Quota condominiale forfettaria: nullità della delibera per errata applicazione dei criteri di ripartizione

Un decreto ingiuntivo emesso sulla base della sola delibera di morosità. Una delibera assembleare che dichiara la morosità di un condomino di 12 mensilità per un importo X sul presupposto che i condomini avevano concordato una quota condominiale forfettaria, può ritenersi nulla in quanto richiamante un accordo derogatorio ai criteri di ripartizione previsti dal codice (non v'è prova della convenzione), oltre che nulla per impossibilità dell'oggetto in quanto la pretesa creditoria - in evidenza da delibera imputata solo perché il condomino ritenuto inadempiente all'accordo di versare le quote- ritenibile priva di inerenza alla gestione condominiale?

In assenza di ulteriori elementi presenti nel quesito e, quindi, utili ai fini della risoluzione della questione in oggetto, si osserva che l'art. 1123 c.c. rappresenta un criterio generale al quale si associano criteri, per così dire, applicabili in casi specifici (ad esempio, art. 1124 c.c. per ciò che attiene la manutenzione di ascensori e scale, l'art. 1126 c.c. per i lastrici di uso esclusivo ecc.).

I criteri legali, dunque, devono essere applicati "salvo diversa convenzione" così' come recita l'art. 1123 c.c.; tuttavia, la "diversa convenzione" deve, per poter legittimamente derogare al principio c.d. legale, essere adottata, a pena di nullità, all'unanimità dei condomini. Difatti, eventuali deroghe, venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca (Cass. civ., sez. II, 31 gennaio 2018, n. 2415). Ciò postula, dunque, che è in facoltà dell'assemblea decidere di modificare i criteri di ripartizione previsti dalla legge o dal regolamento (contrattuale) purché tali modifiche vengano adottate con il consenso di tutti i condomini. Pertanto, una deliberazione adottata a maggioranza di ripartizione degli oneri derivanti dalla manutenzione di parti comuni, in deroga ai criteri di proporzionalità fissati dagli artt. 1123 e ss. c.c., seppur limitata alla suddivisione di un determinato affare o di una specifica gestione, va ritenuta nulla per impossibilità dell'oggetto; giacché tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell'assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l'accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale (Cass. civ., sez. VI, ord. 13 novembre 2018, n. 29220).

In conclusione, in assenza di accordo derogatorio ai criteri di ripartizione previsti dal codice tra tutti i condomini, in caso di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di oneri condominiali, il limite alla rilevabilità, anche d'ufficio, dell'invalidità delle sottostanti delibere non opera allorché si tratti di vizi implicanti la loro nullità, trattandosi dell'applicazione di atti la cui validità rappresenta un elemento costitutivo della domanda (Cass. civ., sez. VI, ord. 20 dicembre 2018, n. 33039).