Condominio: l'acquirente risponde per i debiti pregressi?

Appare logico pensare che l'acquirente non debba rispondere dei debiti sorti antecedentemente l'acquisto. Basti pensare, per esempio, al caso in cui ci siano dei lavori condominiali semplicemente deliberati antecedentemente all'acquisto. D'altra parte, se ci poniamo nei panni del creditore, la situazione potrebbe ribaltarsi. Come fa il creditore a conoscere l'esatta composizione della compagine condominiale? Poniamo il caso, assai frequente, in cui il condomìnio sia composto da centinaia di condòmini, come individuare il nostro debitore? Il nodo gordiano è stato sciolto dalla Cassazione.

Un avvocato chiede ad un condòmino il pagamento (pro-quota) delle proprie spettanze professionali per l'attività prestate nei confronti del condomìnio nel periodo 2002-2008. Il condòmino, dal suo canto, si oppone al precetto sostenendo di aver acquistato l'immobile solo nel 2013 e, pertanto, di non essere tenuto al pagamento del debito sorto in epoca precedente all'acquisto. Il giudizio di svolge a fasi alterne: il Tribunale accoglie l'opposizione a precetto ma la Corte d'appello ribalta l'esito del giudizio.

Il Giudice d'appello fonda il proprio convincimento su una serie di considerazioni che fanno propendere la bilancia a favore del creditore.

L'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. stabilisce che «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente». In realtà tale norma metterebbe al sicuro il condòmino in quanto, avendo acquistato l'immobile nel 2013, sarebbe responsabile, al limite, per i debiti sorti fino al 2012.

L'art. 1104, comma 3, c.c., dal suo canto, recita «Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati».

Il combinato disposto delle due norme viene interpretato dalla Corte nel senso che il cessionario sarebbe obbligato, in solido con il cedente, verso i terzi.

A ciò si aggiungono altre due considerazioni. Il Giudice d'appello sottolinea che il condomìnio è caratterizzato dalla ripartizione degli oneri tra i condòmini in relazione alle rispettive quote millesimali e che sarebbe oltremodo difficile, per il creditore, individuare chi, realmente, riveste la posizione di condòmino nel momento in cui è sorto il credito.

La decisione, anche se ben motivata, non scoraggia il condòmino che affila le armi e ricorre in cassazione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 12580 del 23 gennaio resa pubblica mediante deposito in cancelleria il successivo 25 giugno 2020, rimescola le carte e ribalta nuovamente l'esito del giudizio riconoscendo le ragioni del condòmino. Il condòmino si lamenta in quanto ritiene che la Corte territoriale sia caduta in errore ritenendo l'acquirente obbligato verso i terzi per i debiti sorti anteriormente all'acquisto. Gli Ermellini sottolineano, al riguardo, che l'art. 1104 c.c. richiamato dalla Corte territoriale, interpretato in maniera restrittiva, si riferisce esclusivamente ai “contributi” ovvero alle quote condominiali richieste e non pagate e non, più genericamente, ai debiti del condomìnio ovvero ai debiti “pro-quota” del singolo condòmino nei confronti dei terzi.

La Cassazione pone i propri paletti: l'acquirente dell'unità immobiliare che sia subentrato nel condomìnio, non può essere ritenuto obbligato in via diretta verso il terzo creditore relativamente ai debiti sorti in un momento precedente all'acquisto.

Fonte: www.dirittoegiustizia.it