Spese per le scale e per l'ascensore

La ripartizione delle spese inerenti a scale ed ascensore è disciplinata non solo dall'art. 1124 c.c. ma, indirettamente, anche da altre disposizioni di carattere più generale, quali ad esempio gli artt. 1120, 1121 e 1123, c.c., applicabili con riferimento a particolari situazioni che riguardano l'impianto di sollevamento ed i montacarichi. Questi ultimi assimilabili all'ascensore anche se destinati al solo trasporto di cose.

L'art. 1124 c.c., ora rubricato «manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori» e parzialmente modificato dalla l. n. 220/2012, nel passato aveva preso in considerazione solo le scale, mentre il vuoto legislativo riguardante l'impianto di risalita era stato colmato dalla giurisprudenza che, costantemente, aveva ritenuto che i due beni comuni dovessero avere una disciplina univoca. Ciò era avvenuto sul riconoscimento di una sola ratio ispiratrice per entrambe le fattispecie, con conseguente loro equiparazione sul piano delle spese. Il legislatore del 2012, pertanto, non ha fatto altro che recepire tale indirizzo nella nuova formulazione dell'art. 1124 c.c.

Il doppio binario sul quale sono state ripartite le spese inerenti a detti beni - per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo - rappresenta una estensione del criterio più generale contenuto nel comma 2 dell'art. 1123 c.c., secondo il quale ove i beni comuni siano destinati a servire i condomini in misura diversa i relativi oneri sono ripartiti in proporzione all'uso che ciascuno può farne.

Delle due componenti della norma, proprietà comune ed utilizzazione del bene in termini di quantità, assume particolare rilevanza le seconda, tanto più che tra le due fattispecie - scala ed ascensore - vi è un loro utilizzo inversamente proporzionale all'altezza dell'appartamento dal suolo: fattore che in concreto, malgrado il carattere obiettivamente condominiale dei beni in questione, esclude che tutti i condomini, potenzialmente, ne usufruiscano in eguale misura.

L'utilizzo concreto che un condomino possa fare di tali beni non incide sui criteri di ripartizione delle spese. Non assume rilievo, pertanto, un uso più intensivo del bene esercitato dai proprietari di alcuni piani o porzioni di piano per la particolare destinazione impressa agli appartamenti. In questa ottica era stata dichiarata illegittima la delibera di un'assemblea condominiale che, a maggioranza, aveva applicato nei confronti di un condomino, proprietario di un ufficio professionale privato, una quota extra nella misura del 60% per la voce «pulizia scale» (Trib. Genova 8 maggio 1992). Allo stesso modo non è rilevante, ai fini dell'esonero, anche parziale, dall'obbligo di contribuzione alle spese il non usoda parte del condomino per avere tenuto disabitato il proprio immobile, anche per lungo periodo. Un eventuale aumento, esonero o limitazione del contributo è ammissibile solo quando esista una diversa convenzione nelle forme già richiamate.

L'art. 1124 c.c. è norma derogabile per non essere inserito nell'ambito dell'art. 1138 c.c., per cui le spese concernenti scale ed ascensore potranno trovare una differente ripartizione se questo sia stabilito da un regolamento di condominio di natura contrattuale oppure da una deliberazione assembleare adottata all'unanimità.

Gli interventi ai quali si applica lo speciale regime di spese riguarda non solo gli interventi di manutenzione, nella più ampia accezione del termine che verrebbe, quindi, a ricomprendere anche la ricostruzione prevista nella precedente versione della disposizione legislativa, ma anche quelli di sostituzione.

Giova, infine, chiarire che nell'àmbito dei manufatti rientranti nella nozione di «piani» (art. 1124, comma 2, c.c.) il palco morto è un locale posto sotto il tetto, inaccessibile e privo dello spazio sufficiente per farne una soffitta, mentre la camera a tetto è un sottotetto abitabile, ovvero un ambiente, situato sotto il tetto che abbia funzioni di isolamento termico dell'ultimo piano dell'edificio ed in alto sia limitato dalla struttura del tetto e verso il basso dal solaio o dalle volte che coprono l'ultimo piano dell'edificio.

La scala è costituita da una serie di elementi che la caratterizzano strutturalmente e che, per effetto della loro specifica funzione, possono essere soggetti a criteri di ripartizione diversi da quello individuato dall'art. 1124 in esame.

In questo senso le scale di accesso allo stabile rappresentano beni utilizzati da tutti i condomini in pari misura, per cui le spese devono essere ripartite secondo i principi generali di cui all'art. 1123 c.c.; le ringhiere, i passamani ed i pianerottoli, sono considerati elementi costruttivi delle scale e ad essi si applica l'art. 1124 c.c. In particolare questi ultimi costituiscono un accessorio delle stesse e, per la loro finalità (accesso alle proprietà individuali e necessario spazio di collegamento tra i piani dello stabile), elementi comuni ed inscindibili dello stabile; i muri sono componenti essenziali che delimitano il vano scala, anche se assolvano alla funzione di pareti delle unità immobiliari confinanti con detto vano. Le spese di manutenzione si ripartiscono in base all'art. 1124 c.c. quando gli interventi interessano il rifacimento o restauro dell'intera cassa delle scale. Se, invece, le opere riguardino solo le murature che costituiscono le pareti perimetrali delle unità immobiliari di proprietà esclusiva e prospicienti il vano medesimo si applicherà il combinato disposto degli artt. 1123, comma 2, e 1124 c.c. (Cass. civ., sez. II, 7 maggio 1997, n. 3968); anche le finestre edi lucernai sono parti accessorie delle scale e, come tali, rientrano nella sfera dell'art. 1124; le scale di accesso alle cantine svolgono una funzione più limitata rispetto alla scala principale, in quanto tramite esse si accede a pertinenze dei singoli appartamenti e non è detto che tutti i condomini siano dotati di cantina. E' da ritenersi che le spese di manutenzione siano a carico solo dei proprietari delle cantine (ovvero di tutti i condomini qualora tutti gli immobili siano dotati di pertinenza) in base ai millesimi di proprietà generale, oppure di quelli accreditati a ciascun locale; il vano sottoscala situato al piano terreno si presume comune salvo titolo contrario con la piena applicabilità ad esso dell'art. 1124 c.c.

Per quanto concerne i servizi di illuminazione e pulizia, la giurisprudenza non è univocamente orientata. Da un lato, infatti, si era sostenuto che tali servizi, non implicando spese per la conservazione e manutenzione del relativo bene, ovvero finalizzate ad assicurare ad esso l'integrità nel tempo, non potessero essere oggetto di applicazione analogica dell'art. 1124 c.c. (Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 1996, n. 8657) e, dall'altro, con risalente decisione, che le spese dovessero essere ripartite secondo i criteri indicati dalla norma citata (Cass. civ., sez. II, 25 marzo 1970, n. 8657).

Più corretto sarebbe tenere separate le due fattispecie.

In effetti questo è quanto fatto, successivamente, dai giudici di legittimità i quali, con decisione che non sembra essere stata superata nel tempo, hanno ritenuto che la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua, dell'art. 1124 c.c., il quale segue, con riferimento al suddetto criterio, il principio generale posto dall'art.1123, comma 2, c. c., della ripartizione della spesa in proporzione all'uso del bene, la cui ratio andrebbe individuata nel fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi. Nell'affermare tale principio è stato, altresì, precisato che, ai fini della ripartizione della spesa suddetta, deve considerarsi, invece, ininfluente la destinazione in atto delle singole unità immobiliari (Cass. civ., sez. II, 12 gennaio 2007, n. 432).

Con riferimento, invece, all'illuminazione delle scale il criterio più corretto da applicare dovrebbe essere quello espresso dall'art. 1123 c.c., poiché il servizio riguarda l'intero edificio, indipendentemente dalle rampe di risalita e dell'altezza dell'appartamento dal suolo, avendo il servizio stesso una finalità che interessa la collettività, anche in termini di sicurezza. Una scala scarsamente illuminata ovvero con luce assente, in caso di guasto, determina una situazione di pericolo per tutti i condomini, non valutabile in ragione del fatto che coloro che abitano ai piani più bassi raggiungano prima il proprio appartamento.

Altro argomento di notevole interesse riguarda i locali situati al piano terreno e con ingresso separato rispetto all'androne.

Occorre ribadire che le scale sono oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117, n. 1), c.c., ed essendo queste elementi necessari per la configurabilità di un fabbricato diviso per piani o porzioni di piano da tale comproprietà non possono essere esclusi i proprietari dei locali situati al piano terra i quali hanno diritto di accedere a parti comuni quali il tetto ed il lastrico solare di copertura. La natura condominiale di tali beni, pertanto, può essere esclusa solo dalla presenza di un titolo contrario, quale il regolamento di condominio di carattere contrattuale recepito negli atti di acquisto.

I proprietari di detti locali, pertanto, sono tenuti a concorrere alle spese di manutenzione dell'androne e delle scale, in rapporto e proporzione all'utilità che anche essi possono, in ipotesi, trarne quali condomini, e ciò sia riguardo all'uso, ancorché ridotto, al fine di avere accesso ai suddetti beni comuni, sia con riferimento all'obbligo e alle connesse responsabilità, che anch'essi hanno, di prevenire e rimuovere ogni possibile situazione di pericolo che possa derivare all'incolumità degli utenti dalla inefficiente manutenzione dei suddetti beni comuni.

Secondo una datata decisione di merito, peraltro non suffragata da sentenze di legittimità sul punto, era stato ritenuto possibile, per i proprietari di locali situati al piano strada con accesso indipendente, un esonero dalla quota dei contributi corrispondente alla misura proporzionale della distanza dei piani dal suolo. In pratica, quindi, i condomini abitanti al piano terreno avrebbero dovuto contribuire alle spese solo in ragione della metà relativa al valore del piano o porzione di piano, poiché «i cespiti al piano terra, per la loro ubicazione, non sono naturalmente compresi tra quelli che debbono contribuire alle spese in base all'uso, in quanto la loro altezza dal suolo è nulla» (così Trib. Monza 12 novembre 1985).

Da ultimo si deve esaminare la fattispecie relativa ad edifici con più ingressi e scale. In questo caso, l'immobile è composto in modo tale che ciascuna scala sia a servizio di parti distinte dello stesso, per cui nel condominio si configura una comunione parziale limitata a beni che sono utilizzati da differenti gruppi di condomini. Tale ipotesi sussiste anche nel caso in cui in un uno stabile vi sia un unico ingresso con più scale.

La particolare conformazione dell'edificio fa sì che si giunga all'applicabilità congiunta delle disposizioni contenute negli artt. 1123, comma 3, e 1124 c.c. Più precisamente le spese inerenti alla manutenzione e sostituzione delle scale devono essere imputate solo dal gruppo di condomini che ne traggono utilità e nell'ambito di detto gruppo, la ripartizione deve seguire i criteri dettati dall'art. 1124.

Nulla vieta, tuttavia, anche in questo caso, che il regolamento di condominio allegato agli atti di acquisto stabilisca dei criteri differenti, ad esempio ponendo a carico di tutti i condomini indistintamente le spese in questione.

Per espressa previsione legislativa (art. 1117, n. 3, c.c.) anche l'ascensore è, fino a prova contraria, bene comune a tutti i condomini in tutte le componenti essenziali dell'impianto quali, ad esempio, l'ammortizzatore (dispositivo per arrestare progressivamente la cabina in discesa), l'argano (nel quale le funi portanti si avvolgono), la cabina, le funi di traino, il vano corsa. Questo è definito «volume tecnico», poiché è il contenitore dell'impianto al quale è connesso materialmente e strumentalmente e dal quale non può essere separato. Tale presunzione implica che le spese siano sostenute da tutti i condomini comproprietari del bene, salvo una diversa convenzione che sia contenuta in un regolamento di natura contrattuale ovvero nel caso di accordo unanime.

Se l'edificio non sia dotato di impianto di risalita e l'assemblea ne deliberi l'installazione, con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 5, c.c. ovvero con quella di cui al medesimo articolo, comma 2 (nel caso di superamento delle barriere architettoniche), le relative spese saranno poste a carico dei condomini in base ai millesimi di proprietà generale di cui all'art. 1123, comma 1, c.c. (Cass. civ., sez. II, 17 febbraio 2005, n. 3264).

È, inoltre, pacifico che l'ascensore è considerato un impianto innovativo suscettibile di utilizzazione separata, talché può essere installato, nel rispetto dell'art. 1121 c.c., anche da un gruppo di condomini (od anche da un solo soggetto) che ne assumano integralmente le spese, ivi comprese quelle future di manutenzione e conservazione. La situazione giuridica nascente è, dunque, quella di una comunione parziale dell'impianto che, tuttavia, è destinata a mutare nel tempo se altri condomini dovessero chiedere di partecipare all'utilizzo dell'impianto.

Si è parlato, nella fattispecie, di un «diritto potestativo perpetuo di partecipazione», che si trasmette anche ai successori particolari, eredi o aventi causa e che comporta, al momento dell'ingresso nella comunione parziale (che si trasformerà in un condominio o comunione perfetta, allorché tutti i condomini siano divenuti comproprietari dell'impianto), il pagamento pro quota di una somma pari al costo iniziale di installazione, aggiornata al valore attuale. Tutto ciò al fine di impedire arricchimenti in danno dei condomini che hanno assunto l'iniziativa dell'opera (Cass. civ., sez. II, 18 agosto 1993, n. 8746). Naturalmente sarà necessario anche tenere conto del fisiologico deprezzamento dell'impianto di risalita nel corso degli anni.

Dal momento in cui i nuovi condomini entrino a fare parte della com-proprietà, gli stessi sono tenuti a partecipare anche alle future spese di manutenzione e sostituzione secondo il criterio misto previsto dall'art. 1124 c.c.

Nell'ipotesi di sostituzione dell'impianto usurato (ipotesi ben differente dall'installazione ex novo dell'impianto di risalita) non si può parlare di innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c., ma di intervento ricostruttivo che rientra, a pieno titolo, nel quadro applicativo dell'art. 1124 c.c.

Come già osservato per le spese inerenti alle scale, l'uso più intenso dell'impianto di ascensore da parte di alcuni condomini non può tradursi in un aggravio degli oneri a carico degli stessi, anche perché il criterio di riparto in base all'uso differenziato, derivante dalla diversità strutturale della cosa, previsto dal comma 2 dell'art. 1123 c.c., non è applicabile alle spese generali, per le quali opera invece il criterio di cui al comma 1 dello stesso articolo, ossia la proporzione al valore della proprietà di ciascuno (Cass. civ., sez. II, 19 febbraio 1997, n. 1511).

Se l'edificio è costituito da più scale e, conseguentemente, è dotato di più ascensori che siano a servizio delle stesse, le spese andranno ripartite non tra la totalità dei condomini, ma solo tra coloro ai quali ciascun impianto di risalita è funzionalmente destinato.

La tipica finalità dell'ascensore, la cui utilizzazione è rimessa all'attività soggettiva del condomino, potrebbe far pensare ad una esclusione aprioristica dell'obbligo di contribuzione alle spese da parte dei proprietari di locali con accesso autonomo dalla strada. Tuttavia, sussistendo anche per l'impianto di sollevamento la presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c. in quanto bene finalizzato al godimento delle parti comuni ed esclusive dell'edificio, tutti i condomini sono tenuti a contribuire alla sua manutenzione e conservazione, ivi compresi i soggetti di cui sopra, salvo un loro espresso esonero per opera di regolamento di natura contrattuale.

Non vi sono, invece, dubbi sul fatto che le spese di adeguamento dell'impianto alle norme in materia di sicurezza, in quanto dirette a garantire la protezione della incolumità delle persone, debbano essere ripartite non ai sensi dell'art. 1124 c.c., ma secondo il disposto dell'art. 1123, comma 1, c.c., ovvero secondo i millesimi di proprietà generale.

Va, da ultimo, evidenziato che nell'ambito del rapporto di locazione l'art. 9 della l. n. 392/1978 pone a carico del conduttore le spese concernenti «il funzionamento e l'ordinaria manutenzione dell'ascensore» (norma estendibile anche ai montacarichi). Occorre precisare, tuttavia, che tale disposizione non ha effetto esterno verso il condominio essendo pacifico che l'inquilino è soggetto terzo rispetto all'ente il quale, in caso di morosità, potrà agire giudizialmente per il recupero forzoso del credito nei confronti solo del condomino/locatore.

De Tilla, Spese di manutenzione delle scale e negozi di strada, in Arch. loc. e cond., 2013, 495;

Baldacci, Ascensore: spese, nuova installazione e barriere architettoniche, in Ventiquattrore avvocato, 2012, 1, 31;

Landolfi, Criteri di ripartizione delle spese di installazione e manutenzione dell'ascensore, in Immob. & proprietà, 2009, 91;

Grassi, Le spese per il funzionamento, la conservazione e l'adeguamento degli ascensori e le spese per le scale ed il vano scale: soggetti obbligati e criteri di riparto, in Arch. loc. e cond., 2008, 145;

Cimatti, La ripartizione della spesa di pulizia ed illuminazione delle scale, in ll civilista, 2008, 2, 22;