Agevolazioni riservate per acquisto “prima casa” e detrazioni fiscali per gli interessi passivi

Circa 10 anni fa, beneficiando delle agevolazioni “prima casa”, ho acquistato un appartamento in provincia di Milano, nel quale abito da allora. Per procedere all'acquisto contrassi un contratto di mutuo ipotecario, i cui interessi passivi sono stati correttamente detratti in dichiarazione dei redditi. Dall'anno prossimo, 2022, ho intenzione di affittare l'appartamento di Milano, acquistare, grazie ad un ulteriore contratto di mutuo ipotecario, un immobile in provincia di Trento e trasferirvi la mia residenza.

Trasferendomi a Trento perderò le agevolazioni prima casa (dovendole quindi restituire), nonché le detrazioni relative agli interessi passivi gravanti sull'immobile situato nel milanese? L'acquisto dell'immobile in provincia di Trento potrà beneficiare delle agevolazioni prima casa? Gli interessi passivi pagati sul nuovo mutuo potranno essere portate in detrazione?

Il quesito riguarda due aspetti differenti tra loro: le agevolazioni riservate all'acquisto della cd. “prima casa” e la detrazione fiscale prevista per gli interessi passivi su mutui ipotecari contratti per l'acquisto della cd. “abitazione principale”.

Evitando in questa sede di esaminare tutti i requisiti necessari per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali suddette – invitando comunque ad approfondire le stesse privatamente – si segnalano i seguenti aspetti.

• Riguardo l'agevolazione fiscale prevista per l'acquisto della cd. “prima casa”, la normativa fiscale italiana stabilisce l'impossibilità di beneficiare dell'agevolazione in questione se il contribuente risulta essere titolare, a vario titolo, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, di un altro immobile acquistato usufruendo delle medesime agevolazioni “prima casa”.

Dall'anno 2016, tuttavia, è prevista una deroga all'esclusione suddetta. Se, infatti, il contribuente - già proprietario di un immobile beneficiario dell'agevolazione “prima casa” – acquista un nuovo immobile ed entro un anno dal nuovo acquisto, vende la casa già posseduta (e beneficiaria), potrà, fermi restando il rispetto dei requisiti necessari, usufruire nuovamente dell'agevolazione fiscale “prima casa” relativamente al nuovo acquisto.

La compravendita descritta nel quesito, relativo all'immobile in provincia di Trento, parrebbe esclusa dalla possibilità di beneficiare dell'agevolazione prima casa. Il contribuente infatti, innanzitutto, possiede un altro immobile situato in Italia, beneficiario delle medesime agevolazioni “prima casa”. In secondo luogo, il contribuente non pare intenzionato a vendere l'appartamento ubicato nel milanese, entro un anno dall'acquisto della casa in provincia di Trento.

• Sempre riguardo l'agevolazione “prima casa” si fa notare che la normativa italiana non impone dei limiti in merito al mantenimento della residenza nell'immobile beneficiario dell'agevolazione, una volta che tutti i requisiti si sono manifestati. Nel caso oggetto del quesito, quindi, il trasferimento della residenza dopo 10 anni dall'acquisto correttamente agevolato, non comporta la decadenza dall'agevolazione “prima casa”.
• Riguardo infine la possibilità di portare in detrazione gli interessi passivi sul mutuo ipotecario contratto per l'acquisto dell'abitazione principale si fa notare che, salvo casi particolari, se l'immobile non viene più utilizzato come abitazione principale, viene meno il diritto alla detrazione (dall'anno successivo).

Per concludere, quindi, in base agli elementi rinvenibili nel quesito si ritiene che:

1. l'agevolazione prima casa goduta a suo tempo per l'immobile sito nella provincia di Milano non venga meno e, quindi, non debba essere restituita.
2. l'acquisto della casa in provincia di Trento non possa godere dell'agevolazione prima casa, visto che non sarà oggetto di vendita entro l'anno.
3. gli interessi passivi relativi al mutuo ipotecario pagato per l'acquisto dell'abitazione principale di Milano siano detraibili fintanto che tale immobile risulterà essere “abitazione principale” del contribuente. Quando l'abitazione principale del contribuente diventerà l'immobile di Trento, allora gli interessi passivi relativi all'acquisto di quest'ultimo immobile diverranno detraibili (se avranno tutte le caratteristiche necessarie), mentre non saranno più detraibili gli interessi derivanti dal mutuo ipotecario finalizzato all'acquisto dell'appartamento milanese.