Oneri accessori al canone

Quando una unità immobiliare collocata in uno stabile condominiale diviene oggetto di un rapporto di locazione, al conduttore viene trasferito anche il godimento spettante al condomino-locatore sulle cose comuni in proporzione della sua quota.

Gli oneri accessori sono quindi costituiti dagli esborsi gravanti sul conduttore correlati alla fruizione di servizi comuni.

Il carattere sinallagmatico proprio del contratto di locazione fa sì che gli oneri accessori vadano naturalmente ad integrare il corrispettivo dovuto dal conduttore al locatore - il quale in genere è tenuto ad anticipare la spesa o, comunque ad effettuare il pagamento all'amministratore condominiale - giacché la fruizione dei servizi comuni va a completare il godimento della cosa locata.

Il profilo di accessorietà degli oneri viene sottolineata dalla giurisprudenza e viene desunta sia dalla funzione complementare dei servizi cui la spesa per gli oneri accessori si riferisce sia dall'entità della medesima, normalmente di rilievo modesto rispetto al canone.

Poiché quindi gli oneri accessori fanno parte integrante del corrispettivo della locazione e sono assimilabili al canone, devono ritenersi assoggettati al medesimo congegno di perpetuatio obligationis introdotto dall'art.1591 c.c. per il conduttore in mora nel rilascio, che non può essere considerato un occupante senza titolo e poiché la norma parla genericamente di «corrispettivo convenuto» essi continuano ad essere dovuti negli stessi termini applicabili in costanza di contratto (Cass. civ., sez.III, 4 dicembre 2012,n.17201).

L'art.9 della l. n.392/1978 si applica sia alle locazioni abitative, in quanto non abrogata dall'art. 14 l. 431/1998, (c.d. legge sulle locazioni abitative), sia alle locazioni non abitative, in quanto richiamata dall'art. 41 l. 392/1978 (c.d. legge equo canone)

Quanto alle locazioni abitative, l'art. 9 cit. sembra applicarsi alle sole locazioni a canone libero.

Tuttavia, il d.m. 30 dicembre 2002 all'art. 4 (nel s.o. n. 59 alla G.U. dell'11 aprile 2003, n. 85), sotto la rubrica «Tabella degli oneri accessori» riferendosi ai contratti di locazione a canone concertato, ai contratti di locazione di natura transitoria e ai contratti di locazione per studenti universitari ha previsto il rinvio alla legge sull'equo canone per le voci non considerate nella citata tabella, sicché una pattuizione stipulata in violazione di tale disposizione cadrebbe sotto la sanzione di nullità stabilita dall'art. 13, comma 4, l. loc. ab.

Le altre tipologie contrattuali di locazioni sono rimesse, invece, anche in ordine agli oneri accessori, all'autonomia delle parti.

L'art. 9, comma 1, della l. equo canone elenca in via esemplificativa alcune spese e si chiude con una clausola generale con cui vengono indistintamente richiamati gli «altri servizi comuni». Gli oneri accessori espressamente considerate dalla norma sono i seguenti:

In relazione alla formula di chiusura adottata a conclusione dell'art. 9, comma 1, della l. equo canone si devono esaminare le ipotesi che seguono:

Il disposto dell'art.9, nella parte in cui specifica gli oneri accessori addebitabili al conduttore fa salvi i c.d. patti contrari ed acquista un diverso significato secondo che debba applicarsi ad una locazione a canone libero ovvero a canone determinato autoritativamente. Nel primo caso, potendo le parti liberamente determinare il corrispettivo della locazione, queste possono disporre liberamente anche delle spese non contemplate dall'art. 9 della l. equo canone; nel secondo caso, il sinallagma contrattuale, già inderogabilmente disegnato dal legislatore, non può essere alterato, addossando al conduttore spese ulteriori rispetto a quelle previste dall'art. 9 cit.

Quanto, invece, alla liceità delle clausole che obbligano il conduttore al pagamento di oneri accessori in misura eccedente la quota stabilita dall'art. 9, la giurisprudenza inizialmente riteneva che la sanzione di nullità prevista dall'art.79 della l. n.392/1978 fosse applicabile anche a tale tipo di pattuizioni che finivano anch'esse per attribuire al locatore vantaggi non legittimi in contrasto con le disposizioni sull'equo canone (così Cass. civ.,sez.III, 31 gennaio 2006, n.2142; Cass. civ., sez.III, 26 luglio 2005, n.15630).

Parimenti si riteneva la illegittimità per la clausola che obbligava il conduttore al pagamento degli oneri accessori anticipatamente determinati in modo forfettario (Cass.civ., sez.III, 8 marzo 2002, n.3431).

Sennonché l'articolo 79 è stato abrogato, limitatamente alle locazioni abitative, dall'art. 14 della l. n. 431/1998, con la conseguenza che l'illegittimità cui si è fatto cenno sussiste solo per le locazioni a uso diverso dall'abitativo.

Intervenuta l'abrogazione dell'art. 79 parte della dottrina opina che la norma fornisca ormai una disciplina applicabile solo in via suppletiva, in mancanza di specifiche previsioni contrattuali e in tal senso si è pronunciata anche la giurisprudenza di merito (Trib. Firenze 8 marzo 2007).

Per le locazioni a uso abitativo pertanto, poiché l'art. 13 della legge n. 431/1998, che sostituisce – limitatamente alle locazioni abitative - l'art. 79, sanziona con la nullità solo i patti volti a derogare i limiti (minimi) di durata del rapporto e quelli volti ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello contrattualmente stabilito (per i contratti liberi) o a quello definito dagli accordi in sede locale (per quelli regolamentati), e che sia «superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato». Questo ha portato a ritenere derogabili una serie di norme non più munite del presidio testuale di invalidità e a ritenere legittima una regolamentazione relativa agli oneri accessori più favorevole al locatore rispetto a quella dettata dall'art. 9 della l. n. 392/1978. Ciò solo con riferimento ai contratti liberi, come quello di causa. In relazione ai contratti regolamentati, una pattuizione conclusa in difformità (sfavorevole al conduttore) all'art. 4 del d.m. Infrastrutture 30 dicembre 2002 - che prevede, per i contratti agevolati, transitori e per studenti universitari, l'adozione di una tabella di riparto per gli oneri accessori (allegata sub G allo stesso decreto), derogabile solo in casi tassativi - è stata considerata alla stregua di clausola volta ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello fissato negli accordi locali, e dunque nulla ai sensi dell'art. 13 della l.n. 431/1998.

In definitiva, solo per i contratti liberi - e per quelli regolati dal codice civile – è da ritenersi legittima la possibilità, per locatore e conduttore, di accordarsi liberamente sulle spese e di prevederne il pagamento in misura forfettaria. Diversamente, per i contratti regolamentati e per quelli a uso diverso dall'abitativo, una pattuizione volta a derogare (in senso sfavorevole al conduttore) all'articolo 4 del decreto ministeriale cit. e all'art. 9 della l.n. 392/1978 è invalida. Il che non impedisce di prevedere, per questi contratti, una forfetizzazione degli oneri accessori, ma tale previsione dovrebbe essere in misura tale da risultare sempre inferiore (o pari), nel corso della locazione, all'importo di spettanza dell'inquilino che risulterebbe dall'adozione del riparto previsto dalla legge.

Per quanto sopra alcuna nullità è ravvisabile nella indicazione forfettaria degli oneri accessori e il conduttore potrebbe solo dimostrare che i singoli servizi contemplati come accessori non sono stati affatto erogati.

Secondo una tesi c.d. intermedia, l'abrogazione dell'art. 79 della l. equo canone non va riguardata come restituzione della materia all'ambito della indiscriminata autonomia negoziale, ma come sostituzione ad un sistema rigido, che non consentiva alcuna indagine volta a verificare se la pattuizione, pur difforme dal modello legale, fosse giustificata sul piano della ricerca di un appropriato equilibrio contrattuale , con un sistema che prevede uno schema legale di contratto cui, tuttavia, le parti possono derogare quando ciò sia giustificato nel quadro di una effettiva trattativa collegata alla previsione, ad esempio di un canone più vantaggioso o in dipendenza di particolari caratteristiche dell'immobile.

Il condominio resta estraneo al contratto di locazione stipulato tra il singolo condomino ed il conduttore (Trib. Roma n. 23755/2015).

Anche la Suprema Corte ha rilevato che la legge sull'equo canone disciplina i rapporti tra locatore e conduttore senza innovare in ordine alla normativa generale sul codominio degli edifici, sicché dalla disciplina delle locazioni si evince che la gestione degli impianti e servizi concernenti gli immobili, in quanto attiene alla manutenzione del bene (artt.1575 c.c., 5, 9 e 10 l. equo canone) appartiene di regola ai locatori e i conduttori possono eccezionalmente incidere sulla gestione del solo servizio di riscaldamento dell'edificio unicamente nell'ambito delle assemblee condominiali o, nel caso di edificio con unico proprietario, di inquilini. Ne discende che l'amministratore di condominio ha diritto di riscuotere gli oneri accessori esclusivamente nei confronti del condomino e non del conduttore restando esclusa un'azione diretta nei confronti dei conduttori delle single unità immobiliari.

Il principio dell'estraneità del conduttore al condominio implica che il conduttore non ha veste per interloquire – salvo per la gestione del servizio di riscaldamento - sulle decisioni condominiali che investono, sotto ogni aspetto la quantificazione e ripartizione degli oneri accessori, essendo il conduttore semplicemente tenuto al rimborso nei confronti del locatore.

Ne discende che il conduttore non può mettere in discussione i criteri di ripartizione delle spese adottate dal condominio, non potendo così condizionarne le scelte aldilà degli stretti ambiti di cui all'art.10 della l. equo canone

Ciò vale non solo nel caso in cui i criteri di ripartizione siano stati adottati antecedentemente alla stipula del contratto di locazione, ma anche nel caso in cui essi siano stai modificati nel corso del rapporto per effetto di una deliberazione assembleare. Se la modifica dei criteri di ripartizione comporta un aggravio degli oneri accessori a carico del conduttore, quest'ultimo potrà tutelarsi attraverso lo strumento del recesso.

Parimenti, il conduttore non ha alcun titolo per esigere una riduzione o un ampliamento dei servizi comuni. Infatti l'art. 10 della l. equo canone stabilisce che il conduttore ha diritto «di intervenire, senza diritto di voto» alle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

In caso di soppressione di un servizio preesistente (si pensi all'impianto di riscaldamento centralizzato), quando il servizio soppresso possa essere reintegrato dal condomino-locatore, la giurisprudenza ha ritenuto l'obbligazione del locatore di supplire con un sistema equivalente, rimanendo egli assoggettato all'obbligazione di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto.

Negli stabili oggetto di condominio la valutazione di congruità di ciascuna spesa spetta esclusivamente all'assemblea ed è come tale obbligatoria per il condomino-locatore e obbliga, in definitiva, il conduttore ad assumersene il carico, ai sensi dell'art. 9 della l. equo canone.

Sembra potersi escludere invece l'obbligo del conduttore di contribuire per quelle voci che non costituiscono vere e proprie spese ma atti di liberalità per il quale non può pretendersi la partecipazione pro quota del conduttore (si pensi alle spese di omaggio floreale per il decesso di un condomino, o gli avvisi mortuari per la stessa circostanza o gli omaggi natalizi ai dipendenti del condominio).

Con riguardo all'ipotesi del locatore unico proprietario dello stabile, ove il servizio comune (es. portierato) non venga svolto in maniera conforme alle prescrizioni e con la diligenza dovuta, il conduttore può eccepire l'inadempienza del locatore e chiedere giudizialmente di essere esonerato dalla spesa sebbene il conduttore non abbia diritto di voto in ordine alle delibere riguardanti i servizi comuni diversi da quelli di riscaldamento e di condizionamento.

Il principio non sembra applicabile al caso del condomino-locatore il quale è tenuto all'osservanza delle deliberazioni condominiali di riparto delle spese, con ulteriore conseguenza che anche, sensi dell'articolo nove, è tenuto a farsi carico delle medesime questo passo la mancante o scadente prestazione del servizio non può essere riguardata quale inadempimento dell'obbligazione contrattuale, gravante sul locatore, di far godere la cosa locata. Il locatore dovrà attivarsi - facendo valere le proprie ragioni attraverso le procedure condominiali - per rendere attuale e concreta la possibilità di servizi. Anche in questo caso sembra potersi mettere il recesso del conduttore per gravi motivi.

L'inadempimento dell'onere di pagare le spese condominiali, laddove assunto dal conduttore per legge (art. 9 l. n. 392/1978) e/o per contratto, integra a determinate condizioni (art. 5 l. n. 392/1978) un fatto d'inadempimento idoneo a far luogo alla pronunzia di risoluzione del contratto - il credito che il condomino/locatore vanti in giudizio nei confronti del proprio inquilino si può atteggiare esclusivamente a diritto di rimborso delle spese anticipate per conto del conduttore (Cass. civ., sez.III, 27 novembre 1989, n.5160).

La qualificazione in termini di rimborso del credito del locatore era contenuto espressamente nelle norme del cessato regime vincolistico rimaste in vigore fino al 2008 (art.6, comma 4, l. 22 dicembre 1973, n. 841). Anche l'art. 9, comma 3, della l. equo canone nello stabilire il diritto del conduttore, prima di effettuare pagamenti, di «prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate» implica attraverso il riferimento alle spese effettuate, che il condomino-locatore, debba anticiparle.

In altri termini, il locatore che non abbia anticipato gli oneri condominiali non può agire in giudizio, in nome proprio, per far valere un diritto altrui (art. 81 c.p.c.), e cioè per esigere, in vece del condominio, il pagamento di un credito maturato da quest'ultimo, nei riguardi di esso condomino.

Non essendo prescritte particolari formalità, la richiesta di rimborso degli oneri accessori può anche essere rivolta oralmente. Legittimato formulare la richiesta è il locatore e non l'amministratore del condominio che non a titolo per rivolgersi al conduttore.

In mancanza della richiesta, e sino al decorso di due mesi dalla sua ricezione, il conduttore non versa in mora, con la conseguenza che non può pronunciarsi la risoluzione del contratto per inadempimento. Invece, la scadenza di due mesi dalla richiesta in difetto di pagamento, determina la automatica costituzione in mora il conduttore in applicazione del principio dies interpellat homine indipendentemente dalla circostanza che il conduttore abbia chiesto o meno l'indicazione specifica delle spese e dei documenti giustificativi. Infatti in mancanza dell'istanza del conduttore non vi è alcun onere di comunicazione a carico del locatore.

Ai sensi dell'art.9 della l. n.392/78 il pagamento delle spese deve avvenire entro due mesi dalla richiesta e, prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere la indicazione specifica delle spese, con la menzione dei criteri di ripartizione, salvo il diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese stesse. La disposizione (art. 9, comma 3) delimita, nel medesimo periodo (due mesi) il termine massimo entro il quale il conduttore può esercitare il suo diritto di chiedere le indicazioni specifiche delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione dei documenti giustificativi.

Trascorsi due mesi dalla richiesta senza che il conduttore abbia provveduto al pagamento abbia provveduto al pagamento in locatore può agire secondo le regole generali per l'adempimento o per la risoluzione. L'azione diretta all'adempimento può essere promossa anche in via monitoria.

Il locatore potrà anche azionare la procedura di sfratto per morosità anche con riferimento al mancato pagamento degli oneri accessori, come affermato anche dalla Corte Costituzionale nella sentenza n. 377/1988 sul presupposto che questi ormai «sono divenuti parte essenziale nel quadro sinallagmatico del contratto e, come tali, parificati, nel trattamento processuale, al canone di locazione» (così anche Cass.civ.,sez.III, 29 novembre 2004, n. 22369).

L'art.6 della l. n. 841/1973 prevedeva la prescrizione biennale per «il diritto al rimborso delle spese sostenute dal locatore per la fornitura di servizi a carico, per contratti del conduttore».

Tale disposizione è stata abrogata dal d.l. n. 112/2008 (c.d. decreto Calderoli «taglia-leggi»), convertito con modificazioni in l. n. 133/2008, con effetto dal 22 dicembre 2008, come si evince dal combinato disposto degli artt. 24 e 85 del d.l. n.112/2008, come convertito in l. n. 133/2008 con applicazione della prescrizione quinquennale di cui all'art.2948, n.4), c.c. La legge tuttavia, in quanto ius superveniens, non poteva avere effetto su rapporti giuridici già esauriti, dovendosi escludere che l'abrogazione dell'art. 6 cit., e la conseguente reviviscenza dell'art. 2948, n. 3), c.c., abbiano potuto produrre effetto su crediti già estinti per prescrizione (secondo la legge anteriore) alla data del 22.12.2008.

La prescrizione del diritto del locatore di ripetere dal conduttore gli oneri accessori a carico di quest'ultimo decorre dalla data in cui l'assemblea del condominio ha approvato il consuntivo ed il riparto delle spese tra i condomini, giacché è solo allora che sorge il debito del condomino locatore nei confronti del condominio e conseguentemente il credito del condomino nei confronti del conduttore (art.2935 c.c.).

Nell'ipotesi di unico proprietario e locatore delle singole unità immobiliari che compongono l'edificio, la data di decorrenza della prescrizione del diritto al rimborso degli oneri accessori, posti (per legge o per contratto) a carico dei conduttori, deve essere individuata in relazione a quella di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, secondo la cadenza con cui questa in concreto si svolge nell'ambito del rapporto di locazione (Cass. civ., sez.III, 9 marzo 2010,n.5666; Cass. civ., sez.III, 12 aprile 2006,n.8609).

Sono soggetti alla ordinaria prescrizione decennale relativi al rimborso delle spese di registrazione del contratto in quanto le dette non costituiscono un corrispettivo per la locazione ma un adempimento fiscale.

Di Marzio - Falabella, La locazione, Torino, 2011;

Carrato - Scarpa, Le locazioni nella pratica del contratto e del processo, Milano, 2016;

Lazzaro - Di Marzio, Le locazioni per uso abitativo, Milano, 2007.