Conduttore nelle assemblee condominiali

Il rapporto tra il conduttore di un'unità immobiliare e l'assemblea condominiale è da sempre oggetto di contrasti dottrinali e pronunce giurisprudenziali in virtù del fatto che il Legislatore non ha mai posto in essere un deciso intervento mirato a disciplinare esaustivamente la questione.

Infatti la recente l. 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013, c.d. riforma del condominio, non ha espressamente disciplinato l'argomento de quo, creando, con le modifiche apportate, ulteriori problematiche interpretative per gli addetti ai lavori.

In particolare, in tale trattazione si esaminerà l'eventuale sussistenza del diritto dell'inquilino a ricevere l'avviso di convocazione all'assemblea da parte dell'amministratore e su quali delibere lo stesso possa esprimere il proprio voto.

Non essendovi, ad oggi, un consolidato orientamento interpretativo, si passeranno brevemente in rassegna le principali correnti di pensiero createsi e le ragioni ad esse sottese, specificando sin da ora che - a parere dello scrivente - la tesi più convincente è quella secondo la quale il conduttore non ha diritto a ricevere l'avviso di convocazione da parte dell'amministratore condominiale.

Occorre preliminarmente analizzare i principali istituti giuridici coinvolti nonché l'evoluzione interpretativa venutasi a formare grazie alle numerose pronunce della giurisprudenza di legittimità.

Secondo l'art. 10 l. 392/78, che tratta della partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini,«il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio. In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori. Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini».

Confrontiamo il testo delle disposizioni modificate dalla l. 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013 (c.d. riforma del condominio), nella versione ante e post riforma:

• Art. 1136, comma 6, c.c. (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni):

Ante riforma: «L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione».

Post riforma: «L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati»

• Art. 66 disp. att. c.c. (Convocazione dell'assemblea condominiale in via straordinaria):

Ante riforma: «L' avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza»

Post riforma: «L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati».

La locazione di beni trova disciplina negli artt. da 1571 a 1614 del codice civile e, soprattutto, per quel che concerne i beni immobili, nelle disposizioni contenute nella specifica legislazione in materia (l. n. 392/1978 e l. n. 431/1998).

Essa trova definizione all'art. 1571 c.c.: «La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo».

La lettera del sopraccitato articolo manifesta espressamente la natura personale del rapporto locatizio.

Più precisamente, il diritto vantato dal conduttore è classificato in dottrina all'interno dei diritti personali di godimento i quali debbono essere tenuti distinti dai diritti reali.

Questi ultimi non sono caratterizzati da un rapporto di natura personale (in cui il godimento della cosa è oggetto della prestazione) bensì dal rapporto diretto del titolare del diritto con la cosa stessa.

Con la stipula del contratto di locazione, il conduttore acquista il diritto ad ottenere la consegna del bene, mobile o immobile, da parte del locatore per utilizzarlo in conformità all'uso pattuito e, contestualmente, si obbliga a versare il corrispettivo. (canone di locazione)

Sovente i contratti di locazione aventi ad oggetto unità immobiliari situate in un edificio condominiale prevedono, contestualmente al versamento del canone locatizio, la corresponsione di una ulteriore somma a titolo di acconto sui cd. «oneri accessori» per far fronte alle spese di amministrazione e gestione delle parti comuni.

Questa ricorrente previsione contrattuale è dovuta al fatto che alcuni dei servizi erogati dal Condominio sono di esclusivo godimento del conduttore.

Pertanto, alla presentazione del bilancio del condominio di cui l'unità immobiliare è parte, il locatore, dopo aver fornito i documenti giustificativi delle spese sostenute, porrà a carico del conduttore quelle di sua esclusiva spettanza, incluse le piccole riparazioni (art. 1609 c.c.).

Verrà quindi, con tutta probabilità ed alla luce degli acconti versati, effettuato un conguaglio a carico di una o dell'altra parte in base alle spese effettivamente sostenute dal Locatore per l'anno appena trascorso.

E' bene precisare come la sopra esposta disciplina riguardi esclusivamente il rapporto contrattuale tra proprietario e conduttore e non possa avere conseguenze sulla gestione della «cosa comune» in caso di ritardo o inadempimento.

Infatti il Locatore è l'unico soggetto obbligato nei confronti del condominio per il pagamento delle spese ed è l'unico soggetto tenuto, di conseguenza, a corrispondere personalmente gli oneri condominiali.

Egli non potrebbe, pertanto, opporre eccezione alcuna circa l'inadempimento del conduttore, non essendo quest'ultimo in alcun modo coinvolto.

Quid iuris nel caso in cui il locatore non fornisca all'inquilino i documenti giustificativi delle spese effettuate?

La l. n. 220/2012, riformulando la lettera dell'art. 1129, comma 2, c.c., ha previsto la facoltà in capo ad «ogni interessato», incluso il conduttore, di prendere visione dei registri condominiali e, previo rimborso delle spese, ottenerne copia dall'amministratore.

Il nuovo art. 1130-bis c.c. riconosce inoltre all'inquilino (titolare di diritto personale di godimento) la possibilità di prendere visione e fare copia dei documenti giustificativi delle spese effettuate dal condominio.

E' bene evidenziare come il conduttore non possa consultare, in ossequio alla vigente normativa sulla privacy, i documenti riguardanti situazioni creditorie e debitorie dei condomini, essendo l'amministratore obbligato a fornire la documentazione relativa al solo immobile locato.

Sembrerebbe, pertanto, che la riforma del condominio abbia voluto, in un certo senso, inserire il conduttore nei rapporti condominiali. Un'affermazione di questo tipo deve però essere analizzata e - a parere dello scrivente - smentita, alla luce della ratio dei già menzionati artt. 1129, comma 2, e 1130-bis c.c.

Essi, infatti, mirano ad agevolare i rapporti personali di locazione in un'ottica di trasparenza contrattuale, non potendosi affermare che il conduttore sia entrato a far parte del rapporto condominiale generalmente inteso.

Ulteriore aspetto riguarda il rispetto del regolamento del condominio nel quale è situata l'unità immobiliare locata: non di rado i contratti di locazione prevedono una clausola in cui il conduttore «si obbliga a rispettare il regolamento dello stabile», ma cosa succede nel caso in cui quest'ultimo violi ripetutamente il regolamento, anche in assenza di espressa previsione contrattuale?

Il conduttore, anche in assenza di specifica clausola, è soggetto a tutti i limiti che il regolamento impone ai condomini, non essendogli concesso di esercitare maggiori diritti di quelli che spetterebbero al locatore.

In caso di violazione del regolamento l'amministratore di condominio può agire giudizialmente nei diretti confronti del conduttore per far cessare il comportamento illegittimo. Tuttavia, il locatore sarà responsabile solidalmente nei confronti degli altri condomini, essendogli imposto l'obbligo di vigilare sulle condotte poste in essere dal suo inquilino.

L'azione diretta nei confronti del conduttore per la cessazione del comportamento illegittimo non deve essere intesa come un'inclusione di quest'ultimo nei rapporti condominiali poiché la stessa trova la propria ragion d'essere nella necessità dei condomini di tutelarsi dalle condotte illegittime poste in essere dall'autore materiale.

Per quanto concerne, invece, i risvolti nell'ambito del rapporto locatizio derivanti dal mancato rispetto del regolamento condominiale si evidenzia come l'inosservanza dello stesso possa essere causa di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore (Trib. Monza n. 2395/2016).

Fatte queste doverose premesse appare evidente - a parere dello scrivente - la natura personale del rapporto di locazione e l'estraneità del conduttore ai rapporti concernenti la gestione delle parti comuni.

Prima dell'entrata in vigore della l. n. 220/2012, il codice civile prevedeva espressamente il condomino (proprietario o comproprietario di una unità immobiliare facente parte di un edificio condominiale) come unico soggetto legittimato a ricevere l'avviso di convocazione all'assemblea.

L'orientamento maggioritario riteneva, come tutt'oggi lo scrivente ritiene per le ragioni che di seguito si esporranno, che il conduttore, benché gli fosse attribuito diritto di voto su alcune delibere (art. 10 l. n. 392/1978), non avesse il diritto ad essere convocato dall'amministratore condominiale bensì di essere informato dell'indetta assemblea dal proprietario dell'immobile locato.

La corrente di pensiero così creatasi trovava sostegno normativo, in tema di convocazione e costituzione dell'assemblea, negli artt. 1136 c.c. e 66 disp. att. c.c., i quali prevedevano come unici soggetti i condomini.

L'amministratore di condominio era inoltre giustamente inteso come soggetto mandatario dei condomini e, in virtù del mandato a lui conferito, doveva provvedere alla convocazione unicamente dei propri mandanti all'assemblea.

Al locatore era dunque posto l'obbligo di avvisare il conduttore, senza particolari vincoli di forma, della successiva assemblea condominiale in cui si sarebbero discussi i punti sui quali la legge gli attribuiva il diritto di voto e/o di intervento.

Nel caso in cui il proprietario avesse ottemperato al proprio obbligo discendente dal rapporto locatizio, la partecipazione dell'inquilino all'assemblea non precludeva quella del proprietario. L'affermazione di cui sopra è corroborata dal fatto che, trattandosi di un'ipotesi di mera sostituzione nel voto, il conduttore non poteva essere annoverato tra le presenze per la costituzione dell'assemblea, esprimendo il proprio voto in luogo del locatore solamente nelle delibere aventi ad oggetto il servizio di riscaldamento e condizionamento d'aria.

Infatti, la l. n. 392/1978 (c.d. legge sull'equo canone) prevede all'art. 10 un'ipotesi di sostituzione legale del conduttore al proprietario nelle delibere concernenti il servizio di riscaldamento e condizionamento, non una deroga o modifica a quanto disposto dal codice civile in materia di avviso di convocazione, essendo il condominio un soggetto totalmente estraneo al rapporto di locazione.

L'art. 10 della l. n. 392/1978 riconosce inoltre in capo al conduttore il diritto di «intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla gestione dei servizi comuni». Una previsione in tal senso trova il proprio fondamento nella possibilità da parte del conduttore di «influenzare» le decisioni assembleari con i propri interventi, avendo interesse ad una migliore e/o più economica gestione dei servizi posti contrattualmente a suo carico.

Pertanto, in relazione al caso in cui il locatore non avesse provveduto a dare avviso al conduttore della indetta ed a lui comunicata assemblea condominiale, la giurisprudenza ha più volte ribadito come le conseguenze di questa omissione non potessero in alcun modo incidere sulla validità delle delibere assembleari (v., tra le altre sulla questione, App. Genova n. 419/1996; Cass. civ., sez. II, 28 ottobre 1993, n. 8755).

In merito alla possibilità di impugnazione delle delibere da parte del conduttore si è ritenuto che, in ossequio a quanto disposto dall'ultimo comma dell'art. 10 della l. 392/78 («Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini») lo stesso avesse diritto di impugnare le delibere viziate per le quali la legge gli riconosce il diritto di voto, ossia quelle concernenti il servizio di riscaldamento e condizionamento.

In senso contrario, si evidenzia un diverso orientamento basato sul convincimento che il conduttore sarebbe subentrato nella stessa posizione giuridica del condomino, sia pure nei limiti a lui imposti, nei confronti dell'organizzazione condominiale, acquisendo il diritto di essere convocato dall'amministratore.

Se per quanto riguarda l'avviso di convocazione (e, conseguentemente, l'eventuale impugnazione basata sulla non regolare costituzione dell'assemblea) la riforma del condominio è intervenuta in maniera assai poco risolutiva, creando ulteriore confusione, per quanto concerne il diritto di voto e la legittimazione ad impugnare le delibere assembleari si ritiene che il quadro normativo e giurisprudenziale sia rimasto sostanzialmente immutato.

L'intervento del Legislatore sugli artt. 1136, comma 6, c.c. e 66 disp. att. c.c. ha avuto ad oggetto, tra le altre cose, la sostituzione della parola «condomino» con la dicitura «avente diritto».

In conseguenza di tale modifica, in dottrina è venuta a crearsi una corrente di pensiero che, a fronte di quanto disposto dalla legge sul diritto del conduttore ad intervenire in assemblea, nei casi sopra menzionati addirittura con diritto di voto, vorrebbe imporre all'amministratore di condominio l'obbligo di convocazione dell'inquilino all'assemblea, con la conseguenza che, in caso di omessa o irregolare convocazione, le delibere assunte sarebbero suscettibili di impugnazione.

Tale orientamento si fonda sulla considerazione che il conduttore, avendo diritto di voto e di intervento in assemblea sulle delibere riguardanti le sopra menzionate materie, possa senza dubbio essere qualificato come un «avente diritto».

Inoltre, in considerazione di quanto disposto dal punto n. 6) dell'art. 1130 c.c., introdotto dalla l. n. 220/2012, l'assoluzione dell'obbligo di convocazione del conduttore all'assemblea sarebbe facilitata dalla puntuale e regolare tenuta del registro di anagrafe condominiale il quale, tra gli altri deve «contenere le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e diritti personali di godimento».

La corrente di pensiero sopra esposta non può certamente essere condivisa poiché, come più volte enunciato dalla giurisprudenza di legittimità, il rapporto locatizio ha natura strettamente personale e, pertanto, il conduttore non può essere sostituito al proprietario dell'unità locata nei rapporti con condominio ed in particolare con l'assemblea.

Non a caso si evidenzia, ad esempio, come per il versamento degli oneri condominiali rimanga, in ogni caso, obbligato il locatore verso il condominio, non essendo quest'ultimo legittimato alla riscossione diretta nei confronti del conduttore, nemmeno per quanto di sua specifica spettanza

Lo scrivente ritiene, pertanto, che la dicitura «avente diritto» sia stata inserita dal legislatore in riferimento ai titolari di diritti reali quali, ad esempio, gli usufruttuari, già considerati aventi diritto di voto nel testo precedente alla riforma.

La sopraccitata affermazione trova sostegno nella natura reale del diritto di usufrutto e nella specifica disciplina accordata dal Legislatore in materia condominiale ai titolari di tali diritti.

La norma sancisce, tra le altre cose, la possibilità di riscossione diretta degli oneri condominiali nei confronti dell'usufruttuario, includendo quest'ultimo nei rapporti concernenti la gestione delle parti comuni e, conseguentemente, legittimando l'amministrazione condominiale alla richiesta di pagamento dei contributi. Pertanto, alla luce di quanto finora esposta, si sostiene che l'interpretazione della dicitura «avente diritto» come «titolare di diritti reali» si ponga, a parere dello scrivente, in un'ottica di maggior coerenza normativa all'interno della disciplina del condominio.

Si ritiene che il Legislatore, con la l. n. 220/2012, abbia perso un'occasione per chiarire definitivamente i rapporti tra il conduttore e l'assemblea condominiale, generando invece ulteriore confusione con la modifica delle disposizioni in materia di invio dell'avviso di convocazione.

Non essendovi, ad oggi, significative pronunce della giurisprudenza di legittimità nel periodo post-riforma, si ritiene che, pertanto, il conduttore debba essere ancora considerato estraneo rispetto ai rapporti condominiali, all'interno dei quali gli sono riconosciuti limitati interventi su specifiche materie, discendenti da un rapporto di natura prettamente personale.

Concludendo - a parere dello scrivente - il conduttore non ha diritto a ricevere l'avviso di convocazione da parte dell'amministratore condominiale, e può impugnare le delibere per le quali legge gli riconosce il diritto di voto solo in caso di presenza all'assemblea, comunicata dal locatore senza particolari vincoli di forma.

Gli aggravi di spesa che possano derivare da delibere assunte in assenza del conduttore, non informato dal proprietario dell'assemblea, potranno a quest'ultimo essere contestati in ambito del rapporto locatizio.

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