Quali sono le conseguenze per l'acquisto di un immobile privo del certificato di abitabilità?

A seguito di compravendita, il compratore scopre che l'immobile è privo di certificato di abitabilità. Nell'atto notarile la parte venditrice aveva assunto l'obbligo di provvedere qualora l'immobile non risultasse conforme alla normativa edilizia e urbanistica in particolare per quanto attiene l'agibilità. Premesso ciò, esiste una responsabilità dei soggetti coinvolti (ad esempio venditore, notaio e banca) per non aver effettuato preliminari ricerche sull'abitabilità dell'immobile?

Secondo dottrina e giurisprudenza, la mancanza dell'agibilità non incide sulla commerciabilità giuridica dell'immobile, la sua assenza ne condiziona la commerciabilità economica.

Dunque, nel caso in cui l'acquirente si accorga dell'assenza di abitabilità dopo aver “rogitato”, ossia dopo aver firmato il contratto definitivo di compravendita, secondo un orientamento giurisprudenziale, il certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene, sicché, ove in corso di causa si accerti che l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata. Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull'equilibrio delle reciproche prestazioni, sicché il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l'ipotesi di vendita di "aliud pro alio" (App. Perugia 16 agosto 2021, n. 468).

Diversamente, nel caso in il venditore non rilascia il certificato dopo la vendita, la mancanza di abitabilità comporta inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, anche se il compratore era a conoscenza della mancanza del certificato ma non vi abbia espressamente rinunciato, posto che, nella compravendita di case di abitazione, deve intendersi come implicito il requisito della abitabilità legale, a meno che il contrario non sia stato espressamente stabilito tra le parti (Trib. Imperia 3 febbraio 2021, n. 84).

Quanto alle verifiche della banca, la prassi attuale degli istituti porta spesso a pareri discordanti. Sicché, in assenza di ulteriori elementi utili all'esame del quesito, occorre valutare l'accordo intervenuto.

Infine, in merito al notaio, lo studio del notariato n. 83-2018/P approvato a fine giugno 2020, ha chiarito che la mancanza della agibilità non rende un edificio giuridicamente non commerciabile e non incide sulla validità dell'atto di compravendita, per cui non rileva neppure ai fini della responsabilità del notaio. Nonostante questa precisazione, però, in giurisprudenza esistono posizioni differenti:

- secondo un orientamento, va esclusa la responsabilità del professionista in relazione all'atto di compravendita immobiliare di un immobile da adibire a civile abitazione che sia in realtà privo del certificato di conformità edilizia o agibilità, in presenza di elementi tali da indurre ragionevolmente il Notaio a ritenere la ricorrenza dei requisiti dell'abitabilità (Trib. Ferrara 13 giugno 2018 n. 470);

- secondo altro orientamento, invece, sussiste la responsabilità professionale del notaio (Cass. civ., sez. III, 21 giugno 2012, n. 10296. Nel caso di specie, si trattava di una compravendita immobiliare in cui il notaio aveva redatto un atto tale da indurre nel compratore il legittimo affidamento di acquistare una vera unità abitativa, regolare sotto il profilo urbanistico, scoprendosi invece dopo qualche anno che l'unità immobiliare era priva del requisito dell'abitabilità).

In conclusione, qualora si dovesse quindi procedere alla compravendita di immobile privo dell'agibilità, anche se l'atto di per sé non è nullo, si può arrivare ad un'azione finalizzata alla valutazione delle rispettive responsabilità. Difatti, la mancata consegna della licenza implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare “necessariamente” luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile, ovvero costituire il fondamento dell'exceptio prevista dall'articolo 1460 c.c., per il solo fatto che si è consegnato un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo irrilevante la circostanza che l'immobile sia stato costruito in conformità delle norme igienico sanitarie e della disciplina urbanistica (App. L'Aquila, 24 marzo 2020, n. 477). Dunque, la questione dell'utente deve essere valutata alla luce di molteplici fattori.