Il conduttore ha diritto di estrarre copia dei documenti giustificativi degli oneri accessori

Il conduttore in stabile di proprietà di unico locatore ha diritto ad estrarre copia dei documenti giustificativi degli oneri accessori ex art 1130-bis c.c. e se sì solo se ne ha fatto richiesta nel termine di cui all'art 9 dellal. n. 392/1978?

In argomento, giova ricordare che ai sensi dell'art. 9 della l. n. 392/1978 (la così detta “legge equo canone” in materia di locazione), sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il terzo comma, della norma in esame, inoltre, prevede che il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta e che prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha dirittodi ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate (secondo la norma, limitatamente alle voci per le quali questi è tenuto al pagamento, sussista diritto di consultazione).

In tema, i giudici di legittimità hanno evidenziato che il locatore, però, non ha alcun obbligo di trasmettere tali documenti, neppure se l'altra parte gliene rivolge esplicita richiesta: è il conduttore, infatti, che deve farsi parte diligente per prendere visione della documentazione, essendo sufficiente per il locatore tenerla a disposizione del conduttore medesimo per fargli esercitare la facoltà di consultarla e di fare le proprie osservazioni (Cass. civ., sez. III, 4 giugno 1998, n. 5485).

Premesso quanto esposto, occorre applicare i principi citati con la disciplina attuale condominiale. Difatti, la situazione è parzialmente mutata a seguito dell'entrata in vigore della l. n. 220/2012, atteso che, in forza dell'art. 1130-bis c.c., non solo i condomini, ma anche “i titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari” e, dunque, gli inquilini, possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copie a proprie spese (aggiungendo che le scritture contabili e le c.d. pezze d'appoggio vanno conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione).

In tal modo, come sostenuto dalla dottrina, il diritto di prendere visione “in ogni tempo”, estraendo copia dei documenti giustificativi di spesa, è stato opportunamente esteso anche ai conduttori, ai quali, finora – come sopra delineato – il comma 3 dell'art. 9 della citata l. n. 392/1978, facendo obbligo di pagare gli oneri condominiali di loro spettanza entro due mesi dalla richiesta da parte del locatore, delimitava, di fatto, entro il medesimo periodo, il termine massimo per l'esercizio del diritto di chiedere l'indicazione analitica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione dei documenti.

Il legislatore con la l. n. 220/2012 ha mutato terminologia, ma sempre con la precisa finalità di prendere in considerazione non solo i titolari di diritti reali sulle parti comuni dell'edificio condominiale, ma anche i titolari dei diritti personali di godimento delle singole unità immobiliari che lo compongono e che ne utilizzano i beni e i servizi. Del resto, anche l'art. 1129, comma 2, c.c. consente l'accesso ad “ogni interessato”, un termine quindi ben più ampio del semplice “condomino”. Per i motivi esposti, il conduttore in stabile di proprietà di unico locatore ha diritto ad estrarre copia dei documenti giustificativi degli oneri accessori ex art 1130-bis c.c.

In conclusione, attualmente, gli inquilini non devono attendere la chiusura della gestione condominiale per poter esercitare tali diritti, essendo legittimati a visionare i suddetti documenti giustificativi pure nelle more dell'annualità amministrativa, purché non siano di ostacolo all'attività professionale dell'amministratore; parimenti, potranno estrarre copie a proprie spese.