Conduttore (diritti)

In via generale, può dirsi che i diritti del conduttore trovano spazio nei corrispondenti obblighi del locatore, descritti nell'art. 1575 c.c., i quali consistono nel dovere di consegnare la «cosa locata in buono stato di manutenzione», di mantenerla «in stato da servire all'uso convenuto» e di «garantire il pacifico godimento durante la locazione».

Altri diritti si trovano menzionati negli articoli successivi del codice civile, come il diritto ad una riduzione del corrispettivo nel caso di riparazioni (art. 1584 c.c.) e la garanzia per le molestie di terzi che diminuiscono l'uso o il godimento della cosa (art. 1585 c.c.).

Inoltre, in particolare, la l. 27 luglio 1978, n. 392, per le locazioni ad uso diverso dall'abitazione, prevede un diritto di prelazione in caso di vendita dell'immobile locato (art. 38) e un diritto di prelazione in caso di nuova locazione (art. 40).

Pertanto, i diritti fondamentali del conduttore, che trovano corrispondenza negli obblighi del locatore descritti dall'art. 1575 c.c., sono di una duplice specie: in parte prevalente, trovano la fonte nel codice civile che indica con termini appropriati, qual è il contenuto del rapporto locatizio, come l'obbligo della consegna, e la garanzia di pacifico godimento, che premia le aspettative del conduttore che si risolve a concludere un contratto per trarne un beneficio. In parte residua, nella sua pratica esecuzione, il rapporto si articola sulla base dei patti intercorsi tra le parti nella misura degli interessi di ciascuna di esse. Da un lato, il locatore può essere indotto a promettere benefici, non fondamentali a concretare la causa del contratto, in vista di un canone particolarmente appetibile, o, sotto altro profilo, il conduttore, dotato di strutture proprie, accetta l'immobile così come è, anche se bisognoso di interventi che si riserva di approntare lui stesso, approfittando di un canone di modesta entità.

La consegna dell'immobile, nella struttura del contratto di locazione, consente l'attuazione del diritto di godimento, ed è pertanto strumentale rispetto ad esso. Nel contratto di locazione, infatti, l'esercizio del diritto personale di godimento rimane allo stadio di pretesa fintanto che non avviene la consegna.

Di conseguenza, la stipula di un contratto di locazione di una cosa non ancora venuta ad esistenza, come un appartamento in costruzione, concreta un'ipotesi di contratto preliminare, che non è ancora locazione fino a che non venga consegnato.

Fondamentale, a questo proposito, il testo dell'art. 1571 c.c., che definisce la locazione come il contratto con cui una parte si obbliga «a far godere» ad un'altra una cosa mobile o immobile, per cui la consegna altro non è che il mezzo per conseguire il fine che costituisce la causa del contratto, e per tale motivo essa è indicata per prima tra le obbligazioni del locatore dall'art. 1575 c.c.

La consegna si realizza quando, ad opera del locatore, il conduttore viene messo nella condizione di poter disporre materialmente dell'immobile, in modo da poterne trarre quel godimento che corrisponde al contenuto del contratto di locazione.

Circa le modalità della consegna dell'immobile, la legge non detta una specifica disciplina, se non per quanto, in via generale, dispone l'art. 1182, comma 2, c.c., per il quale, la prestazione di consegnare una cosa certa, se nulla è determinato dal contratto o dagli usi, va eseguita nel luogo dove la cosa si trova.

Se il locatore è inadempiente all'obbligo di consegnare l'immobile, il conduttore potrà chiedere la risoluzione del contratto, ove egli abbia intimato l'adempimento per iscritto, con le modalità di cui al combinato disposto degli artt. 1216 e 1209 c.c.

Avvalendosi dell'art. 1453 c.c., il conduttore, in alternativa alla risoluzione, potrà chiedere l'adempimento, e quindi agire affinché gli venga consegnato l'immobile e, una volta ottenuta sentenza favorevole, agire per la consegna in forza dell'art. 2930 c.c. E' invece da escludere che il conduttore, cui il godimento dell'immobile conferisce la qualità di semplice detentore, possa chiedere il sequestro dell'immobile deducendo una controversia sul possesso del medesimo, ai sensi dell'art. 670 c.p.c.

Il conduttore, in quanto titolare di un diritto di credito verso il locatore, non può, in ipotesi di omessa consegna, procedere al diretto impossessamento, restando in tal caso soggetto all'azione di spoglio o manutenzione proposta dal locatore (Cass. civ., sez. III, 11 giugno 1983, n. 4028).

La presunzione di cui sopra, secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell'immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, può essere vinta solo attraverso una prova rigorosa. E', quindi, escluso che possano superare tale presunzione generici elementi indiziari, quali la verosimiglianza del deterioramento dovuto all'uso specifico del bene ed il prezzo della successiva aggiudicazione dello stesso (Cass. civ., sez. III, 26 luglio 2016, n. 15361).

Il diritto alla consegna non si esaurisce con l'immissione del conduttore nel possesso della cosa locata, perché questa, ex art. 1575 c.c., deve essere anche in «buono stato di manutenzione», ovverosia essere nelle condizioni essenziali affinché il conduttore possa realizzare il proprio diritto al godimento.

Il concetto di «buono stato di manutenzione» ha carattere oggettivo, non teleologico, disgiunto cioè dal fine di una specifica utilizzazione. Un immobile, ad esempio, potrebbe essere assolutamente inidoneo alla destinazione cui intende adibirlo il conduttore, pur essendo in perfette condizioni di manutenzione.

Il «buono stato di manutenzione» è, pertanto, una condizione relativa, che può essere derogata nel caso in cui il conduttore accetti l'immobile così come è, magari in pessime condizioni e bisognevole di una completa ristrutturazione.

Nell'ipotesi di consegna di cosa che risulti inidonea a realizzare l'interesse del conduttore, non sussiste responsabilità del locatore quando risulta che il conduttore conosceva la possibile inidoneità della cosa e ne abbia accettato il rischio economico (giurisprudenza costante: v., tra le altre, Cass. civ., sez. III, 15 ottobre 2002, n. 14659; Cass. civ., sez. III, 20 febbraio 1998, n. 1777; Cass. civ., sez. III, 12 novembre 1993, n. 11197).

Sotto altro profilo, il principio secondo il quale grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività ripromessasi, non osta a che le parti possano dedurre in condizione, tanto la effettiva possibilità di apportare all'immobile le necessarie modificazioni per poter svolgere l'attività prevista, quanto il fatto che esso presenti le necessarie caratteristiche tecniche al fine di acquisire le necessarie autorizzazioni amministrative.

La giurisprudenza, infatti, è costante nel ribadire il principio secondo il quale, stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato ad un uso commerciale, il fatto che gravi sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività progettata, ed anche a quanto necessario per ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative, non è di ostacolo a che le parti possano convenire come espressa obbligazione del locatore, tanto la effettiva possibilità di apportare all'immobile le necessarie modificazioni per poter svolgere l'attività prevista, quanto il fatto che esso presenti o sia in condizione, di acquisire le condizioni giuridiche funzionali al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative (Cass. civ., sez. III, 8 marzo 2002, n. 3441).

Pertanto, «il locatore è tenuto a consegnare e mantenere la cosa in buono stato locativo al fine di servire all'uso convenuto, non già fornita di dotazioni al riguardo necessarie od utili in astratto, bensì in base alle pattuizioni in concreto intercorse tra le parti, conseguentemente rispondendo solo ove la cosa al momento della consegna o successivamente risulti affetta da vizi occulti, tali da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la pattuita destinazione contrattuale» (così Cass. civ., sez. III, 1 luglio 2005, n. 14094).

Salvo diversa pattuizione, l'inidoneità della cosa locata rispetto all'uso pattuito non legittima il conduttore a chiedere al locatore un adeguamento della cosa stessa attraverso una sua ristrutturazione, ma consente di chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento o una riduzione del corrispettivo (Cass. civ., sez. III, 7 marzo 2001, n. 3341).

In difetto di specifica pattuizione, il conduttore non ha diritto di ottenere ad opera del locatore le autorizzazioni amministrative necessarie per l'uso del bene locato. Pertanto, nel caso in cui le autorizzazioni non siano ottenute, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato (Cass. civ., sez. III, 12 maggio 2000, n. 6121).

Il conduttore ha quindi diritto di pretendere dal locatore l'ottenimento del certificato di abitabilità, posto a tutela delle esigenze igieniche e sanitarie, oltre all'accertamento pubblico della sussistenza delle condizioni di salubrità, stabilità e sicurezza dell'edificio, attestante l'idoneità dell'immobile ad essere «abitato» e più generalmente ad essere frequentato dalle persone fisiche. La mancanza di siffatte certificazioni determina una situazione d'inadempimento, in ragione dell'iniziale inettitudine della cosa a soddisfare l'interesse del conduttore, che, in quanto nota alle parti, non preclude la negoziazione dell'immobile, ma, ove l'inadempimento divenga definitivo per essere il relativo rilascio definitivamente negato, consente il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno (Cass. civ., sez. III, 11 aprile 2006, n. 8409).

Per quanto riguarda gli immobili adibiti ad uso non abitativo, convenzionalmente destinati ad una determinata attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione del bene sotto il profilo edilizio (e con particolare riguardo alla sua abitabilità ed alla sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale), si può configurare l'inadempimento del locatore solo quando la mancanza di tali titoli autorizzativi dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi necessari e, quindi, da non consentire in nessun caso l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito. Eccettuate le ipotesi in cui il locatore abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi o, di converso, sia conosciuta e consapevolmente accettata dal conduttore l'assoluta impossibilità di ottenerli. (Cass. civ., sez. III, 13 aprile 2017, n. 9558).

L'obbligazione a carico del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto, di cui al n. 2) dell'art. 1575 c.c., nulla aggiunge rispetto allo stato in cui l'immobile è stato consegnato, nel senso che l'uso convenuto in contratto non attribuisce al conduttore il diritto di obbligare il locatore ad eseguire opere di adattamento o di trasformazione sulla cosa locata. Tale diritto, come visto, è invocabile dal conduttore solo qualora il locatore abbia garantito l'idoneità di essa a quel determinato uso.

Si deve avere riguardo alle condizioni dell'immobile al momento della consegna, nonché agli accordi stipulati dalle parti, in considerazione dell'uso e della destinazione dell'immobile locato, e non invece a fatti sopravvenuti che non hanno una diretta relazione con la situazione originaria o con le pattuizioni intercorse.

Il diritto al mantenimento delle condizioni dell'immobile in relazione all'uso convenuto, si ha quindi solo quando ciò abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione è stata stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneità dell'immobile da parte del conduttore (Cass. civ., sez. III, 25 gennaio 2011, n. 1735; Cass. civ., sez. III, 9 giugno 2010, n. 13841); a meno che il locatore non abbia assicurato che l'immobile possiede i requisiti necessari all'esercizio dell'attività cui il conduttore ha inteso destinarlo e detti requisiti vengano meno.

Grava, quindi, sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento della divisata attività e al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato (Cass. civ., sez. III, 25 gennaio 2011, n. 1735; Cass. civ., sez. III, 30 aprile 2005, n.9019).

Ciò significa che, in via di principio, non è onere del locatore conseguire tali autorizzazioni e che, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso da caratteristiche proprie del bene locato (Cass. civ., sez. III, 26 settembre 2006, n. 20831; Cass. civ., sez. III, 13 marzo 2007, n. 5836; Cass. civ., sez. III, 8 giugno2007, n. 13395).

L'obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto «consiste nel provvedere a tutte le riparazioni necessarie a conservare la cosa nello stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto, in relazione alla destinazione considerata (Cass. civ., sez. III, 28 novembre 1998, n. 12085).

Il locatore non è, invece, tenuto a compiere eventuali modificazioni e trasformazioni, sia pure inerenti all'idoneità specifica dell'immobile all'esercizio di quella determinata attività industriale o commerciale per la quale è stato locato, che sono però intervenute nel corso del rapporto e non sono state previste dal contratto (Cass. civ., sez. III, 28 novembre 1998, n. 12085).

La particolare destinazione dell'immobile locato, che richieda la dotazione di precise caratteristiche o specifiche licenze amministrative, assume rilievo, come visto, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto «soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneità dell'immobile da parte del conduttore» (così Cass. civ., sez. III, 11 aprile 2000, n. 4598; in senso conforme, v. Cass. civ., sez. III, 25 gennaio 2011, n. 1735; Cass. civ., sez. III, 9 giugno 2010, n. 13841).

Il locatore deve quindi garantire non solo l'avvenuto rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso del bene immobile, ovvero la relativa abitabilità, ma, essendo obbligato a mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto, anche il loro persistere nel tempo, per cui, ove venga per qualsiasi motivo sospesa l'efficacia dei suddetti provvedimenti e il conduttore venga a trovarsi nell'impossibilità di utilizzare l'immobile per l'uso pattuito, sussiste inadempimento del locatore, che non può addurre a propria giustificazione l'illegittimità del provvedimento di sospensione adottato della pubblica amministrazione (Cass. civ., sez. III, 19 luglio 2008 n. 20067).

Viene pertanto considerata in primo piano, la volontà delle parti, e solo dove essa non si esprime, valgono le norme del codice civile. Le norme relative agli obblighi suddetti, infatti, «non sono di ordine pubblico e possono essere, quindi, derogate dalle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale» (così Cass. civ., sez. III, 2 novembre 1992, n. 11856).

L'obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto «consiste nel provvedere a tutte le riparazioni necessarie a conservare la cosa nello stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto, in relazione alla destinazione considerata» (così Cass. civ., sez. III, 28 novembre 1998, n. 12085).

Correlato all'obbligo di mantenere la cosa locata «in istato da servire all'uso convenuto» (art. 1575, n. 2, c.c.), è l'obbligo che fa capo al locatore di eseguire, nel corso della locazione, «tutte le riparazioni necessarie» (art. 1576 c.c.) eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

Una riparazione è necessaria allorquando la sua mancanza viene ad incidere riduttivamente sul godimento della cosa locata rispetto al momento della consegna.

Le riparazioni di piccola manutenzione sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non, invece, da vetustà o da caso fortuito, come precisa il comma 1 dell'art. 1609 c.c.

La definizione delle piccole riparazioni a carico del locatario di fondo urbano, in difetto di particolari pattuizioni o usi locali, è rimessa all'apprezzamento del giudice, il quale, deve, al riguardo, tener conto, in una valutazione d'insieme, della entità del relativo impegno economico, riferita alla rilevanza economica della locazione, nonché della destinazione dell'immobile e dei corrispondenti obblighi di custodia, gravanti sul conduttore (Cass. civ., sez. III, 6 maggio 1978, n. 2181).

L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione, e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti (nella specie, invasione d'umidità per effetto di trasudo delle pareti), rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata (Cass. civ., sez. III, 10 agosto 1991, n. 8729).

Il locatore è tenuto ad eseguire le riparazioni (eccettuate quelle di piccola manutenzione) qualunque sia la causa che ha determinato il guasto, ma non può essere tenuto responsabile delle conseguenze di esso, qualora la necessità dell'intervento manutentivo non dipenda da un vizio dell'immobile, poiché in tale ultimo caso, la responsabilità del locatore, per gli eventuali danni causati dal guasto, è evidente (Cass. civ., sez. III, 18 aprile 2001, n. 5682).

Il concetto di mantenimento si può estendere all'obbligo di sostituzione di quegli accessori i quali, in conseguenza di un uso normale, si sono deteriorati al punto di non essere più riparabili. Essendo stati dedotti in contratto, come può essere un impianto autonomo di riscaldamento, essi fanno parte della consistenza dell'oggetto della locazione, e vanno quindi sostituiti dal locatore in ottemperanza all'obbligo di cui al n. 2 dell'art. 1575 c.c.

Qualora il locatore non provveda tempestivamente alla riparazione, pur essendone stato tempestivamente avvisato dal conduttore, questi potrà chiedere la risoluzione del contratto, ovvero, in alternativa, l'adempimento dell'obbligo, salvo ovviamente il risarcimento del danno.

Qualora le riparazioni rivestano il carattere dell'urgenza, il conduttore «può eseguirle direttamente, salvo rimborso», a condizione, però, che ne dia contestuale avviso al locatore (art. 1577, comma 2, c.c.).

Secondo Cass. civ., sez. III, 14 marzo 2006, n.5459, nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione, a carico del conduttore, non rientrano quelle relative agli impianti interni alla struttura dell'immobile (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento.

Secondo questa decisione, sono da considerarsi di straordinaria manutenzione - e quindi a carico del locatore - gli interventi necessari per ricondurre l'immobile locato in buono stato locativo, da eseguirsi sugli impianti elettrico ed idrico, nonché la levigatura del pavimento e gli interventi sugli infissi esterni, tutti risalenti al normale deterioramento del bene per uso e vetustà.

La garanzia del pacifico godimento è il terzo obbligo previsto a carico del locatore dall'art. 1575 c.c.

Oltre consegnare la cosa in condizioni tali da servire all'uso convenuto, il locatore deve garantirne «il pacifico godimento durante la locazione», vale a dire, per l'intero periodo di durata del contratto. Ciò significa che l'obbligazione del locatore si estende temporalmente fino alla scadenza della locazione. Di conseguenza nel caso in cui, scaduto il contratto, il conduttore rimanga nella detenzione dell'immobile, l'obbligo di assicurare il godimento della cosa che spetta al locatore viene necessariamente meno.

Se il locatore, arbitrariamente, non ottemperasse all'obbligo di garantire il pacifico godimento dell'immobile locato, concretando un atto di spoglio, come ad es. sostituire le chiavi dell'appartamento locato, secondo la dottrina (Tabet) non sarebbe proponibile l'azione di spoglio poiché, equiparando lo spoglio del locatore a quello di un terzo, si verrebbe alla conclusione che la responsabilità del locatore è solo di natura extracontrattuale e non produce gli effetti dell'inadempimento.

É controverso, altresì, se il conduttore sia legittimato ad esperire l'azione di manutenzione a tutela delle molestie provenienti sia da terzi che dal locatore medesimo. La principale obiezione che si muove consiste nella considerazione che la posizione del conduttore non può qualificarsi siccome manifestazione di un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale per cui la tutela del conduttore nei confronti del locatore per le turbative al pacifico godimento dell'immobile, resterebbe confinata nell'ambito contrattuale (Tabet).

La garanzia di pacifico godimento che spetta al conduttore, trova una particolare disciplina nell'art. 1585 c.c. («garanzia per molestie»), che distingue tra molestie di terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa locata (c.d molestie di diritto) e molestie di fatto, che sono quelle di terzi che, pur senza contestare il diritto del locatore di servirsi della cosa locata, pregiudicano il suo godimento. A norma dell'art. 1585 c.c., il diritto alla garanzia di pacifico godimento spetta al conduttore solamente per quelle molestie che gli sono arrecate da terzi che avanzano pretese di diritti, e non invece per le molestie cosiddette di fatto. Questa distinzione ha dato luogo a diverse interpretazioni con riguardo al presupposto della presenza di «pretese di diritto del terzo» che costituiscono il discrimine tra molestie di fatto e molestie di diritto e condizione di efficacia della garanzia dovuta dal locatore.

Lazzaro - Di Marzio, Le locazioni ad uso abitativo, Milano, 2002, 701;

Lazzaro - Preden, Le locazioni per uso non abitativo, Milano, 1985, 87;

Tabet, La locazione-conduzione, Milano, 1972, 377.