Rifacimento balconi e facciate: posso intestare tutte le fatture al condominio?

Nell'ambito di un più generale intervento straordinario che possa coinvolgere tanto le parti comuni quanto le parti private (ad es. facciate dell'edificio e piano di calpestio dei balconi aggettanti) e per il quale si preveda di usufruire delle agevolazioni fiscali di detrazione delle spese sostenute, è possibile delegare l'amministratore all'affidamento di tutti i lavori (comuni e privati) tramite un unico contratto di appalto con relativa emissione di fatture intestate al solo condominio?

Ai fini di una corretta soluzione del quesito esposto, è importante distinguere i rispettivi lavori a carico del condominio e dei condomini. Soprattutto in materia di balconi, possono crearsi situazioni tali da generare confusione. Premesso ciò, se effettivamente i lavori riguardano la facciata e il piano di calpestio dei balconi aggettanti, l'Agenzia dell'Entrate ha precisato che è ammessa l'agevolazione con il bonus facciate circa le spese sostenute per il rifacimento della pavimentazione del balcone e per la sostituzione dei parapetti in pannelli in vetro, poiché elementi costitutivi del balcone stesso. Inoltre, secondo un interpello, la detrazione del 90% (oggi scesa al 60% a seguito della Legge di Bilancio 2022) spetta per le spese sostenute per la ritinteggiatura delle intelaiature metalliche che sostengono i pannelli di vetro perimetrali del balcone, nonché per la tinteggiatura e stuccatura della parete inferiore del balcone, in quanto si tratta di opere accessorie e di completamento dell'intervento nel suo insieme, i cui costi sono strettamente collegati alla realizzazione dell'intervento stesso (Interpello n. 289 del 31 agosto 2020. La presente risposta nasce a seguito di interpello dell'utente che voleva realizzare il rifacimento della copertura del piano di calpestio del balcone che, a causa della rottura delle piastrelle, aveva determina l'infiltrazione dell'acqua piovana, provocando il distacco dell'intonaco. Pertanto, l'Agenzia rileva che, in presenza di tutti i requisiti richiesti ai fini dell'agevolazione ed in ossequio ad ogni adempimento previsto a tal fine, il bonus facciate spetta anche per le spese sostenute per il rifacimento della copertura del piano di calpestio del balcone).

Con altra e successiva risposta, l'Agenzia ha precisato che il bonus facciate spetta anche per le spese sostenute per la rimozione e impermeabilizzazione e rifacimento della pavimentazione del balcone nonché per rimozione e riparazione delle parti ammalorate dei sotto-balconi e dei frontalini e successiva tinteggiatura (Interpello n. 411 del 25 settembre 2020). Alla luce delle risposte in esame, secondo i tecnici in materia, tali interventi sono di competenza del singolo condomino e non possono essere imposti dall'assemblea, con la conseguenza che gli interessati dovranno dare corrispondente mandato all'amministratore di compiere, in loro nome e per loro esclusivo interesse, ogni attività necessaria all'esecuzione delle predette opere private, compresa la relativa ricomprensione nello stipulando contratto di appalto.

Diversamente, però, supponendo una diversa tipologia di lavori che danno diritto, ad esempio, al bonus ristrutturazione, in tal caso gli interventi di recupero del patrimonio edilizio beneficiano di importanti agevolazioni fiscali, sia quando si effettuano sulle singole unità abitative sia quando riguardano lavori su parti comuni di edifici condominiali. Sicché, salvo diversi accordi, al fine di intraprendere una corretta procedura, sarebbe opportuno seguire pratiche separate (tra condominio e singoli condomini) e, di conseguenza, una contabilità separata. Naturalmente, le spese dei lavori sulle parti comuni, verranno ripartiti tra i condomini in base ai millesimi di proprietà; mentre quelli eseguiti sulle proprietà private dovranno essere imputate al singolo proprietario. A questo proposito, per usufruire delle agevolazioni, in tema di bonifico (c.d. parlante) il Fisco ha precisato che “mentre per gli interventi realizzati sulle singole unità abitative la comunicazione ed il bonifico (obbligatorio per i pagamenti) va fatta dal soggetto detentore o possessore dell'immobile, per gli interventi sulle parti comuni dell'edificio, invece, i descritti adempimenti devono essere posti in essere dall'amministratore del condominio ovvero da uno qualunque dei condomini” (Risoluzione n. 442 del 17 novembre 2008). Con questo provvedimento, l'Agenzia distingue le incombenze dell'amministratore e dei singoli condomini.

Quindi, per non incorrere in errori, è opportuno valutare attentamente i lavori con i tecnici abilitati.