Per affermare la condominialità del sottotetto servono prove concrete

Alcuni condomini convenivano in giudizio il proprietario dell'appartamento sito all'ultimo piano del condominio reo di avere, a detta loro, appropriato una parte del sottotetto illegittimamente. Il convenuto aveva, in effetti, adibito parte del sottotetto a locale di sgombero del proprio appartamento, collocandovi una caldaia, il collettore dell'impianto di riscaldamento, il motore del condizionatore ed altri impianti privati. A tal fine gli attori domandavano al giudice di condannare il convenuto al ripristino dello stato dei luoghi del sottotetto dello stabile condominiale. Le opere del convenuto, infatti, secondo la prospettazione attorea avevano comportato la violazione dell'art.1117 c.c., che afferma che «il sottotetto deve presumersi comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., nei casi in cui il vano sovrasti, come nella specie, più appartamenti e sia destinato a servizi comuni» e dell'art. 1102 c.c. nella parte in cui specifica che «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso».

Il Tribunale in prime cure e la Corte d'Appello successivamente, condannavano il convenuto al ripristino dei locali occupati, sanzionandone l'illegittima appropriazione.

Alla luce della duplice soccombenza il condomino adiva la Corte di Cassazione domandando l'annullamento della decisione d'appello. Egli, in buona sostanza, Contestava la valutazione della Corte d'Appello del succitato art. 1117 c.c., nella parte in cui detto giudice non avrebbe fatto corretta applicazione delle norme di legge. In particolare, a detta del ricorrente, la Corte d'Appello non aveva applicato il principio in ragione del quale il sottotetto, se non stabilito esplicitamente dal titolo, deve essere considerato una parte comune solamente se – per sue caratteristiche strutturali e funzionali – risulta concretamente e oggettivamente destinato all'uso del condominio.

Contrariamente, il sottotetto deve essere considerato parte di pertinenza dell'appartamento dell'ultimo piano nel caso esso svolga la sola funzione di isolare dall'esterno l'unità abitativa in oggetto.

In accoglimento di tale motivo di ricorso la Cassazione sanciva l'error in procedendo della Corte d'Appello, nella parte in cui non aveva correttamente valutato le prove offerte dalle parti. Nel caso in oggetto, difatti, il sottotetto svolgeva come unica funzione in favore del condominio quella di consentire il passaggio di un cavo televisivo. Tale elemento non era di per sé considerato sufficiente per dichiarare la funzione prevalentemente condominiale del bene e quindi la sentenza di appello doveva essere cassata.

Sottolineava infatti la Cassazione come «per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché , quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, c.c.; viceversa, allorché il sottotetto assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità l'appartamento dell'ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, va considerato di pertinenza di tale appartamento» (tratto da sent. Cit., si veda altresì Cass. civ., sez. II, 30 marzo 2016, n. 6143).

In considerazione di quanto espresso, la Cassazione accoglieva il ricorso proposto e annullava la decisione impugnata, rinviando il giudizio ad altra sezione della Corte d'Appello.

Fonte: dirittoegiustizia.it