La validità del contratto di locazione stipulato dal promissario acquirente di un immobile

Un soggetto societario ha stipulato un preliminare d'acquisto ove si prevede il possesso dell'immobile sin dalla firma del preliminare stesso. Ad oggi il preliminare non è ancora registrato. Si chiede se il futuro proprietario può sin da subito locare a terzi l'immobile oggetto di preliminare oppure deve effettuare la registrazione di quest'ultimo o deve necessariamente attendere la stipula dell'atto? Si fa notare che nel preliminare non si fa menzione di eventuale affitto a terzi ma neanche di diniego.

Preliminarmente si osserva che la registrazione rappresenta un mero adempimento tributario, ciò significa che un preliminare di vendita non registrato è comunque valido dal punto di vista civile. Perciò, le parti sono obbligate reciprocamente in ogni caso.

Premesso ciò, la questione oggetto di quesito è stata affrontata in giurisprudenza in più occasioni. Invero, secondo i giudici il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione (Cass. civ., sez. III, 20 aprile 2007, n. 9493). Ora, se per assumere la qualità di locatore non è necessario che il soggetto sia proprietario o titolare di altro diritto reale sul bene locato, ben potendo il diritto sul bene da parte del locatore derivare da un accordo traslativo del godimento, come è avvenuto nella specie, essendo stato il possesso trasferito con il preliminare, il quale era ancora valido ed efficace allorché' fu stipulata la locazione (Cass. civ., sez. III, 12 maggio 2003, n. 7189). Proprio su tale aspetto, secondo il ragionamento delle citate pronunce, non rileva la sopravvenuta estinzione del diritto del locatore, pur con effetto retroattivo, per fatti quali il sopravvenuto accoglimento della domanda di risoluzione del preliminare da cui era derivato al locatore il suo possesso. E ciò, in linea con la chiara lettera del dato normativo dell'articolo 1606 c.c. (secondo cui nei casi in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingue con effetto retroattivo le locazioni concluse dal locatore, aventi data certa, sono "mantenute") la cui disciplina mira soltanto a fissare un limite di durata della loro ulteriore efficacia. In conclusione, conformemente all'orientamento giurisprudenziale in materia, poiché, per assumere la qualità di locatore, non è necessario essere titolare d'un diritto reale sul bene locato, bastando invece la semplice disponibilità di esso in virtù di un titolo non contrario a norme imperative e la possibilità materiale di trasferirne al conduttore la detenzione, tale qualità può appartenere al promissario acquirente dell'immobile cui ne sia stato trasferito il possesso. Con la conseguenza che - ove il diritto del locatore sulla cosa si estingua con effetto retroattivo per risoluzione del preliminare - le locazioni da lui concluse ed aventi data certa sono mantenute, purché siano fatte senza frode e non eccedano il triennio, trovando applicazione - anche in tale situazione - il disposto di cui all'art. 1606 c.c. (Cass. civ., sez. III, 12 febbraio 2015, n. 2752; Cass. civ., sez. III, 21 gennaio 1982, n. 399).

Confermata la validità del contratto, non v'è dubbio che il locatore, ancorché non proprietario, sia legittimato ad agire per tutte le questioni che concernono la costituzione, lo svolgimento e la cessazione del rapporto. In tal caso, il conduttore, convenuto per la risoluzione del contratto per inadempimento, non può pertanto utilmente opporre al locatore che egli non ha mai avuto o ha perduto la titolarità della cosa locata (Cass. civ., Sez. III, 22 marzo 2004, n. 5672; Cass. civ., Sez. III, 20 aprile 1995, n. 4477).