Il recesso titolato del conduttore non può prescindere dalla specificazione dei motivi

Così la Cassazione, con ordinanza n. 24266/20, depositata il 3 novembre.

Nell'ambito di un giudizio avente ad oggetto l'ingiunzione di pagamento dei canoni di locazione dell'immobile per uso abitativo, i conduttori ricorrono per cassazione lamentando l'omessa valutazione da parte della Corte di merito della tardività e della genericità della contestazione dei motivi di recesso formulata dai locatori con una lettera a loro indirizzata. Ad avviso dei ricorrenti, tale contestazione doveva considerarsi tamquam non esset, mentre il loro recesso efficace.

Posta la fondatezza del ricorso, la Cassazione rileva innanzitutto che ai sensi della l. n. 392/1978, il conduttore, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, con preavviso di almeno 6 mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. Tale la normativa, osserva la Corte, è di derivazione diretta dal recesso unilaterale disciplinato dall'art. 1373 c.c., ed inquadra il recesso unilaterale non convenzionalmente convenuto come deroga eccezionale al principio secondo il quale tale rapporto può essere sciolto solo per concorde volontà delle parti. Le condizioni di questa deroga sono, dunque, la presenza di gravi motivi che investano la posizione del conduttore e il preavviso anteriore di sei mesi.
L'atto di recesso del conduttore, anche se condizionato da una giustificazione obbiettiva, produce l'effetto di sciogliere il rapporto di locazione attraverso il meccanismo proprio degli atti unilaterali descritto dall'art. 1334 c.c., norma secondo la quale gli atti unilaterali producono effetto dal momento in cui pervengono a conoscenza della persona cui sono indirizzati.

Quanto premesso, se trasportato nel campo del recesso unilaterale nel rapporto di locazione, significa che, una volta espressa la volontà di recesso, il conduttore non può affidarne l'effetto ad elementi causali non contenuti nell'atto di preavviso richiesto dalla l. n. 392/1978. Ne consegue, afferma la Corte, «che il giudice chiamato a verificare la legittimità del recesso del conduttore, deve verificare anche che questo corrisponda ai motivi espressi nell'atto di preavviso».
A tal proposito, i Giudici di legittimità ricordano che è stato più volte precisato che, «ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore, è sufficiente che egli manifesti, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, al locatore il grave motivo per cui intende recedere dal contratto di locazione, senza avere anche l'onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova perché queste attività devono esser svolte in caso di contestazione da parte del locatore. Il recesso del conduttore in parola, attesa la sua natura di atto unilaterale recettizio, produce infatti effetto, come già osservato - ex art. 1334 c.c. - per il sol fatto che la relativa dichiarazione pervenga al domicilio del locatore, non occorrendo anche la mancata contestazione, da parte di quest'ultimo, circa l'esistenza o rilevanza dei motivi addotti. L'eventuale contestazione del locatore circa l'esistenza o la rilevanza dei "giusti motivi" invocati dal conduttore non introduce un'azione costitutiva finalizzata ad una sentenza che dichiari sciolto il recedente dal contratto, ma introduce una mera azione di accertamento, il cui scopo è stabilire se esistessero al momento del recesso i giusti motivi invocati dal conduttore».

Per quanto riguarda la fattispecie in esame, si tratta di un recesso titolato, «che non può prescindere dalla specificazione dei motivi, la quale inerisce al perfezionamento stesso della dichiarazione di recesso e risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei motivi sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo. Alla necessità dell'indicazione, nella dichiarazione di recesso, dei motivi posti a fondamento dello stesso dalla parte conduttrice non può non corrispondere l'onere, della parte locatrice, di una contestazione tempestiva e specifica degli stessi, e ciò anche in chiave di tendenziale contemperamento dei diritti e degli interessi delle parti del contratto, in una prospettiva di equilibrio e di correttezza dei comportamenti economici e di certezza delle situazioni giuridiche».

Sulla scorta di tali principi, la Suprema Corte cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'Appello in diversa composizione.

Fonte: dirittoegiustizia.it