I poteri di spesa dell'amministratore ai tempi del coronavirus

A seguito dell'emergenza sanitaria da coronavirus vi è la difficoltà di convocare le assemblee. L'amministratore di condominio può disporre delle spese che non siano state deliberate dall'assemblea e, eventualmente, con quali limiti?

Il quesito è relativo ai c.d. poteri di spesa dell'amministratore il quale, in linea di principio, non ha un suo autonomo e discrezionale potere in tal senso (App. Napoli 23 ottobre 2019, n. 5148). Più precisamente, allo stesso devono riconoscersi poteri ordinari e poteri straordinari che vanno definiti entro i seguenti limiti:

- l'art. 1130 c.c. sub voce “attribuzioni dell'amministratore” indica i suoi poteri ordinari. L'elenco si completa con quanto previsto dall'art. 1129 c.c. Le due disposizioni delineano l'attività “tipica” dell'amministratore per lo svolgimento della quale, una volta che lo stesso sia regolarmente nominato, non necessita di autorizzazioni, conferme o deleghe. Tutta quella attività confluisce nel rendiconto condominiale, la cui redazione è uno dei principali obblighi dell'amministratore. Lo stesso deve provvedere a redigere annualmente quel documento e sottoporlo all'approvazione assembleare (nelle forme di cui all'art. 1130-bis c.c.: il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione). Ciò convocando l'assemblea stessa entro 180 giorni dalla conclusione dell'annualità di esercizio condominiale. Il rendiconto, quindi, determina i pieni poteri di spesa dell'amministratore ex art. 1130, nn. 2) e 3) c.c.;

- in deroga ai poteri ordinari di cui al punto precedente, è previsto, dall'art. 1135, comma 2, c.c., che l'amministratore possa ordinare lavori straordinari, purchè rivestano carattere d'urgenza. Esclusi, quindi, lavori straordinari che non abbiano tali caratteristiche. La straordinarietà, che prevede l'intervento immediato, è quella caratterizzata da evidente necessità di porre fine ad una situazione di pericolo, di danno, di riduzione nell'utilizzo del bene da parte dei condomini anche singoli (si pensi alla rottura di una condotta con allegamento). Interventi, quindi, caratterizzati da particolarità, non usuali o ripetitivi, da consistenza, da rilevante onere economico. Deriva, da tale potere, che l'amministratore può richiedere, ai condomini, gli importi per fare fronte a tali spese. Inoltre, attese le caratteristiche dell'intervento, non potrà subordinarsi la spesa alla previa costituzione del fondo ex art. 1135, n. 4), c.c. Il potere di spesa straordinaria è, tuttavia, è mitigata dall'obbligo di convocare l'assemblea condominiale per l'evidente informativa ed approvazione.

Ciò a valere anche per gli interventi di tipo straordinario nell'ipotesi in cui non siano giustificati da indifferibilità ed urgenza qualora l'amministratore, incautamente, vi abbia provveduto. Lo stesso, infatti, potrà sempre convocare l'assemblea chiedendo la ratifica del suo operato. Sul punto, tuttavia, vale la pena di ricordare che, non sono ratificabili eventuali interventi di spesa disposti autonomamente dall'amministratore, per quelle c.d. voluttuarie o gravose (salvo il disposto dell'art. 1121 c.c.) nonché per quelle assolutamente prive di inerenza alla gestione condominiale che, pertanto, sono nulle (Trib. Roma 2 gennaio 2020, n. 1);

- per il resto l'amministratore non può legittimamente disporre spese a carico dei condomini. Ciò è precisamente previsto dalla disposizione di cui art. 1133 c.c. che pone un generale principio di legittimità dei provvedimenti presi dall'amministratore, purchè nell'ambito dei suoi poteri.

Pertanto, deve ritenersi che, il combinato disposto delle tre disposizioni (artt. 1130, 1133 e 1135, comma 2, c.c.), autorizzi l'amministratore ad assumere impegni di spesa anche non preventivamente approvati dalla assemblea condominiale.

I poteri di spesa, quindi, quantomeno sino a quando l'assemblea condominiale non provvederà a ratificare le decisioni dell'amministratore assunte al di fuori delle sue facoltà, sono ammessi se:

• si tratti di spese “… occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni …” (art. 1130, n. 3, c.c.);
• siano escluse, quindi, le spese di natura straordinaria, salva l'urgenza delle medesime, in quanto non rientranti nei poteri dell'amministratore;
• per le spese così decise dall'amministratore (quindi, in mancanza di una preventiva delibera assembleare) non potrà, l'amministratore medesimo, agire per ottenere il pagamento a mezzo l'ingiunzione di pagamento ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. La disposizione, infatti, prevede quel procedimento “… per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvata dall'assemblea …”;
• ciò determina, inoltre, l'obbligatorio preventivo ricorso al procedimento di mediazione (d.lgs. n. 28/2010), non previsto per le ingiunzioni di pagamento, quantomeno sino alla fase di opposizione alla stessa ingiunzione.

Un'ultima annotazione. Va ricordato - atteso l'accavallarsi, nell'attuale momento di emergenza, delle bozze dei provvedimenti e i provvedimenti normativi stessi - che nel d.l. 19 maggio 2020, n. 34 (da convertire entro il 18 luglio 2020), non è stata riportata la disposizione originariamente prevista nella bozza del d.l. medesimo, c.d. rilancio (art. 212-ter, lett. b, oggi art. 221), la quale prevedeva la proroga dell'incarico all'amministratore per sei mesi ed il differimento delle assemblee di 12 mesi.