Recupero edilizio

Inquadramento

In un edificio condominiale gli interventi edilizi possono essere di diversa natura, nello specifico possono interessare parti comuni e parti di uso esclusivo. Un intervento frequente, non privo di difficoltà, è quello di risanamento delle strutture portanti dell'edificio, soprattutto i pilastri e le travi dei piani cantinati o di terra, specie se non accessibili. Le ricognizioni sullo stato di degrado delle strutture portanti da parte del condominio vengono eseguite in occasione di danni ai collettori e alle colonne di scarico o di scosse sismiche. Gli aspetti strutturali che si possono presentare al tecnico sono molteplici ed è sempre consigliabile eseguire il rilievo dello stato di fatto della struttura reale, soprattutto per individuare elementi strutturali in falso come le travi.

Premesso ciò, oggi, parlare di recupero edilizio in condominio significa, “inevitabilmente”, entrare in contatto con un complesso di norme finalizzate alla realizzazione di diverse tipologie di lavori.

Attualmente, in presenza di una moltitudine di agevolazioni esistenti, la bussola in esame si prefigge lo scopo di analizzare gli aspetti attuali e principali in tema di recupero edilizio.

Ebbene, in ambito normativo, si osserva che la l. n. 160/2019 (Legge di Bilancio 2020) e il d.l. n. 34/2019, noto come Decreto Crescita (convertito con la l. n. 58/2019), hanno confermato ed esteso gli obiettivi già prefissati in campo edilizio in merito alla riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente e, in particolare, dei fabbricati condominiali. La rigenerazione dei condomini spesso comporta dei processi decisionali articolati che generano ritardi nell'approvazione dei lavori di ristrutturazione; inoltre, in numerose circostanze si riscontra una carenza di fondi da destinare ad interventi che non sono sempre percepiti come necessari da tutti i condomini, nonostante ne avranno un beneficio. Gli strumenti incentivanti principali con l'intervento in esame, finalizzati alla riqualificazione dei condomini, sono i seguenti: Bonus Ristrutturazioni, Ecobonus, Sismabonus Bonus Facciate. Successivamente è stato pubblicato il d.l. n. 34/2020, noto come Decreto Rilancio (convertito con la l. n. 77/2020). Con questo provvedimento il legislatore ha introdotto unanuova percentuale di detrazione del 110% nell'ambito degli interventi per il risparmio energetico “qualificato” c.d. Ecobonus.

Con tale manovra è stata incrementata al 110% l'aliquota della detrazione IRPEF spettante a fronte di specifici interventi in ambito di efficienza energetica, riduzione del rischio sismico, installazione di impianti fotovoltaici e installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici.

Con il d.l. n. 76/2020 (convertito con la l. n. 120/2020) è stato varato il tanto atteso provvedimento governativo sulle semplificazioni. In particolare, l'art. 10 del Decreto Semplificazioni contiene diverse modifiche al Testo unico per l'edilizia (d.P.R. n. 380/2001), al fine di “semplificare e accelerare le procedure edilizie e ridurre gli oneri a carico dei cittadini e delle imprese, nonché di assicurare il recupero e la qualificazione del patrimonio edilizio esistente e lo sviluppo di processi di rigenerazione urbana”. Da ultimo, il d.l. 34/2020 è stato aggiornato alla Legge di Bilancio 2021 (l. n. 178/2020) e al Decreto Semplificazioni (d.l. n. 77/2021 convertito in l. n. 108/2021), al Decreto Controlli (d.l. n. 157/2021) e, infine, alla Legge di Bilancio 2022 (l. n. 234/2021). È intervenuto anche il Decreto Sostegni-Ter (d.l. n. 4/2022). Successivamente, la disciplina è stata più volte modificata, rimodulando l'importo della misura, con scadenze differenziate, in base al soggetto beneficiario. Infine, dopo le limitazioni introdotte dal Decreto Blocca Cessioni (d.l. 11/2023), con la l. 67/2024 è stata approvata la conversione in legge del Decreto Bonus Fiscali (d.l. n. 39/2024) che reca nuove limitazioni in materia di bonus fiscali edilizi e, in particolare, di cessione del credito.

Da ultimo, la Legge di Bilancio 2025 (l. n. 207/2024) ha introdotto ulteriori limitazioni per tutti i bonus edilizi.

Per ulteriori approfondimenti dell'argomento in esame si rinvia alle “Schede operative” e alla sezione “Soluzioni operative del Fisco”.

Il Superbonus

Il Decreto Rilancio ha incrementato al 110% l'aliquota di detrazione delle spese sostenute, inizialmente, dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Le nuove disposizioni che consentono di fruire di una detrazione del 110% delle spese, si aggiungono a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni dal 50 all'85% delle spese spettanti per gli interventi di: Ecobonus e Sismabonus. Altra importante novità, introdotta dal Decreto Rilancio, è la possibilità (a determinate condizioni) di optare, in luogo della fruizione diretta della detrazione, per un contributo anticipato sotto forma di sconto dai fornitori dei beni o servizi (c.d. sconto in fattura) o, in alternativa, per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante. L'agevolazione del Superbonus si applicano per gli interventi effettuati dalle seguenti categorie di soggetti:

• il condominio;
• edifici da due a quattro unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche;
• persone fisiche;
• IACP, ONLUS e APS.

Condizione indispensabile per ottenere il Superbonus è migliorare di due classi di consumo energetico dell'edificio, o del singolo appartamento in caso di immobili vincolati sui quali non sono ammessi interventi sull'esterno del fabbricato; se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta. La lista degli interventi che danno diritto alla detrazione con aliquota al 110% è suddivisa in due categorie: interventi “trainanti” (comma 1 art. 119) e interventi “trainati” (comma 2). L'esecuzione di uno degli interventi trainanti dà diritto ad ottenere il Superbonus anche per gli interventi trainati. La riduzione di due classi energetiche dell'edificio può essere ottenuta anche dalla somma di interventi delle due categorie.

Con la Legge di Bilancio 2022 sono state fissate nuove scadenze per l'agevolazione. In dettaglio:

• per i condomini e gli edifici con più unità immobiliari di un unico proprietario, proroga al 2025 con una progressiva diminuzione della percentuale di detrazione 110% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023; 70% per le spese sostenute nel 2024; 65% per quelle sostenute nell'anno 2025;
• immobili unifamiliari e unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno site all'interno di edifici con più unità immobiliari, proroga al 31 dicembre 2022 a condizione che alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30% dell'intervento complessivo. Il decreto Aiuti quater (d.l. n. 176/2022) introduce significative novità in tema di Superbonus. Per quel che concerne gli edifici unifamiliari, con la citata normativa, il Superbonus 110% era fruibile per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, con la condizione del raggiungimento del 30% dei lavori al 30 settembre 2022. Al di fuori di questa ipotesi, la percentuale della detrazione era scesa al 90% in relazione agli interventi realizzati a far data dal 1° gennaio 2023;
• per le cooperative di abitazione a proprietà indivisa e gli IACP: fino al 30 giugno 2023, ovvero al 31 dicembre 2023 qualora al 30 giugno siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell'intervento complessivo;
• per gli immobili nelle aree colpite dai terremoti a partire dall'aprile 2009 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza, il Superbonus con aliquota al 110% è riconosciuto per tutti gli interventi sia di tipo energetico che di consolidamento fino al 31 dicembre 2025 sia per edifici plurifamiliari che per le villette.

Da ultimo, si osserva che la legge di Bilancio 2024 stabilisce che le plusvalenze derivanti dalla vendita onerosa di immobili, che hanno beneficiato degli interventi agevolati dal Superbonus, siano incluse nei redditi diversi secondo il Testo Unico sulle Imposte sui Redditi (TUIR). Invero, in base a quanto previsto dal comma 64 dell'art. 1 della l. n. 213/2023, per gli immobili diversi dall'abitazione principale e non ottenuti tramite successione sui quali sono stati effettuati interventi agevolati con il Superbonus al 110%, è prevista un'imposta sulla plusvalenza del 26% generata dalla loro vendita nei successivi 10 anni. Per i primi 5 anni, poi, i costi di ristrutturazione non si potranno dedurre - come avviene adesso - dalla plusvalenza, mentre per i 5 anni successivi (cioè dal sesto al decimo) si potranno dedurre al 50%.

Infine, con la Legge di Bilancio 2025 (l. n. 207/2024), il Legislatore ha introdotto un nuovo comma 8-bis.2. all'art. 119 del d.l. n. 34/2020 che stabilisce che la detrazione del 65% prevista dal comma 8-bis, primo periodo, per le spese sostenute nell'anno 2025 spetta esclusivamente per gli interventi già avviati o per i quali, alla data del 15 ottobre 2024, risultino le nuove condizioni indicate nella tabella di seguito.

Oltre a ciò, il legislatore introduce un nuovo comma 8-sexies sempre all'art. 119 del d.l. n. 34/2020 che riconosce la facoltà di ripartire in dieci quote annuali di pari importo la detrazione spettante per le spese sostenute dal 1° gennaio 2023 al 31 dicembre 2023. Nello specifico si prevede che: per le spese sostenute dal 1° gennaio 2023 al 31 dicembre 2023 relativamente agli interventi rientranti nella disciplina del Superbonus, la detrazione può essere ripartita, su opzione del contribuente, in dieci quote annuali di pari importo a partire dal periodo d'imposta 2023; sono, altresì, indicate le modalità e i termini di presentazione della dichiarazione di scelta dell'opzione in commento; l'opzione è irrevocabile ed è esercitata tramite una dichiarazione dei redditi integrativa di quella presentata per il periodo di imposta 2023 da presentarsi, in deroga a quanto previsto dall'art. 2, comma 8, del d.P.R. 322/1998, entro il termine stabilito per la presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta 2024; se dalla predetta dichiarazione integrativa emerge una maggiore imposta dovuta, quest'ultima è versata, senza applicazione di sanzioni e interessi, entro il termine per il versamento del saldo delle imposte sui redditi relative al periodo d'imposta 2024.

Non è stata prevista nessuna proroga per cessione del credito e sconto in fattura; dunque, viene mantenuta la cessione del credito/sconto in fattura, solo per chi ha maturato il diritto in base alle regole vigenti attualmente.  In relazione agli ulteriori aspetti già affrontati in materia, valgono le regole e le indicazioni della Legislazione precedente.

Il recupero del patrimonio edilizio

Nello specifico, la detrazione d'imposta per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio abitativo e interventi di riqualificazione energetica sono entrati nel nostro ordinamento in maniera permanente con l'introduzione dell'art. 16-bis del TUIR. L'articolo in esame elenca in dettaglio gli interventi ammessi a godere dell'agevolazione fiscale che è prevista esclusivamente per gli immobili per uso abitativo e relative pertinenze e per gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici in questione. In particolare, con le lett. a) e b) del comma 1 del citato articolo del TUIR si precisa, quindi, che le opere di recupero del patrimonio edilizio esistente sono quelle definite dal Testo unico in materia edilizia, ossia:

• manutenzione ordinaria: questi interventi sono agevolabili solo se eseguiti su parti comuni;
• manutenzione straordinaria: trattasi di opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico sanitari e tecnologici, che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari;
• restauro e risanamento conservativo: interventi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurare la funzionalità;
• ristrutturazione edilizia: questi interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti, la demolizione e ricostruzione anche con sagoma diversa, ma nel rispetto della cubatura preesistenti.

Possono fruire dell'agevolazione i soggetti passivi IRPEF residenti e non residenti nel territorio dello Stato, che effettivamente sostengono le spese e che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale vengono effettuati gli interventi oggetto di agevolazione:

• 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare;

Con la l. 23 maggio 2024, n. 67, pubblicata nella G.U. del 28 maggio 2024, n. 123, è stata approvata la conversione in legge del d.l. 29 marzo 2024, n. 39, che reca nuove disposizioni in materia di bonus fiscali edilizi e, in particolare, di cessione del credito. Con l'intervento in commento, il Legislatore ha previsto le seguenti percentuali:

• 36% dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2027;
• 30% dal 1° gennaio 2028 al 31 dicembre 2033.

Successivamente, con la Legge di Bilancio 2025 (l. n. 207/2024), il Legislatore, modificando l'art. 16-bis del TUIR, anticipa i termini della riduzione dal 36 al 30% dell'aliquota di detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici. In particolare, all'art. 16-bis, comma 3-ter, del testo unico delle imposte sui redditi le parole “1° gennaio 2028” sono sostituite dalle seguenti: “1° gennaio 2025”. Inoltre, il Legislatore sostituisce interamente il comma 1 dell'art. 16 d.l. n. 63/2013, in materia di bonus per interventi di riqualificazione edilizia.

Come previsto dalla direttiva comunitaria case green non sarà più possibile agevolare l'acquisto delle caldaie a condensazione, che consentivano di ottenere una detrazione del 50%, che aumentava 65% nel caso di installazione contestuale di sistemi di regolazione automatica della temperatura, come le valvole termostatiche.

Oltre a ciò, con le nuove modifiche, l'agevolazione attuale è la presente:

È l'amministratore che, per gli interventi sulle parti comuni, provvede all'indicazione dei dati del fabbricato in dichiarazione e, nella generalità dei casi, agli altri adempimenti relativi alla detrazione. In particolare, l'amministratore rilascia, in caso di effettivo pagamento delle spese da parte del condòmino, una certificazione dalla quale risultano: le sue generalità ed il suo codice fiscale; gli elementi identificativi del condominio; l'ammontare delle spese sostenute nell'anno di riferimento; la quota parte millesimale imputabile al condomino.

In particolare, l'amministratore rilascia, in caso di effettivo pagamento delle spese da parte del condòmino, una certificazione dalla quale risultano: le sue generalità ed il suo codice fiscale; gli elementi identificativi del condominio; l'ammontare delle spese sostenute nell'anno di riferimento; la quota parte millesimale imputabile al condomino.

L'Ecobonus

Chi non accede all'Ecobonus del 110% potrà comunque avere parziale accesso alla detrazione ordinaria. L'ecobonus è il nome con il quale è definita la detrazione riconosciuta per i lavori di risparmio energetico effettuati sia su edifici singoli che in condominio. La disciplina è prevista dall'art. 14 d.l. n. 63/2013 che prevede detrazioni 50, 65, 75, 80, 85% in 10 anni

La scadenza delle agevolazioni (50, 65, 75 e 80, 85%) è attualmente fissata per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024, stante la disposizione di cui al comma 37, art. 1 della l. 30 dicembre 2021, n. 234 (Legge di bilancio 2022). A differenze del bonus ristrutturazione (confermato al 36% dal 2025 e fino al 2027, 30% dal 2028 al 2033), in assenza di ulteriori proroghe per le agevolazioni ordinarie (ecobonus, sismabonus, bonus mobili e verde), per il 2025 sembra più probabile un restyling degli incentivi che riesca a contenere la spesa pubblica e, allo stesso tempo, a raggiungere gli obiettivi di risparmio energetico richiesti dalla direttiva europea Case Green.

La seguente tabella (presente sul sito di ENEA), sintetizza gli interventi incentivabili con gli Ecobonus e le rispettive aliquote di detrazione.

Successivamente, con la Legge di Bilancio 2025 (l. n. 207/2024), il Legislatore rimodula la percentuale di detrazione prevista per l'ecobonus (art. 14 d.l. n. 63/2013) ovvero del beneficio consistente in una detrazione dall'IRPEF o dall'IRES, da ripartire in 10 rate annuali di pari importo, la cui entità varia a seconda che l'intervento riguardi la singola unità immobiliare o gli edifici condominiali e dell'anno in cui lo stesso è stato effettuato. Come previsto dalla direttiva comunitaria case green non sarà più possibile agevolare l'acquisto delle caldaie a condensazione, che consentivano di ottenere una detrazione del 50%, che aumentava 65% nel caso di installazione contestuale di sistemi di regolazione automatica della temperatura, come le valvole termostatiche.

Oltre a ciò, con le nuove modifiche, l'agevolazione attuale è la presente:

Il Sismabonus

Per le spese sostenute dal 1º gennaio 2017 al 31 dicembre 2024 spetta una detrazione:

a) del 50% che va calcolata su un ammontare massimo di 96.000 euro per unità immobiliare (per ciascun anno) e che deve essere ripartita in cinque quote annuali di pari importo;

b) la detrazione è più elevata:

• (70 o 80%) quando dalla realizzazione degli interventi si ottiene una riduzione del rischio sismico di 1 o 2 classi;
• (75 o 85%) quando i lavori sono stati realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali;
• per le spese sostenute dal 1° luglio 2020, l'art. 119 d.l. n. 34/2020 ha introdotto per determinati interventi antisismici la detrazione del 110% (il cosiddetto “Super sismabonus”);
• infine, chi compra un immobile in un edificio demolito e ricostruito nei Comuni in zone classificate a “rischio sismico 1”, può detrarre dalle imposte una parte consistente del prezzo di acquisto (75 o 85%, fino a un massimo di 96.000 euro).

Il progettista dell'intervento strutturale deve asseverare la classe di rischio dell'edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo l'esecuzione dell'intervento progettato. Per l'accesso alle detrazioni occorre che la predetta asseverazione sia allegata alla segnalazione certificata di inizio attività o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della presentazione allo sportello unico competente, per i successivi adempimenti.

Per quanto riguarda il condominio, come osservato precedentemente, la detrazione spetta nelle seguenti misure:

• 75%, nel caso di passaggio a una classe di rischio inferiore;
• 85%, quando si passa a due classi di rischio inferiori.

La detrazione si applica su un ammontare delle spese non superiore a euro 96.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio. L'ammontare massimo delle spese ammesse alla detrazione va calcolato tenendo conto anche delle eventuali pertinenze alle unità immobiliari.

L'Agenzia delle entrate ricorda che la fruizione di tale detrazione è alternativa a quella prevista per gli interventi sull'involucro di parti comuni degli edifici condominiali esistenti e alla detrazione prevista per gli interventi di riduzione del rischio sismico. Trattandosi di una detrazione alternativa, spetta in presenza di tutti i requisiti necessari ai fini delle due detrazioni che sostituisce; a tale detrazione, inoltre, sono riferibili, in via generale, i chiarimenti forniti in relazione alle detrazioni che sostituisce. Pertanto, gli interventi devono determinare una riduzione del rischio sismico rispettivamente di una classe o di due classi. È possibile fruire del Sismabonus (o del Superbonus) anche nel caso di interventi su immobili oggetto nel passato di contributi pubblici per la ricostruzione successiva ad eventi sismici.

Infine, per quanto riguarda l'acquisto di case antisismiche, si osserva che:

• se gli interventi per la riduzione del rischio sismico, che danno diritto alle più elevate detrazioni del 70 o dell'80%, sono effettuati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, nei Comuni che si trovano in zone classificate a rischio sismico 1, mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, l'acquirente di un'immobile dell'edificio ricostruito può usufruire di una detrazione pari, rispettivamente, al 75 o all'85% del prezzo di acquisto della unità immobiliare, come riportato nell'atto pubblico di compravendita, entro un ammontare massimo di euro 96.000;
• anche alle spese sostenute per l'acquisto di case antisismiche si applica, in vigenza del Superbonus, l'aliquota di detrazione più elevata;
• gli interventi devono essere eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro 30 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile;
• per avere la detrazione è necessario, pertanto, che dal titolo amministrativo che autorizza i lavori risulti che l'opera consista in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione (risoluzione n. 34/E del 27 aprile 2018).

Per ulteriori informazioni, è possibile consultare la guida dell'Agenzia delle Entrate.

Successivamente, con la Legge di Bilancio 2025 (l. n. 207/2024), il Legislatore inserisce un nuovo comma 1-septies.1 sempre all'art. 16 d.l. n. 63/2013, che interviene sulla disciplina del Sismabonus in maniera analoga a quanto visto per le ristrutturazioni edilizie.

Oltre a ciò, con le nuove modifiche, l'agevolazione attuale è la presente:

Il Bonus Facciate

Per le spese, sostenute nel 2020 e nel 2021, relative agli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti spetta una detrazione dall'IRPEF lorda pari al 90%. L'agevolazione è stata estesa dalla legge di bilancio 2022 (l. n. 234/2021) anche alle spese sostenute nel 2022 con aliquota del 60%. Per avere diritto al bonus è necessario che gli edifici siano ubicati nelle zone A o B (indicate nel decreto del Ministro dei lavori pubblici n. 1444/1968) o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali. L'assimilazione alle zone A o B della zona territoriale nella quale ricade l'edificio oggetto dell'intervento deve risultare dalle certificazioni urbanistiche rilasciate dagli enti competenti. Non è sufficiente un'attestazione da parte di ingegneri o architetti iscritti ai rispettivi Ordini professionali.

Il Bonus Verde

La Legge di bilancio 2018 ha previsto, a partire dall'anno di imposta 2018, una detrazione pari al 36% delle spese documentate e sostenute per la “sistemazione a verde” di aree scoperte private di edifici esistenti, comprese le pertinenze, recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione di pozzi, nonché per la realizzazione di coperture a ver de e di giardini pensili (c.d. Bonus verde). La legge di bilancio 2022 ha prorogato tale detrazione per le spese sostenute fino al 2024. La detrazione è calcolata su un importo massimo di euro 5.000 per unità Immobiliare residenziale. La detrazione massima è di euro 1.800 (36% di euro 5.000) per immobile. Il predetto limite è correlato ad ogni singola unità immobiliare oggetto di intervento.  Inoltre:

• al contribuente che esegue gli interventi su più unità immobiliari il diritto alla detrazione è riconosciuto più volte;
• quanto al condominio, in caso di interventi di “sistemazione a verde” eseguiti sulle le parti comuni di edifici la detrazione è calcolata su un ammontare massimo di spesa di euro 5.000 per ciascuna unità immobiliare.

Il Bonus Mobili

I contribuenti che fruiscono della detrazione (art. 16, comma 1, d.l. n. 63/2013) possono usufruire della detrazione Irpef del 50% per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici destinati ad arredare un immobile oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio. Invero, indipendentemente dall'importo delle spese sostenute per i lavori di recupero del patrimonio edilizio, la detrazione del 50% va calcolata su un importo massimo di: 10.000 euro per l'anno 2022; 8.000 euro per il 2023; 5.000 euro per il 2024.

Successivamente, con la Legge di Bilancio 2025 (l. n. 207/2024), resta invariato il Bonus mobili per il 2025. Con la norma in esame si stabilisce che tale agevolazione si applica anche per le spese sostenute nel 2025 e con lo stesso limite di spesa detraibile di 5.000 euro previsto per il 2024.

Con la manovra resta invariato il Bonus mobili per il 2025. Con la norma in esame si stabilisce che tale agevolazione si applica anche per le spese sostenute nel 2025 e con lo stesso limite di spesa detraibile di 5.000 euro previsto per il 2024. Invero, si la detrazione in commento:

• è da ripartire tra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo;

• spetta nella misura del 50% delle spese sostenute;

• è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 5.000 euro.

Il Bonus Colonnine elettriche

Per infrastruttura di ricarica di veicoli elettrici si intende quella di cui all'art. 2, comma 1, lett. e-ter), d.lgs. 16 dicembre 2016, n. 257: “insieme di strutture, opere e impianti necessari alla realizzazione di aree di sosta dotate di uno o più punti di ricarica per veicoli elettrici. In particolare, l'infrastruttura di ricarica è composta da uno o più dispositivi di ricarica e dalle relative interconnessioni elettriche”.

Premesso ciò, dal punto di vista prettamente condominiale, indipendentemente dall'agevolazione fiscale, si osserva che l'art. 17-quinquies del del d.l. n. 83/2013 prevede che, fatto salvo il regime di cui all'art. 1102 c.c., le opere edilizie per l'installazione delle infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli in edifici in condominio:

• sono approvate dall'assemblea di condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall'art. 1136, commi, 1, 2 e 3 c.c.;
• nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto le deliberazioni, il condomino interessato può installare, a proprie spese, i dispositivi secondo le modalità ivi previste;
• resta fermo quanto disposto dagli artt. 1120, comma 2, e 1121, comma 3 c.c.

Quanto agli aspetti legati alla detrazione/agevolazioni, invece, si osserva che l'art. 16-ter d.l. 63/2013 prevede che ai contribuenti è riconosciuta una detrazione dall'imposta lorda, fino a concorrenza del suo ammontare, per le spese documentate sostenute dal 1° marzo 2019 al 31 dicembre 2021 relative all'acquisto e alla posa in opera di infrastrutture di ricarica dei veicoli alimentati ad energia elettrica, ivi inclusi i costi iniziali per la richiesta di potenza addizionale fino ad un massimo di 7 kW. La detrazione spetta:

• nella misura del 50% delle spese sostenute ed è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 3.000 euro;
• le infrastrutture di ricarica devono essere dotate di uno o più punti di ricarica di potenza standard non accessibili al pubblico;
• la detrazione si applica anche alle spese documentate rimaste a carico del contribuente, per l'acquisto e la posa in opera di infrastrutture di ricarica sulle parti comuni degli edifici condominiali di cui agli artt. 1117 e 1117-bis c.c.

Nonostante la mancata proroga dell'agevolazione in commento, il Legislatore è intervenuto in materia con i contributi statali per gli anni 2022, 2023 e 2024 con contributo pari all'80% del prezzo di acquisto e posa in opera, nel limite massimo di:

• 1.500 euro per richiedente;
• 8.000 euro nel caso la realizzazione riguardi le parti comuni di edifici condominiali.

Il decreto direttoriale 12 giugno 2024 (pubblicato sulla Gazzetta ufficiale n. 145 del 22 giugno 2024) ha definito le procedure per la concessione e l'erogazione di contributi per l'anno 2024.

Il Bonus per l'eliminazione delle barriere architettoniche

La principale definizione normativa è data dall'art. 2, lett. a), del d.m. n. 236/1989, secondo cui le barriere architettoniche sono:

• gli ostacoli fisici che sono fonte di disagio per la mobilità di chiunque ed in particolare di coloro che, per qualsiasi causa, hanno una capacità motoria ridotta o impedita in forma permanente o temporanea;
• gli ostacoli che limitano o impediscono a chiunque la comoda e sicura utilizzazione di parti, attrezzature o componenti;
• la mancanza di accorgimenti e segnalazioni che permettono l'orientamento e la riconoscibilità dei luoghi e delle fonti di pericolo per chiunque e in particolare per i non vedenti, per gli ipovedenti e per i sordi.

Per i contribuenti che effettuano interventi per eliminare le barriere architettoniche, la normativa tributaria prevede diverse tipologie di agevolazioni.

a) Il bonus barriere architettoniche 50%

La detrazione IRPEF per ristrutturazione edilizia dell'immobile è disciplinata dall'art. 16-bis, comma 1, lett. e) TUIR. Secondo quanto riportato dalla Guida del Fisco (gennaio 2022), per gli interventi di ristrutturazione edilizia sugli immobili è possibile fruire di una detrazione IRPEF pari al:

• 50% da calcolare su un importo massimo di 96.000 euro, se la spesa è sostenuta nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2024;
• 36% da calcolare su un importo massimo di 48.000 euro, per le spese effettuate dal 1° gennaio 2025.

Come indicato dai tecnici in materia è evidente che il bonus barriere architettoniche al 50% non venga utilizzato in presenza (delli condizioni previste dalla norma) del bonus al 75% o al 110%. (intervento trainato).

b) Il bonus barriere architettoniche 75%

L'art. 119-ter d.l. n. 34/2020 riconosce una detrazione dall'imposta lorda, fino a concorrenza del suo ammontare, per le spese documentate sostenute dal 1° gennaio 2022 per la realizzazione di interventi direttamente finalizzati al superamento e all'eliminazione di barriere architettoniche in edifici già esistenti.

La legge di bilancio 2023 ha prorogato l'agevolazione sino al 31 dicembre 2025. L'agevolazione spetta per la realizzazione di interventi direttamente finalizzati al superamento e all'eliminazione di barriere architettoniche in edifici già esistenti. Ai fini dell'accesso alla detrazione, gli interventi devono rispettare i requisiti previsti dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236 in materia di prescrizioni tecniche necessarie a garantire l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata, ai fini del superamento e dell'eliminazione delle barriere architettoniche.

La detrazione da ripartire tra gli aventi diritto spetta nella misura del 75% delle spese sostenute ed è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a:

• euro 50.000 per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno;
• euro 40.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari;
• euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

c) Il bonus barriere architettoniche 110%

A partire dal 1° gennaio 2021, rientrano tra gli interventi “trainati” dagli interventi di efficienza energetica anche quelli finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità, ai sensi dell'art. 3, comma 3, l. 5 febbraio 1992, n. 104, indicati nell'art. 16-bis, comma 1, lett. e), TUIR. Per le spese sostenute a partire dal 1° giugno 2021, dunque, gli interventi finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche sono ammessi al Superbonus anche nell'ipotesi in cui siano effettuati congiuntamente agli interventi “trainanti” antisismici.

Le comunicazioni dell'amministratore

Gli amministratori di condominio comunicano all'Anagrafe tributaria, entro il 16 marzo (termine prorogato al 4 aprile 2024 in relazione alle opzioni riguardanti le detrazioni riferite alle spese sostenute nel 2023 e alle rate residue non fruite delle detrazioni riferite alle spese sostenute negli anni 2020, 2021 e 2022), i dati relativi alle spese sostenute nell'anno precedente dal condominio con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché con riferimento all'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all'arredo delle parti comuni dell'immobile oggetto di ristrutturazione.  La comunicazione deve essere effettuata tramite il servizio telematico Entratel o Fisconline, utilizzando i software di controllo e di predisposizione dei file messi a disposizione gratuitamente dall'Agenzia delle Entrate. È possibile avvalersi anche degli intermediari abilitati.

Premesso ciò, gli amministratori comunicano la tipologia, l'importo complessivo di ogni intervento e le quote di spesa attribuite ai singoli condòmini nell'ambito di ciascuna unità immobiliare. Quando si effettua un intervento sulle parti condominiali (per esempio, guardiole, appartamento del portiere, lavatoi), i condòmini hanno diritto alla detrazione, sempre ciascuno per la propria quota, solo per i beni acquistati e destinati ad arredare queste parti. Come sottolineato dai tecnici in materia:

• i dati contenuti nelle comunicazioni inviate entro i termini sono utilizzati per l'elaborazione della dichiarazione dei redditi da parte dell'Agenzia delle Entrate;
• se l'amministratore di condominio non procede alla trasmissione della comunicazione, il condomino non perde la detrazione fiscale, in tal caso deve integrare la dichiarazione dei redditi precompilata;
• una comunicazione può contenere i dati riferiti ad uno o più interventi su parti comuni di un condominio, i cui pagamenti sono avvenuti nell'anno di riferimento.

Ulteriori aspetti

Per i lavori edili avviati dal 28 maggio 2022 di importo complessivo superiore a 70.000 euro la detrazione spetta se nell'atto di affidamento dei lavori, stipulato a partire dal 27 maggio 2022, è indicato che detti interventi sono eseguiti da datori di lavoro che applicano i contratti collettivi del settore edile, nazionale e territoriali, stipulati dalle associazioni datoriali e sindacali comparativamente più rappresentative sul piano nazionale (art. 1, comma 43-bis della legge di bilancio 2022). La mancata indicazione del contratto collettivo nelle fatture emesse in relazione all'esecuzione dei lavori non comporta il mancato riconoscimento della detrazione, purché tale indicazione sia presente nell'atto di affidamento e il contribuente sia in possesso di una dichiarazione sostitutiva rilasciata dall'impresa attestante il contratto collettivo utilizzato nell'esecuzione dei lavori edili relativi alla fattura emessa. Per maggiori approfondimenti si rimanda alla circolare 27 maggio 2022, n. 19/E.

La patente a punti nel cantiere

Una delle novità più rivoluzionarie nel campo dell'edilizia riguarda la sicurezza nei cantieri edili: la patente a punti. Difatti, dal 1° ottobre 2024 imprese e lavoratori autonomi impegnati in cantieri temporanei e mobili devono dotarsi di una patente a crediti (o a punti) per la sicurezza.  A prevederlo è il nuovo art. 27 del Testo Unico della Sicurezza, come modificato dall'art. 29, comma 19, d.l. 19/2024 (“Decreto PNRR 4“).

La patente è dotata di un punteggio iniziale di 30 crediti e consente alle imprese e ai lavoratori autonomi di operare nei cantieri temporanei o mobili con una dotazione pari o superiore a 15 crediti.

La patente ha un punteggio massimo di 100 crediti, così assegnati:

In caso di patente con punteggio inferiore a 15 crediti, è consentito il completamento delle attività oggetto di appalto o subappalto in corso di esecuzione, quando i lavori eseguiti sono superiori al 30% del valore del contratto.

Con la circolare esplicativa n. 4 del 23 settembre 2024, l'Ispettorato nazionale del Lavoro ha previsto la possibilità di presentare una autocertificazione/dichiarazione sostitutiva con efficacia fino alla data del 31 ottobre 2024. Pertanto, a partire dal 1° novembre 2024 per operare in cantiere è indispensabile aver effettuato la richiesta di rilascio della patente tramite il portale dell'Ispettorato nazionale.

La patente è rilasciata in formato digitale accedendo al portale dell'Ispettorato nazionale. Possono presentare la domanda di rilascio della patente il legale rappresentante dell'impresa e il lavoratore autonomo, anche per il tramite di un soggetto munito di apposita delega in forma scritta, ivi inclusi i soggetti di cui all'art. 1 della l. n. 12/1979 (consulenti del lavoro, commercialisti, avvocati e CAF). Nelle more del rilascio della patente è comunque consentito lo svolgimento delle attività in cantiere, salva diversa comunicazione notificata dall'INL. La patente è revocata nei casi in cui è accertata in via definitiva, in sede di controllo successivo al rilascio, la non veridicità di una o più dichiarazioni rese sulla presenza dei requisiti. Decorsi 12 mesi dalla revoca, si può richiedere il rilascio di una nuova patente.

AI fini del rilascio della patente è richiesto il possesso dei seguenti requisiti:

• iscrizione presso la Camera di Commercio, Industria e Artigianato;
• adempimento degli obblighi formativi da parte del datore di lavoro, dei dirigenti, dei preposti, dei lavoratori autonomi e dei lavoratori dell'impresa;
• possesso del Documento Unico di Regolarità Contributiva (DURC) in corso di validità;
• possesso del Documento di Valutazione dei Rischi (DVR);
• possesso del Documento Unico di Regolarità Fiscale (DURF);
• avvenuta designazione del responsabile del servizio di prevenzione e protezione, nei casi previsti dalla normativa vigente.

Il possesso dei requisiti può essere attestato in alcuni casi mediante autocertificazione e in altri mediante dichiarazioni sostitutive dell'atto di notorietà.

La patente è revocata in caso di rilascio di dichiarazioni mendaci sulla sussistenza di uno o più requisiti. La sospensione, invece, è obbligatoria se si verificano infortuni da cui deriva la morte di uno o più lavoratori imputabile al datore di lavoro, al suo delegato ai sensi dell'art. 16 del TUSL ovvero al dirigente almeno a titolo di colpa grave, fatta salva la diversa valutazione dell'Ispettorato adeguatamente motivata; può essere adottata nel caso di infortuni da cui deriva l'inabilità permanente di uno o più lavoratori o una irreversibile menomazione suscettibile di essere accertata immediatamente.

Il provvedimento cautelare di sospensione della patente è adottato dall'Ispettorato del lavoro territorialmente competente. La durata della sospensione della patente, comunque non superiore a 12 mesi, è determinata tenendo conto della gravità degli infortuni, nonché della gravità della violazione in materia di salute e sicurezza e delle eventuali recidive.

L'Ispettorato Nazionale del Lavoro, con la nota 9326 del 9 dicembre 2024, fornisce indicazioni sul regime sanzionatorio relativo alla patente a crediti prevista dall'art. 27 d.lgs. n. 81/2008, in vigore dal 1° ottobre 2024. La normativa stabilisce una sanzione amministrativa pari al 10% del valore dei lavori, con un minimo di 6.000 euro. La multa viene quantificata in concreto applicando l'art. 16 della l. n. 689/1981. L'Ispettorato del Lavoro territorialmente competente emette l'ordinanza-ingiunzione e, in mancanza di una previsione normativa diversa, tutti gli organi di vigilanza indicati nell'art. 13 del d.lgs. n. 81/2008 possono accertare l'illecito e imporre la sanzione. Quanto alle sanzioni nei confronti del committente e del responsabile dei lavori, si rinvia all'art. 90, comma 9, lett. b-bis) del d.lgs. 81/2008, come modificato dal d.l. n. 19/2024.

Riferimenti

Patente a Crediti Cantieri: cos'è, come funziona, come adeguarsi, in Biblus.acca.it , 10 dicembre 2024;

Dossier Decreto taglia crediti: Il punto su sconto in fattura e su cessione del credito e le altre misure d'interesse in Ance.it , maggio 2024;

Comunicazione spese edilizie su parti comuni condominiali, in Rivista Sistema Ratio - Circolare speciale straordinaria, 28 febbraio 2024;

Tarantino, Finanziaria 2024: tassate le plusvalenze sugli immobili oggetto di superbonus, in Mementopiù.it , 3 gennaio 2024;

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Tarantino, Le agevolazioni fiscali per gli interventi edilizi: bonus verde, in IUS-Condominioelocazione.it, 2 marzo 2023;

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Tarantino, L'eliminazione delle barriere architettoniche: il coordinamento dei diversi bonus edilizi del 50%, 75% e 110%, in IUS-Condominioelocazione.it, 20 luglio 2023;

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Santoro, Bonus barriere architettoniche: tutto quello che devi sapere , in Biblus.acca.it, 26 gennaio 2022;

Donati, Superbonus 110% dopo il decreto rilancio: tutti i lavori agevolabili, Rimini, 2020, 10;

Tarantino, Decreto rilancio: ecobonus potenziato al 110%, in IUS-Condominioelocazione.it, 7 agosto 2020;

Merello - Rollino - Scarpa, Guida pratica del condominio, Milano, 2020, 216;

Puggioni - Lauria, Bonus, agevolazioni e incentivi per ristrutturazione e riqualificazione energetica, in Certificato-energetico.it, 17 maggio 2020;

Tarantino, Bonus mobili, facciate e verde: guida alle detrazioni per il 2020, in IUS-Condominioelocazione.it, 11 marzo 2020;

Mirarchi, Detrazione per l'acquisto di mobili ed elettrodomestici destinati alle aree comuni condominiali, in Condominioweb.com, 18 marzo 2020;

Infografica di tutte le detrazioni fiscali per abitazioni e condominio, in Quotidianodelcondominio.it, 19 febbraio 2020;

Cessione del credito 2020: ecobonus e sisma bonus, in Lavoripubblici.it, 29 gennaio 2020;

Tarantino, Legge di bilancio 2020: aspetti principali in campo immobiliare, in IUS-Condominioelocazione.it, 27 gennaio 2020.