Rent to buy

I contratti di rent to buy, ispirati all'istituto dell'affitto con riscatto, si sono diffusi negli ultimi anni per consentire la compravendita di beni immobili in un contesto di forte crisi nel settore immobiliare e a causa delle crescenti difficoltà per il futuro acquirente di ottenere finanziamenti bancari.

In mancanza di una normativa specifica la prassi notarile aveva elaborato diverse soluzioni contrattuali volte a rendere possibile l'incontro domanda-offerta nel mercato immobiliare.

Il legislatore con l'art. 23 del d.l. 12 settembre 2014, n.133, convertito in Legge 11 novembre 2014, n. 164, ha dettato una disciplina specifica, prevedendo un nuovo contratto tipico, definito quale contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili.

La nuova fattispecie contrattuale viene configurata come un contratto di concessione di godimento, simile alla locazione ma che da essa si differenzia, dove è previsto il diritto del conduttore di acquistare la proprietà dell'immobile a una determinata scadenza.

All'interno di questo schema contrattuale, è consentito alle parti di regolare in modo diverso il loro rapporto, soprattutto in relazione alla ripartizione del versamento periodico tra canone per il godimento e anticipo sul corrispettivo previsto per il futuro (ed eventuale) acquisto.

Il primo comma dell'art. 23, d.l. n. 133/2014 nel definire tali figure contrattuali specifica che trattasi di contratti «diversi dalla locazione finanziaria» escludendo, pertanto, dall'ambito di applicazione della nuova disciplina, il leasing finanziario.

Il contratto in esame si configura, pertanto, come una «nuova tipologia contrattuale a valenza generale» e, come tale, ha una sua causa legislativamente determinata.

Il rent to buy presenta una struttura bifasica:

• nella prima fase (rent), ad effetti obbligatori, si realizza il conseguimento del godimento immediato dell'immobile a fronte del pagamento di un canone (sia per la parte destinata al godimento, che per quella da imputare al futuro prezzo di acquisto);
• nella seconda fase (buy), ad effetti reali, che è solo eventuale, si determina il trasferimento della proprietà attraverso l'esercizio del diritto all'acquisto da parte del conduttore e l'imputazione al prezzo di vendita dell'immobile di una quota parte del canone indicata nel contratto.

La norma non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l'atto di vendita, né prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo; la legge riconosce, invece, al conduttore un diritto all'acquisto.

Quest'ultimo, pertanto, alla scadenza del termine convenuto è libero di decidere se procedere o meno all'acquisto, fermo restando, peraltro, l'obbligo del concedente di procedere alla vendita nel caso in cui il conduttore decida in tal senso.

Quindi tutto dipende dalla decisione che sarà assunta dal conduttore, per cui: se egli deciderà di non acquistare l'immobile, alla scadenza del termine il contratto cesserà di avere ogni effetto. Il concedente avrà diritto alla riconsegna dell'immobile e a trattenere l'intera componente dei canoni imputabile all'utilizzo, se non diversamente convenuto; il conduttore, invece, avrà diritto alla restituzione della parte del canone imputabile al prezzo di vendita, così come determinata nel contratto medesimo; se deciderà invece di esercitare il diritto all'acquisto, il concedente sarà tenuto a prestare il proprio consenso alla vendita. Il conduttore, a sua volta, dovrà corrispondere il prezzo pattuito al netto dei canoni già pagati per la componente da imputare al prezzo. Qualora il concedente non dovesse adempiere all'obbligo di stipulazione dell'atto di cessione, il conduttore potrà ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.), così come previsto dalla legge per il contratto preliminare.

Le parti possono concordare liberamente la periodicità (normalmente mensile) del pagamento del canone, il suo importo complessivo e la parte dei canoni che deve essere imputata a corrispettivo del trasferimento immobiliare, cioè che sarà imputata al prezzo stabilito per il futuro acquisto dell'immobile; devono, inoltre, indicare nel contratto la parte dei canoni imputata a corrispettivo che deve essere restituita al conduttore, in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto nel termine concordato (art. 23, comma 1 bis).

Il primo comma dell'art. 23 prevede la trascrivibilità del rent to buy ai sensi dell'art. 2645 bis codice civile e anche ai «medesimi effetti (…) di cui all'articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile», mostrando di dare maggiore preminenza a tale aspetto piuttosto che alla definizione, contenuta in un inciso. Il successivo comma 3 aggiunge che «ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli artt. 2668, comma 4°, 2775 bis e 2825 bis c.c.», prevedendo che il termine di efficacia della trascrizione resta «elevato a tutta la durata del contratto e comunque a un periodo non superiore a dieci anni».

Sebbene la disposizione nulla dica circa la forma di questo contratto si ritiene necessaria la forma scritta vuoi per l'inerenza della materia alla contrattazione immobiliare, in ragione della previsione del diritto all'acquisto in capo al conduttore che richiama la previsione dell'art. 1351 c.c. sul preliminare, vuoi perché il riferimento all'art. 2645 bis c.c. ne prescrive (indirettamente) la forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata.

La trascrizione di tali contratti ha un duplice effetto, anche in ragione delle due fasi in cui si articola la nuova fattispecie contrattuale:

• un effetto di opponibilità ai terzi, con riguardo alla fase di godimento, a prescindere dalla durata ultranovennale o meno della stessa;
• un effetto prenotativo, analogo a quello che si produce con il contratto preliminare trascritto, per un periodo uguale alla durata del contratto, e comunque per un periodo non superiore a dieci anni.

Il rinvio agli effetti dell'art. 2643, comma 1, n. 8 c.c. ha il precipuo scopo di garantire il godimento del conduttore, anche in caso di mancata stipula del contratto “finale” di compravendita, rendendolo opponibile a terzi, siano essi aventi causa o creditori del concedente.

Lo stesso risultato che nella locazione è garantito, nel limite del novennio, dalla data certa (artt. 1599 e 2923, comma 1, c.c.) e dalla trascrizione in caso di locazioni ultranovennali, nei contratti di rent to buy è affidato unicamente alla trascrizione e indipendentemente dalla durata convenuta per il godimento.

Mancando la trascrizione non opera l'opponibilità.

Quanto, invece, all'effetto prenotativo la trascrizione del contratto di rent to buy fa retroagire gli effetti della trascrizione dell'eventuale atto di vendita (o, in caso di inadempimento del concedente, della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.) al momento della trascrizione del contratto medesimo, garantendo in questo modo piena tutela al conduttore e neutralizzando, al contempo, eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto.

Per poter contare sull'effetto prenotativo di cui sopra, l'atto finale di vendita o la domanda giudiziale ex art 2932 c.c. devono essere trascritti entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del contratto di compravendita e, in ogni caso, entro dieci anni dalla trascrizione predetta.

Sempre in relazione alla pubblicità immobiliare, il terzo comma dell'art. 23 prevede l'applicazione dell'art. 2668, comma 4, c.c., dell'art. 2775 bis c.c. e dell'art. 2825-bis c.c.

La prima disposizione prevede la cancellazione della trascrizionedel contratto preliminare laddove consti il consenso delle parti o sia ordinata dall'autorità giudiziaria con sentenza passata in giudicato: cancellazione estensibile anche nell'ipotesi in cui il conduttore non eserciti il proprio diritto all'acquisto, o comunque non sia trascritto entro il termine previsto dalla legge il contratto finale di compravendita.

L'art. 2775 bis c.c. dà al promissario acquirente privilegio speciale sul bene immobile in caso di mancata esecuzione del preliminare trascritto: analogamente tale tutela è accordata al conduttore che, a seguito dell'inadempimento del concedente, vanti dei crediti, ad esempio, per il rimborso dei canoni pagati in relazione alla componente imputabile al prezzo di vendita, e ciò a condizione che gli effetti della trascrizione non siano cessati (non sia scaduto cioè il termine di durata del contratto ovvero non siano passati più di dieci anni dalla sua trascrizione) al momento della risoluzione del contratto, risultante da un atto con data certa, della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento, della trascrizione del pignoramento e dell'intervento nell'esecuzione promossa da terzi.

Tale privilegio sconta il limite di non essere opponibile ai creditori garantiti da ipoteca relativa a mutui erogati al conduttore per l'acquisto dell'immobile ed ai creditori garantiti da ipoteca iscritta a garanzia della quota di debito derivante da finanziamento fondiario, che il conduttore si sia accollata con il rent to buy o con altro atto successivo.

Infine l'ultima disposizione richiamata prevede, a determinate condizioni, la prevalenza dell'ipoteca, « ;a garanzia di finanziamento dell'intervento edilizio ;», pur sull'anteriore trascrizione del preliminare.

Si è dubitato dell'applicabilità di tale disposizione alla disciplina del rent to buy in quanto la norma, nel sancire l'anticipazione dell'ipoteca concessa per un mutuo fondiario rispetto all'effetto prenotativo del preliminare, fa riferimento a interventi edilizi su edifici anche da costruire o in corso di costruzione.

L'art. 23 non contiene alcun riferimento alla qualità delle parti contraenti né alla natura dell'immobile, né prevede alcuna limitazione in merito.

In assenza di qualsiasi preclusione normativa, il ruolo di concedente e/o di conduttore potrà essere rivestito sia da persone fisiche che giuridiche, sia da imprenditori che professionisti o da qualunque altro ente.

Relativamente ai beni oggetto di concessione in godimento deve ritenersi ricompresa nella previsione normativa qualsiasi tipologia di immobili: ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale, e altro ancora, in ciò confermando l'intento della norma di agevolare la ripresa del mercato immobiliare in tutti i comparti in cui è tradizionalmente suddiviso.

Non si riscontrano preclusioni a utilizzare questo contratto anche per un terreno (agricolo, edificabile, ecc.); la normativa, infatti, non fa alcuna distinzione e non prevede esclusioni. Si parla genericamente di contratti per la concessione in godimento di un immobile.

L'unico riferimento alla tipologia di immobili, seppure indirettamente, è contenuto nel'art. 23, comma 4, in cui è previsto che, qualora il rent to buy abbia ad oggetto un'abitazione, si applica il divieto di cui all'art. 8 del d.l. 20 giugno 2005, n. 122; si è, pertanto, sostenuto che il rinvio fa supporre che possano essere oggetto di rent to buy anche le abitazioni in costruzione, anche se, in senso contrario, si è obiettato che per gli immobili da costruire, non potendosi avere godimento immediato, mancherebbe uno dei principali presupposti applicativi della disciplina speciale.

Se il contratto con cui viene concesso il godimento in funzione della successiva alienazione ha per oggetto un'abitazione, si applica, fin dal momento della concessione del godimento, il divieto di stipulare l'atto prima di aver cancellato l'ipoteca eventualmente gravante sull'immobile, previsto nell'ambito della normativa sulla vendita di immobili in corso di costruzione (art. 23, quarto comma).

Secondo una prima interpretazione, questo divieto si applica solo quando il concedente è l'impresa costruttrice (o ristrutturatrice) dell'immobile, e non ai contratti stipulati tra privati.

In ordine alla natura del diritto che il previo godimento è finalizzato a trasferire si ritiene che, dal tenore letterale della norma e specificamente dal comma 1 bis, la stessa sembra riguardare le sole ipotesi di acquisto del diritto di proprietà e non già l'acquisto di altri diritti reali su beni immobili.

Su tali ipotesi il dibattito è aperto anche se si è dubitato che sia utilizzabile il nuovo contratto per l'acquisto di diritti reali di godimento temporanei (usufrutto, uso e abitazione) perché appare sfuggente la funzione economico-sociale di un contratto che deve prevedere necessariamente un godimento temporaneo di natura obbligatoria al quale verrebbe poi sostituito un godimento, altrettanto temporaneo, seppure di natura reale.

Si è, invece, escluso che la nuova disciplina sia applicabile all'acquisto della nuda proprietà in quanto tale diritto non consente il godimento.

Per quanto concerne il godimento nel periodo in cui l'immobile è concesso al conduttore-futuro acquirente, l'art. 23, comma 3, opera un rinvio alle norme del codice civile dettate in tema di usufrutto, nei limiti della compatibilità.

In particolare il richiamo è agli artt.da 1002 a 1007 e 1012 e 1013 del codice civile, sia per quanto riguarda l'inventario e la garanzia, sia per la ripartizione delle spese di manutenzione, sia con riferimento alle ipotesi di rovina parziale di edificio, di usurpazioni e di ripartizione delle spese per le liti.

Ne consegue che sono a carico del conduttore le spese e gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell'immobile nonché le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione mentre sono a carico del concedente le riparazioni straordinarie.

Alla luce della giurisprudenza che ha affermato l'applicabilità degli artt. 1004 e 1005 c.c. anche alla ripartizione delle spese condominiali (Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 2012, n. 2236; Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 2011, n. 26831), consegue che il conduttore sarà obbligato a corrispondere le spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio, mentre il concedente quelle di straordinaria amministrazione.

Il diritto di voto nell'assemblea di condominio spetta al conduttore nelle deliberazioni relative all'ordinaria amministrazione e al godimento delle parti comuni e dei servizi comuni, mentre il concedente ha diritto di voto nelle deliberazioni relative a innovazioni, ricostruzioni o opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio.

In conseguenza del mancato richiamo dell'art. 1008 c.c. si ritiene che, durante il periodo di godimento dell'immobile, le imposte che gravano sulla proprietà sono a carico del concedente.

Il richiamo alle norme previste in tema di usufrutto e non al contratto di locazione ha portato ad affermare che i rapporti tra concedente e conduttore non trovano fonte nella legislazione in tema di locazione, sia ordinaria che speciale, ma direttamente nell'articolo 23 del d.l. n. 133/2014 con conseguente inapplicabilità della disciplina vincolistica di cui alla legge n. 392/1978 e alla legge n. 431/1998.

Il legislatore ha dettato una disciplina della risoluzione del contratto conseguente all'inadempimento del conduttore o a quello del concedente.

Il secondo comma dell'art. 23, come è stato detto, prevede una sorta di ipotesi di risoluzione automatica del contratto laddove stabilisce che il contratto si risolve "in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo ".

Non basta il mancato pagamento di uno o più canoni per chiedere la risoluzione, ma è necessario che il numero di canoni non pagati non sia inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo: ed è in questo senso che deve intendersi la cogenza della norma rispetto all'eventualità delle parti di disporre altrimenti.

I canoni non pagati possono essere anche non consecutivi. Inoltre il riferimento al numero dei canoni e non al quantum risolve, in maniera univoca, come è stato precisato, anche il caso del conduttore che sia inadempiente al solo pagamento della quota di canone imputabile al futuro acquisto.

Nulla toglie che le parti, nell'ambito dell'autonomia contrattuale, possano aumentare la soglia, fissata dalla norma, del numero dei canoni, prevedendo, per poter chiedere la risoluzione del contratto, un numero di canoni non pagati superiore al ventesimo del loro numero complessivo, come, pure, prevedere la risoluzione, anche nel caso di mancato pagamento di oneri accessori (ad esempio spese condominiali) o per la mancata esecuzione delle opere di manutenzione o dei lavori eventualmente concordati.

Il comma quinto dell'art. 23 si occupa della risoluzione per inadempimento, sia del conduttore che del concedente, prevedendo, nella prima ipotesi, che il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto e, nella seconda ipotesi, che il concedente deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.

Infine il comma 1 bis riguarda un'ipotesi di scioglimento del vincolo contrattuale non conseguente all'inadempimento ma al mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell'immobile da parte del conduttore, il quale ha diritto alla restituzione della quota dei canoni imputata al corrispettivo dell'eventuale futuro acquisto e definita in sede contrattuale.

In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, e il contratto non è soggetto ad azione revocatoria se è stato concluso al giusto prezzo e ha per oggetto un immobile ad uso abitativo, destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

In caso di fallimento del conduttore, l'esecuzione del contratto rimane sospesa fino a quando il curatore, con l'autorizzazione del comitato dei creditori, dichiara di subentrare nel contratto in luogo del fallito, assumendo tutti i relativi obblighi, ovvero di sciogliersi dal contratto, a meno che il contratto abbia per oggetto un immobile a uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente, o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado, ovvero un immobile a uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell'attività di impresa dell'acquirente.

Se il curatore si scioglie dal contratto, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.

Murino, Rent to buy e procedure concorsuali, in Dir. fall., 2017, 382;

Benni de Sena, Il c.d. rent to buy e il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobile:profili di disciplina, in Nuova giur. civ., 2016, 609;

Poletti, Quando al “rent” non segue il “buy”:scioglimento del vincolo contrattuale e restituzioni, in Contratti, 2015, 1049;

Ruggiero, Rent to buy:la positivizzazione di un nuovo schema negoziale tipico nato dalla prassi per il sostegno indiretto al mercato immobiliare (spunti critici e riflessioni di carattere giuridico-economico intorno all'art. 23, D.L. 12 settembre 2014 n. 133 convertito con modificazioni dalla L. 11 novembre 2014 n. 164), in Contratto e impr., 2015, 964;

Rizzi, Il rent to buy:aspetti redazionali, in Riv. notar., 2015, 889;

Testa, Il trattamento fiscale del rent to buy nella circolare dell'Agenzia delle Entrate, in Immobili e proprietà, 2015, 301;

Fiori, Autorizzazione da parte del giudice delegato alla sottoscrizione di un contratto di rent to buy. Condizioni e limiti, in Dir. fall., 2015, 20591.