Rendiconto viziato e compenso dell'amministratore

Temendo che l'Amministratore abbia potuto commettere alcune irregolarità, possiamo non approvare il rendiconto 2020? Possiamo chiedere che il compenso dell'Amministratore uscente sia consegnato a quello subentrante a titolo di garanzia per eventuali illegalità?

Ai fini di una corretta soluzione delle questioni in esame è necessario esaminare alcuni aspetti.

In argomento si osserva che il rendiconto deve essere approvato dall'assemblea dei condomini convocata dall'amministratore entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio (art. 1130, ultimo comma, n. 10, c.c.). Le maggioranze sono quelle previste dall'art. 1136, commi 1 e 2, c.c., cioè: in prima convocazione, con la maggioranza dei condomini presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio; in seconda convocazione, con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio.

È chiaro che i condomini devono poter essere preparati per la discussione dell'esercizio finanziario e poter prendere visione dei documenti contabili; difatti, per tale scopo, la consolidata prassi gestionale conferma che l'amministratore invia ai condomini la convocazione dell'assemblea con l'allegato rendiconto (in senso contrario alcune pronunce, tra cui Cass. civ., sez. II, ord. 5 ottobre 2020, n. 21271).

A seguito di visione dei documenti, se qualcuno ritiene che ci siano delle incongruenze in alcune fatture, l'amministratore deve fornire i chiarimenti per quelle irregolarità. In sintesi, in risposta al quesito, se ci sono delle irregolarità o peggio ammanchi non si approva il rendiconto. Anche in caso di eventuale approvazione da parte della maggioranza, i condomini (assenti e dissenzienti) possono pur sempre impugnare la delibera. Difatti, deve essere annullata, in quanto illegittima, la delibera di approvazione del rendiconto condominiale, qualora lo stesso risulti privo dei dati inerenti alla situazione patrimoniale del condominio e della relazione esplicativa della gestione, essendo questi elementi che, ai sensi dell'art. 1130-bis c.c., devono essere specificatamente inseriti nel rendiconto condominiale (Trib. Salerno, sez. I, 8 marzo 2018, n. 783; Trib. Torino, sez. III, 04 luglio 2017, n. 3528).

Diversamente, a seguito di un giudizio, deve essere riconosciuta la responsabilità dell'amministratore che, a causa di una caotica gestione contabile, abbia provocato un ammanco nelle casse condominiali, inoltre, e nei confronti dello stesso deve essere disposta condanna al pagamento del risarcimento dei danni in favore del condominio (Trib. Napoli, sez. II, 08 gennaio 2018, n. 148).

Quindi, sia in caso di irregolarità che in caso di ammanco, i condomini devono “dimostrare” quanto evidenziato; sarebbe opportuno, prima di approvare il rendiconto, verificare il contenuto. Per fare ciò, evidentemente, servono informazioni e queste informazioni non può che fornirle l'amministratore (art. 1130-bis c.c.). Ove tale richiesta non sia stata avanzata, il singolo condomino non può invocare l'illegittimità della successiva delibera di approvazione per l'omessa allegazione dei documenti contabili all'avviso di convocazione dell'assemblea, ma può impugnarla per motivi che attengano esclusivamente alla modalità di approvazione o al contenuto delle decisioni assunte (Cass. civ., sez. II, 15 ottobre 2018, n. 25693).

Infine, quanto al compenso dell'amministratore, a differenza di quanto precisato nel quesito, occorre soffermarsi sulle risposte della giurisprudenza. Difatti, non si ritiene una valida prassi quella di consegnare il compenso al nuovo amministratore come garanzia di eventuali ammanchi; al contrario, come visto in precedenza, occorre “prima” verificare il rendiconto. In tema, i giudici di legittimità hanno precisato che la mancanza di una regolare tenuta della contabilità condominiale e della predisposizione ed approvazione del rendiconto annuale di gestione, imputabili all'amministratore, ostano al riconoscimento ed al conseguente pagamento del compenso vantato da quest'ultimo (Cass. civ., sez. II, 14 febbraio 2017, n. 3892. In particolare, in tal vicenda, la S.C. ha evidenziato che la contabilità presentata dall'amministratore del condominio, seppure non dev'essere redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, deve però essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, e cioè tale da fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi dell'entità e causale degli esborsi fatti, e di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico è stato eseguito, nonché di stabilire se l'operato di chi rende il conto sia uniformato a criteri di buona amministrazione). In assenza di tale adempimento, il credito dell'amministratore non può ritenersi provato; diversamente, spetta senz'altro il compenso all'amministratore.