi motivi deve essere provato da parte del conduttore, con riferimento a fatti estranei alla volontà dello stesso, sicchè, in mancanza, ha come conseguenza il prosieguo del rapporto contrattuale oppure il riconoscimento dei canoni sino alla scadenza contrattuale.

Il locatore con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. conveniva in giudizio il conduttore per sentirlo condannare al pagamento dei canoni afferenti l'ultimo periodo del preavviso semestrale, in virtù dell'insussistenza dei gravi motivi contenuti nel recesso anticipato richiesto dal resistente, nonché per i danni occorsi all'immobile concesso in locazione per uso diverso in quanto restituito non nel medesimo stato in cui era stato consegnato.

Si costituiva il conduttore adducendo di aver comunicato il recesso anticipato dal rapporto locatizio nei termini di legge e che fossero sussistenti i gravi motivi e che l'unità immobiliare locata era stata restituita nel medesimo stata in cui era stato consegnato, impugnando e contestando tutte le domanda formulate dal locatore.

Nel merito, veniva affrontata la fase istruttoria orale e, conclusa la stessa, il giudice adìto assegnava termine per il deposito di note conclusive.

Veniva accolta la domanda del ricorrente circa la condanna al pagamento dei canoni impagati inerenti il semestre del recesso anticipato ed al risarcimento dei danni relativo all'immobile locato, oltre gli interessi convenzionali, condannando, altresì, il resistente a rifondere le spese legali.

Si trattava di verificare se fossero presenti, nella fattispecie posta al vaglio del Tribunale competente, i presupposti della declaratoria di illegittimità del recesso anticipato richiesto dal conduttore, con pagamento dei canoni e del risarcimento dei danni relativi all'immobile oggetto del contratto di locazione ad uso diverso, rilasciato in uno stato differente rispetto alla consegna iniziale.

In altri termini, il comportamento del conduttore è stato considerato illegittimo sia per la domanda in ordine alla mancata presenza dei gravi motivi per il recesso anticipato dal rapporto locatizio e sia per danni provocati all'unità immobiliare locata, rilasciata con problematiche strutturali e non avendo ripristinato lo stato dei luoghi.

In linea di principio, è stata ritenuta corretta l'affermazione contenuta nella pronuncia del Tribunale, in sede monocratica, secondo cui il recesso legale anticipato da contratto di locazione ad uso diverso deve essere considerato illegittimo poiché i gravi motivi indicati dal conduttore sono insussistenti. Affrontando anche la tematica, condivisibile, relativa al mancato ripristino dello stato dei luoghi dell'immobile oggetto del rapporto locatizio, rispetto alla consegna iniziale, sempre da parte del conduttore.

Sul primo aspetto, va precisato che, per le locazioni ad uso diverso dall'abitativo, il Legislatore (l. n.392/1978) ha tenuto in particolare considerazione l'interesse del conduttore (nella maggior parte dei casi operatore economico) ad una maggiore stabilità nella sistemazione nell'immobile condotto in locazione per la sua attività.

Si è, però, nel contempo preoccupato di evitare che la lunga durata del contratto possa in qualche modo pregiudicare il conduttore nei casi in cui questi ritenga non più conveniente fare proseguire il rapporto di locazione sino alla sua legale scadenza, vuoi perché l'immobile è divenuto inidoneo a soddisfare le esigenze che lo avevano indotto ad assumerlo in locazione ovvero troppo ampio rispetto alla sopravvenuta riduzione della propria attività, vuoi, più semplicemente, perché eccessivamente oneroso rispetto alle pari alternative offerte dal mercato locatizio.

Infatti, il recesso spiega effetti immediati e provoca validamente lo scioglimento del contratto alla scadenza del semestre di legge, senza necessità di alcuna pronuncia giudiziale. In questi casi, pertanto, il contratto di locazione cesserà ope legis decorso il semestre previsto dalla legge per il solo fatto che la dichiarazione di recesso è pervenuta al domicilio del locatore, secondo la regola generale di cui all'art. 1334 c.c.

L'eventuale contestazione del locatore circa l'esistenza o la rilevanza dei giusti motivi invocati dal conduttore a fondamento del diritto di recesso non introduce un'azione costitutiva finalizzata ad una sentenza che dichiari sciolto il recedente dal contratto, ma introduce una mera azione di accertamento, il cui scopo è stabilire se esistessero al momento del recesso i giusti motivi invocati dal conduttore.

La fattispecie posta al vaglio del Tribunale meneghino ha evidenziato la mancanza di sussistenza dei gravi motivi precisati dal conduttore, con la conseguenza del pagamento dei canoni sino alla conclusione del rapporto contrattuale.

Pertanto, i gravi motivi devono essere però compiutamente esplicitati dal conduttore nella comunicazione di recesso da inviarsi al locatore, non essendo ammissibile una loro indicazione successiva o addirittura una loro modifica in una diversa comunicazione: in simili ipotesi, la comunicazione di recesso non assume alcuna valenza e deve considerarsi come neppure inviata (Cass. civ., sez. III, 30 giugno 2015, n. 13368). Tale onere, ancorché non espressamente previsto dalla norma (art.1591 c.c.), deve ritenersi insito nella previsione della facoltà di recesso, la cui comunicazione, in quanto recesso “titolato”, non può prescindere dalla specificazione dei motivi, che valgono a dare alla dichiarazione di recesso la precisa collocazione nell'ambito della fattispecie normativa in esame (Trib. Palermo 22 febbraio 2017).

Per completezza, in ogni caso, fatto salvo un diverso accordo con la parte locatrice, anche in tal caso parte conduttrice è obbligata al pagamento dei canoni fino alla scadenza del termine semestrale di preavviso, indipendentemente dal momento (eventualmente anteriore) di materiale rilascio dell'immobile (Cass. civ., sez. VI, 24 maggio 2017, n.13092; Cass. civ., sez. III, 12 maggio 2017, n.11778).

I gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione, e in particolare in relazione alle locazioni commerciali può integrare grave motivo, che legittima il recesso del conduttore, un andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all'attività di impresa), sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile al momento della stipula del contratto, che lo obblighi ad ampliare o ridurre la struttura aziendale in misura tale, da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo, tenendo conto, quanto al requisito della imprevedibilità della congiuntura economica, che esso va valutato in concreto e in relazione ai fattori che ne hanno determinato l'andamento.

Per il secondo aspetto esaminato dal giudicante, circa il danno da inadempimento inesatto dell'obbligazione di restituzione dell'immobile locato nei sensi dell'art. 1590 c.c. o in quelli concordati è danno che si giustifica in quanto detta obbligazione, che non rappresenta solo dalla riconsegna, dalla restituzione dell'immobile nello stato indicato dai commi 1 e 3 della norma.

I commi così precisati recitano, il comma 1: “Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto”, e il comma 3: “Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà”.

Posto ciò, tale danno da mancato ripristino del godimento del locatore nelle condizioni in cui avrebbe dovuto esserlo, se è tale da impedire il godimento diretto o indiretto tramite una nuova locazione e, dunque, consente solo il godimento mediante mera detenzione, poiché per essere eliminato, può giustificare il riconoscimento al locatore che egli avrebbe riscosso come corrispettivo della privazione del godimento se la locazione fosse contenuta, ma ciò fino al momento, da accertarsi in concreto, nel quale l'attività di ripristina si sarebbe potuta completare (Cass. civ., sez. VI, 10 dicembre 2013, n.27614).

Nel caso in esame, è pacifico il mancato ripristino dello stato dei luoghi del conduttore, non avendo rilasciato l'unità immobiliare locata nel medesimo stato di inizio del rapporto locatizio.

L'art. 27, comma 8, l. n. 392/1978 ammette il recesso del conduttore quando ricorrano gravi motivi: recesso che va comunicato al locatore con preavviso sempre di sei mesi.

I gravi motivi che autorizzano il conduttore a recedere dal contratto di locazione devono essere imprevedibili, sopravvenuti alla conclusione del contratto e determinati da fatti estranei alla volontà del locatario, tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto (Cass. civ., sez. III, 30 maggio 2014, n. 12291; Cass. civ., sez. III, 13 dicembre 2011, n. 26711).

Va approfondito l'aspetto afferente i c.d. fatti estranei alla volontà del conduttore. Il recupero della «estraneità» rispetto alla volontà del conduttore afferisce alle circostanze che rendano oltremodo gravosa per lui la persistenza del rapporto e non alle determinazioni che il conduttore medesimo, in dipendenza di tali circostanze, venga ad adottare (Cass. civ., sez. III, 10 dicembre 1996, n. 10980). In altri termini, il motivo non deve essere avulso dal processo decisionale del conduttore; è però necessario, e anche sufficiente, che la scelta di tale soggetto si innesti su una situazione sopravvenuta idonea ad alterare radicalmente lo stato di fatto che, a suo tempo, venne tenuto in considerazione nella scelta di prendere in locazione l'immobile.

I gravi motivi possono essere, poi, di natura soggettiva, interessando la persona del conduttore (in materia di locazioni non abitative, a evenienze che possano interessare l'attività imprenditoriale del conduttore stesso); possono essere anche di natura oggettiva, e quindi attinenti alla cosa locata. La giurisprudenza esclude, tuttavia, che il recesso possa essere esercitato facendo valere situazioni che integrano un vero e proprio inadempimento del locatore, come la non conseguita disponibilità dell'immobile locato, da porre invece a fondamento della domanda di risoluzione del contratto (Cass. civ., sez. III, 11 marzo 2011, n. 5911; Cass. civ., sez. III, 26 luglio 2005, n. 15620; Cass. civ., sez. III, 15 luglio 2003, n. 11075).

Per completezza, per la questione inerente i danni da mancato ripristino dei locali consegnati al locatore, va precisato che l'art. 1588 c.c. afferma che: “Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile”.

Il conduttore è pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa, mentre il successivo art. 1590 c.c. estende l'ambito di tale responsabilità nello specificare che Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.

In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.

Dunque, al termine della locazione ed all'atto della riconsegna dell'immobile, il conduttore ha l'onere di dare piena prova liberatoria della non imputabilità nei suoi confronti di ogni singolo danno riscontrato al bene locato, che deve presumersi in buono stato all'inizio del rapporto, esclusi solo i danni da normale deterioramento o consumo in rapporto all'uso dedotto in contratto (Cass. civ., sez. III, 5 febbraio 2014, n. 2619).

In mancanza, come la fattispecie posta al vaglio del giudice lombardo, il conduttore dovrà rispondere dei danni prodotti, e non ripristinati, all'interno dell'immobile rilasciato.

Falabella, Recesso, in Condominioelocazione.it, 2017

Scarpa, Il recesso del conduttore dal contratto di locazione, in Immob. & proprietà, 2012, fasc. 2, 112

Prisco, Responsabilità del conduttore per deterioramento del bene, in Contratti, 2004, 53