Recupero edilizio

Maurizio Tarantino
03 Marzo 2022

Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio beneficiano di importanti agevolazioni fiscali, sia quando si effettuano sulle singole unità abitative sia quando riguardano lavori su parti comuni di edifici condominiali. I benefici fiscali per i lavori sul patrimonio immobiliare non si esauriscono con la detrazione IRPEF. Altre significative agevolazioni, infatti, sono state introdotte negli anni. Tra queste, per esempio, la possibilità di pagare l'IVA in misura ridotta e quella di portare in detrazione gli interessi passivi pagati sui mutui stipulati per ristrutturare l'abitazione principale. E ancora, le detrazioni per l'acquisto di immobili a uso abitativo facenti parte di edifici interamente ristrutturati e quelle per la realizzazione o l'acquisto di posti auto. Ebbene, in àmbito normativo si osserva che le attuali disposizioni di legge hanno confermato ed esteso gli obiettivi già prefissati in campo edilizio in merito alla riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente e, in particolare, dei fabbricati condominiali. Gli strumenti incentivanti principali finalizzati alla riqualificazione dei condomini sono Bonus Ristrutturazioni, Ecobonus 110%, Sismabonus, Bonus Facciate e altri incentivi. Per le finalità in esame, la prima cosa da fare è contattare un tecnico qualificato che, dopo un colloquio conoscitivo delle necessità e un sopralluogo, potrà consigliare la scelta migliore e, quindi, redigere un progetto che contenga una corretta fase progettuale per evitare di incorrere in problematiche in fase esecutiva.
Inquadramento

In un edificio condominiale gli interventi edilizi possono essere di diversa natura, nello specifico possono interessare parti comuni e parti di uso esclusivo. Un intervento frequente, non privo di difficoltà, è quello di risanamento delle strutture portanti dell'edificio, soprattutto i pilastri e le travi dei piani cantinati o di terra, specie se non accessibili. Le ricognizioni sullo stato di degrado delle strutture portanti da parte del condominio vengono eseguite in occasione di danni ai collettori e alle colonne di scarico o di scosse sismiche. Gli aspetti strutturali che si possono presentare al tecnico sono molteplici ed è sempre consigliabile eseguire il rilievo dello stato di fatto della struttura reale, soprattutto per individuare elementi strutturali in falso come le travi.

Premesso ciò, oggi, parlare di recupero edilizio in condominio significa, “inevitabilmente”, entrare in contatto con un complesso di norme finalizzate alla realizzazione di diverse tipologie di lavori.

Attualmente, in presenza di una moltitudine di agevolazioni esistenti, la bussola in esame si prefigge lo scopo di analizzare gli aspetti attuali e principali in tema di recupero edilizio.

Ebbene, in ambito normativo, si osserva che la l. n. 160/2019 (Legge di Bilancio 2020) e il d.l. n. 34/2019, noto come Decreto Crescita (convertito con la l. n. 58/2019), hanno confermato ed esteso gli obiettivi già prefissati in campo edilizio in merito alla riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente e, in particolare, dei fabbricati condominiali. La rigenerazione dei condomini spesso comporta dei processi decisionali articolati che generano ritardi nell'approvazione dei lavori di ristrutturazione; inoltre, in numerose circostanze si riscontra una carenza di fondi da destinare ad interventi che non sono sempre percepiti come necessari da tutti i condomini, nonostante ne avranno un beneficio.

Gli strumenti incentivanti principali con l'intervento in esame, finalizzati alla riqualificazione dei condomini, sono i seguenti: Bonus Ristrutturazioni, Ecobonus, Sismabonus Bonus Facciate. Successivamente è stato pubblicato il d.l. n. 34/2020, noto come Decreto Rilancio (convertito con la l. n. 77/2020). Con questo provvedimento il legislatore ha introdotto una nuova percentuale di detrazione del 110% nell'ambito degli interventi per il risparmio energetico “qualificato” c.d. Ecobonus.

Con tale manovra è stata incrementata al 110% l'aliquota della detrazione IRPEF spettante a fronte di specifici interventi in ambito di efficienza energetica, riduzione del rischio sismico, installazione di impianti fotovoltaici e installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici.

Con il d.l. n. 76/2020 (convertito con la l. n. 120/2020) è stato varato il tanto atteso provvedimento governativo sulle semplificazioni. In particolare, l'articolo 10 del Decreto Semplificazioni contiene diverse modifiche al Testo unico per l'edilizia (d.P.R.n. 380/2001), al fine di “semplificare e accelerare le procedure edilizie e ridurre gli oneri a carico dei cittadini e delle imprese, nonché di assicurare il recupero e la qualificazione del patrimonio edilizio esistente e lo sviluppo di processi di rigenerazione urbana”.

Da ultimo, il d.l. 34/2020 è stato aggiornato alla Legge di Bilancio 2021 (l. n. 178/2020) e al Decreto Semplificazioni (d.l. n. 77/2021 convertito in l. n. 108/2021), al Decreto Controlli (d.l. n. 157/2021) e, infine, alla Legge di Bilancio 2022 (l. n. 234/2021). È intervenuto anche il Decreto Sostegni-Ter (d.l. n. 4/2022).

In definitiva, premesso quanto innanzi esposto, la materia in esame è in continua evoluzione, pertanto, la presente bussola costituisce un'argomentazione generale dei vari istituti afferenti i lavori che possono svolgersi in Condominio in tema di recupero edilizio. Per ulteriori approfondimenti dell'argomento in esame si rinvia agli aggiornamenti realizzati tramite focus e news presenti sul portale.

Il Superbonus al 110%

Il Decreto Rilancio ha incrementato al 110% l'aliquota di detrazione delle spese sostenute,inizialmente, dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Le nuove disposizioni che consentono di fruire di una detrazione del 110% delle spese, si aggiungono a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni dal 50 all'85% delle spese spettanti per gli interventi di: Ecobonus e Sismabonus. Altra importante novità, introdotta dal Decreto Rilancio, è la possibilità generalizzata di optare, in luogo della fruizione diretta della detrazione, per un contributo anticipato sotto forma di sconto dai fornitori dei beni o servizi (cd. sconto in fattura) o, in alternativa, per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.

Con la Legge di Bilancio 2022 sono state fissate nuove scadenze per l'agevolazione. In dettaglio:

  • per i condomini e gli edifici con più unità immobiliari di un unico proprietario, proroga al 2025 con una progressiva diminuzione della percentuale di detrazione 110 per cento per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023; 70 per cento per le spese sostenute nel 2024; 65 per cento per quelle sostenute nell'anno 2025;
  • immobili unifamiliari e unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno site all'interno di edifici con più unità immobiliari, proroga al 31 dicembre 2022 a condizione che alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30 per cento dell'intervento complessivo;
  • per le cooperative di abitazione a proprietà indivisa e gli IACP: fino al 30 giugno 2023, ovvero al 31 dicembre 2023 qualora al 30 giugno siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell'intervento complessivo;
  • per gli immobili nelle aree colpite dai terremoti a partire dall'aprile 2009 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza, il Superbonus con aliquota al 110 per cento è riconosciuto per tutti gli interventi sia di tipo energetico che di consolidamento fino al 31 dicembre 2025 sia per edifici plurifamiliari che per le villette.

Le nuove scadenza riguardano sia i lavori trainanti che quelli trainati nei singoli appartamenti. Le stesse regole anche per gli edifici di un unico proprietario con un massimo di quattro unità immobiliari a destinazione residenziale. Nel testo del nuovo comma 8-bis dell'art. 119 del decreto Rilancio, come sostituito dalla legge di Bilancio 2022, si legge infatti sono previste le stesse scadenze per gli interventi effettuati dai condomini e dalle persone fisiche “compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all'interno dello stesso condominio o dello stesso edificio”. Nel caso in cui gli interventi trainanti e quelli trainati sono eseguiti dalla stessa ditta ai fini della detrazione è necessario che il fornitore attesti che sono state rispettate le date previste dalle norme.

In evidenza

Il Superbonus è riconosciuto esclusivamente per gli immobili dotati di impianto di riscaldamento a destinazione residenziale, ovvero con una superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio superiore al 50%, come specificatamente indicato dall'Agenzia dell'Entrate con la circolare 24/E dell'8 agosto 2020. L'installazione di un nuovo impianto in un edificio che ne è privo non consente di accedere all'agevolazione. La detrazione del 110% va ripartita in cinque quote annuali tra tutti i soggetti che hanno partecipato alla spesa in riferimento alla quota effettivamente versata. Obbligatorio per il pagamento il bonifico dedicato.

Con il varo dei provvedimenti attuativi da parte del MISE (Ministero dello sviluppo economico) e del direttore

dell'Agenzia delle entrate (circolare 24/E dell'8 agosto 2020), diventano pienamente operative le norme degli artt. 119 e 121 del Decreto Rilancio (d.l. n. 34/2020).

Condizione indispensabile per ottenere il Superbonus è migliorare di due classi di consumo energetico dell'edificio, o del singolo appartamento in caso di immobili vincolati sui quali non sono ammessi interventi sull'esterno del fabbricato. La lista degli interventi che danno diritto alla detrazione con aliquota al 110% è suddivisa in due categorie: interventi “trainanti” (comma 1 art. 119) e interventi “trainati” (comma 2). L'esecuzione di uno degli interventi trainanti dà diritto ad ottenere il Superbonus anche per gli interventi trainati. La riduzione di due classi energetiche dell'edificio può essere ottenuta anche dalla somma di interventi delle due categorie.

INTERVENTI TRAINANTI

Interventi di isolamento termico

Come previsto dall' art. 119, comma 1, lett. a), del d.l. n. 34/2020, la detrazione spetta per gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio o dell'unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno. Gli interventi per la coibentazione del tetto rientrano nella disciplina agevolativa, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente. I materiali isolanti utilizzati devono rispettare i criteri ambientali minimi di cui al decreto del Ministro dell'ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 259 del 6 novembre 2017. Nel medesimo comma il Legislatore ha stabilito che per tali interventi il Superbonus 110% è calcolato su un ammontare complessivo delle spese non superiore a:

- euro 50.000 per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi all'esterno;

- euro 40.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari;

euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari..

Interventi sulle parti comuni degli edifici

Come previsto dall' art. 119, comma 1, lett. a), del d.l. n. 34/2020, la detrazione spetta per gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio o dell'unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno. Gli interventi per la coibentazione del tetto rientrano nella disciplina agevolativa, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente. I materiali isolanti utilizzati devono rispettare i criteri ambientali minimi di cui al decreto del Ministro dell'ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 259 del 6 novembre 2017. Nel medesimo comma il Legislatore ha stabilito che per tali interventi il Superbonus 110% è calcolato su un ammontare complessivo delle spese non superiore a:

- euro 50.000 per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi all'esterno;

- euro 40.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari;

- ovvero a euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari;ovvero a euro 15.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell'impianto sostituito.

Interventi sugli edifici unifamiliari

Come previsto dall' art. 119, comma 1, lett. c), del d.l. n. 34/2020, la detrazione spetta interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione, del 18 febbraio 2013, a pompa di calore, ivi compresi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all'installazione di impianti fotovoltaici di cui al comma 5 e relativi sistemi di accumulo di cui al comma 6, ovvero con impianti di microcogenerazione, a collettori solari o, esclusivamente per le aree non metanizzate nei comuni non interessati dalle procedure europee di infrazione n. 2014/2147 del 10 luglio 2014 o n. 2015/2043 del 28 maggio 2015 per l'inottemperanza dell'Italia agli obblighi previsti dalla direttiva 2008/50/CE, con caldaie a biomassa aventi prestazioni emissive con i valori previsti al-meno per la classe 5 stelle individuata ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro dell'ambiente e della tutela del territorio e del mare 7 novembre 2017, n. 186, nonché, esclusivamente per i comuni montani non interessati dalle procedure europee di infrazione n. 2014/2147 del 10 luglio 2014 o n. 2015/2043 del 28 maggio 2015 per l'inottemperanza dell'Italia agli obblighi previsti dalla direttiva 2008/50/CE, l'allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente, definiti ai sensi dell'arti-colo 2, comma 2, lettera tt), del decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102. Quanto alla misura dell'agevolazione, la norma prevede che la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 30.000 euro, per singola unità immobiliare

Interventi antisismici

Sono considerati interventi trainanti anche quelli antisismici previsti dall'articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies, del decreto-legge n. 63/2013. L'aliquota delle detrazioni spettanti è elevata al 110 per cento per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022. Per la parte di spese sostenuta dal 1° gennaio 2022, la detrazione è ripartita in 4 quote annuali di pari importo. Si tratta, nello specifico, degli interventi antisismici per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici o di complessi di edifici collegati strutturalmente, di cui all'art. 16-bis, comma 1, lett. i), del TUIR, le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017, relativi a edifici ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3 di cui all'ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003, inclusi quelli dai quali deriva la riduzione di una o due classi di rischio sismico, anche realizzati sulle parti comuni di edifici in condominio (commi da 1-bis a 1- sexies). Con riferimento a tale tipologia di interventi, la norma in commento stabilisce che per il caso in cui il credito corrispondente alla detrazione spettante sia ceduto a un'impresa di assicurazione e contestualmente venga stipulata una polizza che copre il rischio di eventi calamitosi, la detrazione spettante per i premi assicurativi versati (prevista ordinariamente dall'articolo 15, comma 1, lettera f-bis), Tuir.) è elevata al 90% (art. 119, comma 4, Decreto Rilancio). Ai sensi del comma 4-bis dell'art. 119 Decreto Rilancio, il Superbonus spetta anche per la realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici, eseguita congiuntamente a uno degli interventi indicati al periodo precedente, nel rispetto dei limiti di spesa previsti per tali interventi. Gli importi di spesa ammessi al Superbonus 110% sono pari a:

- euro 96.000, nel caso di interventi realizzati su singole unità immobiliari;

- euro 96.000, nel caso di acquisto delle “case antisismiche”;

- euro 96.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio, per gli interventi sulle parti comuni di edifici in condominio (Circolare Agenzia delle Entrate n. 24/E dell'8 agosto 2020). Ed ancora, ai sensi del successivo comma 4-quater: “Nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici verificatisi a far data dal 1° aprile 2009 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza, gli incentivi di cui al comma 4 spettano per l'importo eccedente il contributo previsto per la ricostruzione”.

In evidenza

A seguito dei chiarimenti dell'Agenzia dell'Entrate a Tele-fisco 2020 110%, in sintonia con quanto riportato nella Faq dell'Agenzia pubblicata nel sito internet del 30 settembre 2020, chi possiede o detiene unità immobiliari di lusso in un condominio può beneficiare della super detrazione del 110% per le spese per gli interventi realizzati sulle parti comuni, ma non può fruire del super bonus per gli interventi trainati realizzati sulle proprie unità di lusso. Pertanto, i possessori o i detentori delle unità immobiliari cosiddette di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9) possono fruire della detrazione del super bonus del 110% per le spese sostenute per interventi realizzati sulle parti comuni dell'edificio in condominio, ma non possono fruire del super bonus per interventi «trainati» realizzati sulle proprie unità, in quanto il 110% non si applica alle unità immobiliari appartenenti alle categorie «A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico», A/1 e A/8.

Il Superbonus spetta anche per le seguenti ulteriori tipologie di interventi (c.d. “trainati”), a condizione che siano eseguiti congiuntamente con almeno uno degli interventi trainanti precedentemente elencati.

INTERVENTI TRAINATI

Efficientamento energetico

Il Superbonus spetta per gli interventi di efficientamento energetico previsti dall'articolo 14 del decreto legge n. 63/2013, nei limiti di spesa previsti per ciascun intervento di efficienza energetica dalla legislazione vigente, eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti (questi interventi non sono trainati nella disciplina del Superbonus 110% laddove eseguiti congiuntamente ad interventi oggetto del “Sismabonus”). Come espressamente chiarito dall'ultimo periodo del comma 2 dell'art. 119 in commento, gli interventi di efficientamento energetico indicati nel citato articolo 14 del Decreto Legge n. 63/2013 danno diritto al Superbonus 110%, a prescindere dalla effettuazione degli interventi di isolamento termico o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale (ossia, degli interventi “trainanti”), qualora questi ultimi non possano essere realizzati in quanto gli immobili sono sottoposti alla tutela disciplinata dal Codice dei beni culturali e del paesaggio o per effetto di regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali. In argomento, come osservato dall'Agenzia dell'Entrate:

- se l'edificio è sottoposto ai vincoli previsti dal predetto codice dei beni culturali e del paesaggio o il rifacimento dell'isolamento termico è vietato da regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali, il Superbonus 110% si applica, comunque, ai singoli interventi ammessi all'ecobonus (ad esempio, sostituzione degli infissi), purché sia certificato il miglioramento energetico (Guida Superbonus” Agenzia dell'Entrate in agenziaentrate.gov.it);

- il Superbonus vale per la sostituzione degli infissi anche se c'è una variazione di posizione e di dimensioni (Risposta a interpello n. 524 del 30 luglio 2021).

Impianti solari fotovoltaici

In base a quanto previsto dall'art. 119, comma 5, d.l. n. 34/2020 (secondo la nuova formulazione in virtù della legge di Bilancio 2022), l'agevolazione spetta per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute per l'installazione:

- di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su particolari edifici (ai sensi dell'articolo 1, comma 1, lettere a), b), c) e d), del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412);

- di impianti solari fotovoltaici su strutture pertinenziali agli edifici, eseguita congiuntamente ad uno degli interventi di cui ai commi 1 e 4 del presente articolo (119).

In tal caso la detrazione (articolo 16-bis, comma 1, del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917) da ripartire tra gli aventi diritto in quattro quote annuali di pari importo, spetta:

nella misura riconosciuta per gli interventi previsti agli stessi commi 1 e 4 (art. 119) in relazione all'anno di sostenimento della spesa, fino ad un - ammontare complessivo delle stesse spese non superiore a euro 48.000 e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell'impianto solare fotovoltaico;

- in caso di interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere d), e) e f), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, il predetto limite di spesa è ridotto ad euro 1.600 per ogni kW di potenza nominale.

Come precisato al comma 6 dell'art. 119 in commento:

- la detrazione è riconosciuta anche in caso di installazione, contestuale o successiva, di sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti solari fotovoltaici ammessi al Superbonus 110%, alle stesse condizioni, negli stessi limiti di importo e ammontare complessivo previsti per gli interventi di installazione di impianti solari e, comunque, nel limite di spesa di euro 1.000 per ogni kWh di capacità di accumulo dei predetti sistemi;

- il limite di spesa per l'installazione dell'impianto fotovoltaico e del sistema di accumulo è ridotto ad euro 1.600 per ogni kW di potenza nel caso in cui sia contestuale ad un intervento di ristrutturazione edilizia, di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica, di cui all'articolo 3, comma 1, lettere d), e) ed f), del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

Infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici

Ai sensi dell'art. 119, comma 8, d.l. n. 34/2020 (modificato dalla Legge di Bilancio 2022), l'agevolazione spetta per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute per gli interventi di installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (articolo 16-ter del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90) eseguita congiuntamente a uno degli interventi di cui al comma 1 del presente articolo. In tal caso la detrazione spetta nella misura riconosciuta per gli interventi previsti dallo stesso comma 1 in relazione all'anno di sostenimento della spesa, da ripartire tra gli aventi diritto in quattro quote annuali di pari importo, e comunque nel rispetto dei seguenti limiti di spesa, fatti salvi gli interventi in corso di esecuzione:

- euro 2.000 per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno più accessi autonomi dall'esterno secondo la definizione di cui al comma 1-bis del presente articolo;

- euro 1.500 per gli edifici plurifamiliari o i condomini che installino un numero massimo di 8 colonnine;

euro 1.200 per gli edifici plurifamiliari o i condomini che installino un numero superiore a 8 colonnine.

Eliminazione delle barriere architettoniche

Sempre ai sensi del comma 2 dell'art. 119 Decreto Rilancio - come integrato mediante la Legge di bilancio 2021 n. 178/2020 - il Superbonus 110% spetta, altresì, per gli interventi previsti dall'articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del d.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, eseguiti congiuntamente ad un qualsiasi intervento trainante, come di seguito precisato. Si tratta, in particolare, degli interventi finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità, ai sensi dell'art. 3, comma 3, Legge 5 febbraio1992 n. 104. Come espressamente previsto dal comma 2 dell'art. 119 in commento, l'agevolazione si applica anche se le opere sono effettuate a favore di persone di età maggiore ai 65 anni di età. A seguito delle ultime modifiche, l'intervento di eliminazione delle barriere architettoniche è trainato nella disciplina del Superbonus 110% da qualsiasi intervento trainante, mentre in un primo momento era trainato solo dagli interventi di isolamento termico e di sostituzione della caldaia e non dall'adeguamento sismico.

L'agevolazione del Superbonus si applicano per gli interventi effettuati dalle seguenti categorie di soggetti:

a) dai condomini e dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;

b) dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari. Per tali soggetti (oltre alle persone fisiche di cui al precedente punto a)), il Superbonus si applica limitatamente agli interventi di efficienza energetica realizzati su un numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio (tale limite di due unità non sussiste invece per gli interventi di riduzione del rischio sismico – Circolare Agenzia Entrate n. 24/E dell'8 agosto 2020).

c) dagli Istituti autonomi case popolari (ex IACP), comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di «in house providing», per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica.

d) dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;

d-bis) dalle Organizzazioni non lucrative di utilità sociale di cui all'articolo 10 del decreto legislativo 4 dicembre 1997, n. 460; dalle organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui alla legge 11 agosto 1991, n. 266 nonché dalle associazioni di promozione sociale iscritte nei registri nazionali, regionali e delle provincie autonome di Trento e Bolzano previsti dall'articolo 7 della legge 7 dicembre 2000, n. 3838;

e) dalle associazioni e società sportive dilettantistiche iscritte nel registro istituito ai sensi dell'articolo 5, comma 2, lettera c), del decreto legislativo 23 luglio 1999, n. 242, «limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi».

Oltre alla detrazione diretta dell'agevolazione, con la Legge di Bilancio 2022 è stata confermata la possibilità di opzione per la cessione del credito o sconto in fattura. Difatti, nel caso in cui il contribuente non voglia fruire della detrazione fiscale nell'ambito della dichiarazione annuale dei redditi la normativa in questione prevede due possibili opzioni alternative, entrambe disciplinate dall'art. 121 del Decreto Rilancio. Dunque, in base all'art, 121, comma 1, d.l. n. 34/2020, i soggetti possono optare, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione spettante, alternativamente:

  • per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d'imposta, di importo pari alla detrazione spettante, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;
  • per la cessione di un credito d'imposta di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari. In tal caso il contribuente usufruisce dell'agevolazione attraverso la cessione del credito d'imposta corrispondente alla detrazione spettante e con facoltà, da parte dei cessionari del credito, di successivi trasferimenti di tale credito.

A questo proposito, si osserva che il Decreto Sostegni-ter d.l. n. 4/2022 ha introdotto il limite di un solo passaggio della cessione del credito in materia di Superbonus e degli altri bonus edilizi. Secondo le nuove regole:

- il beneficiario della detrazione potrà cedere il credito ad altri soggetti, banche e intermediari finanziari, ma questi non potranno cederlo a loro volta;

- i fornitori che praticano lo sconto in fattura potranno recuperare lo sconto sotto forma di credito di imposta e cederlo una sola volta ad altri soggetti, banche o intermediari finanziari, ma questi ultimi non potranno cederlo a loro volta;

- tutti i contratti stipulati violando queste regole saranno considerati nulli.

In evidenza

Quanto ai quorum richiesti per il Superbonus in condominio, l'art. 119, comma 9-bis, d.l. n. 34/2020 prevede che:

a) Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121 (d.l. n. 34/2020), sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

b) Le deliberazioni dell'assemblea del condominio, aventi per oggetto l'imputazione a uno o più condomini dell'intera spesa riferita all'intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.

Ed ancora, alla luce delle argomentazioni innanzi esposte, per una maggiore comprensione dell'argomento in esame, nella presente tabella vengono riassunte le ulteriori risposte a interpello dell'Agenzia delle entrate relative al superbonus del 110%.

RISPOSTE A INTERPELLI

Risposta n. 325 del

9.9.2020

Case antisismiche. L'Agenzia dell'entrate richiamando il recente documento di prassi (circ. n. 24/E/2020) conferma l'applicazione della detrazione maggiorata del 110%, per le spese sostenute da luglio 2020 fino al 31 dicembre 2021, perché «il superbonus si applica anche alle spese sostenute dagli acquirenti delle cd. Case antisismiche, vale a dire delle unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone

classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (individuate dall'Ord.P.C.M. n. 3519 del 28.4.2006) oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell'immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro 18 mesi dal termine dei lavori, provvedano alla successiva rivendita». Inoltre, il Fisco ha confermato l'opzione per lo sconto in fattura o cessione del credito fiscale a soggetti diversi dall'impresa, a patto di corredare la richiesta con il visto di conformità rilasciato da un professionista o da un Caf sulla documentazione e con l'asseverazione di un tecnico sulla congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.

Risposta n. 326 del

9.9.2020

Unità collabenti. L'Agenzia ricorda che nella circ. n. 19/E dell'8.7.2020 è stato ribadito che tali detrazioni spettano anche per le spese sostenute per interventi realizzati su immobili classificati nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti”) in quanto, pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente. Ai fini dell'ecobonus, inoltre, per gli edifici collabenti nei quali l'impianto di riscaldamento non è funzionante, deve essere dimostrabile che l'edificio è dotato di impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal d.lgs. n. 311/2006 e che tale impianto è situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica.

Risposta n. 327 del

9.9.2020

Immobile in comodato d'uso. Le Entrate richiamano la circ. n. 24/E dell'.8.8.2020, in cui è stato precisato che ai fini della detrazione le persone fisiche che sostengono le spese devono possedere o detenere l'immobile oggetto dell'intervento in base ad un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio. In particolare, i soggetti beneficiari devono detenere l'immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria o di comodato, regolarmente registrato ed essere in possesso del consenso all'esecuzione dei lavori da parte del proprietario. Al fine di garantire la necessaria certezza ai rapporti tributari, la mancanza di un titolo di detenzione dell'immobile risultante da un atto registrato, al momento dell'inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese se antecedente, preclude il diritto alla detrazione anche se si provvede alla successiva regolarizzazione.

Risposta n. 328 del

9.9.2020

Villette a schiera. L'Agenzia delle entrate ricorda che il decreto prevede la possibilità di usufruire del superbonus per le “unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari”. La norma chiarisce che in tal caso vanno verificate la contestuale sussistenza del requisito della indipendenza funzionale e la presenza di un accesso autonomo dall'esterno. In presenza dei predetti requisiti e nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla norma agevolativa e l'effettuazione di ogni adempimento richiesto, l'interpellante può fruire sulle spese sostenute del Superbonus per gli interventi che intende realizzare, indipendentemente se l'edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte, sia costituito o meno in condominio.

Risposta n. 329 del

10.9.2020

Unità immobiliari distintamente accatastate. Secondo il Fisco, il superbonus 110% non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti. Infatti, tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore riferita espressamente ai "condomìni" e non alle "parti comuni" di edifici, ai fini dell'applicazione dell'agevolazione l'edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio.

Risposta n. 408 del

24.9.2020

Cappotto termico realizzato solo sulla propria abitazione. Preliminarmente, le Entrate evidenziano che gli edifici condominiali oggetto degli interventi devono essere costituiti in condominio secondo la disciplina civilistica prevista; la qualificazione degli interventi richiede l'esperimento di accertamenti di natura tecnica, che esulano dall'ambito applicativo dell'interpello. Detto ciò, l'Agenzia ritiene che l'Istante possa accedere alla detrazione del 110 % per gli interventi autorizzati dall'assemblea condominiale, che interessano la parte dell'involucro dell'edificio che riguarda la sua unità abitativa. Dovranno però essere rispettati due vincoli imprescindibili (considerando la totalità dell'involucro dell'edificio): l'intervento deve interessare l'involucro dell'edificio con una incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda complessiva; l'intervento deve garantire il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'intero edificio ovvero, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l'attestato di prestazione energetica rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.

Risposta n. 499 del

27.10.2020

Isolamento termico del lastrico solare di proprietà esclusiva. L'Amministrazione finanziaria affronta l'ipotesi di un intervento condominiale eseguito dal proprietario di un'abitazione alla quale è accorpato, con un unico accatastamento ed un'unica rendita, il lastrico solare di proprietà esclusiva, a copertura dell'intero edificio. A tal proposito, il Fisco ammette l'ecobonus al 110% per l'isolamento termico del lastrico solare di proprietà esclusiva, come intervento "trainante" di tipo condominiale, in presenza di spese sostenute interamente dal condomino proprietario, anche in misura eccedente la propria quota millesimale di proprietà.

Risposta n. 521 del

3.11.2020

Sostituzione delle pareti esterne. Secondo il Fisco non danno diritto alla detrazione del superbonus le spese sostenute per l'intervento di sostituzione della parete verticale dell'abitazione, costituita da vetrate non rimovibili, con una parete isolante che farebbe guadagnare al fabbricato le due classi energetiche richieste dalla norma. L'Agenzia delle entrate, nel ripercorrere la normativa, precisa che possono accedere all'agevolazione in esame le spese relative agli interventi "di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio o dell'unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno" (art. 119, comma 1, lett. a) del d.l. n. 34/2020).

Risposta n. 461 del

7.07.2021

Pertinenze fuori dal calcolo delle unità immobiliari. Secondo l'Agenzia dell'Entrate, con riferimento al caso di specie (edificio composto da 8 unità immobiliari accatastate separatamente di cui tre unità immobiliari residenziali, due unità di categoria catastale C/6 e tre unità C/2) tali ultime unità immobiliari siano pertinenziali alle unità residenziali (cfr. circolare n. 98/E del 2000); dunque, possa applicarsi il Superbonus, nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla normativa nei termini sopra precisati e ferma restando l'effettuazione di ogni adempimento richiesto. Dunque, le pertinenze non rientrano nel conto delle unità immobiliari individuate come limite massimo per un singolo proprietario.

Risposta n. 557 del

25.08.2021

Inammissibile la detrazione del 110% per l'immobile sprovvisto di riscaldamento. Con riferimento al caso di specie, l'unità immobiliare C/2 descritta nell'istanza, non essendo dotata di un impianto di riscaldamento preesistente, non può accedere agli interventi trainanti di efficientamento energetico previsti dall'articolo 119, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge n. 34 del 2020, di conseguenza non può fruire del regime agevolato neanche gli interventi trainati previsti dal comma 2 del medesimo articolo.

Risposta n. 620 del

22.09.2021

Imputabilità dell'intera spesa a più persone. La disposizione contenuta nel citato comma 9-bis consente, in sostanza, al condomino o ai condomini che abbiano particolare interesse alla realizzazione di determinati interventi condominiali la possibilità di manifestare in sede assembleare l'intenzione di accollarsi l'intera spesa riferita a tali interventi, avendo certezza di poter fruire anche delle agevolazioni fiscali. In tale ipotesi, ne risponderà eventualmente in caso di non corretta fruizione del Superbonus esclusivamente il condomino o i condomini che ne hanno fruito. Quindi, gli altri condomini, diversi dall'Istante, potranno sostenere interamente le spese previste per gli interventi prospettati e beneficiare, quindi, dell'agevolazione fiscale, esprimendo parere favorevole a seguito di delibera valida del condominio ai sensi dell'articolo 119, comma 9-bis, del decreto legge n.34 del 2020.

Risposta n. 809 del

14.12.2021

Riconoscimento del Superbonus per il condominio minimo. I condomìni che, non avendone l'obbligo, non abbiano nominato un amministratore non sono tenuti a richiedere il codice fiscale e possono utilizzare il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti in relazione agli interventi effettuati su parti comuni dell'edificio. In tal caso, le fatture devono essere emesse nei confronti del condòmino, o di entrambi i condòmini, che effettua, ovvero effettueranno anche i correlati adempimenti. Ciascun condòmino, inoltre, indipendentemente dalla scelta operata dall'altro, potrà decidere di beneficiare direttamente della detrazione nella propria dichiarazione dei redditi, o di optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito ai sensi del citato articolo 121 del decreto Rilancio. Quanto ai limiti di spesa, con riferimento alla sostituzione dell'impianto di riscaldamento con un generatore di calore alimentato da biomasse combustibili a servizio dell'edificio, il limite di spesa ammesso al Superbonus, è pari a 27.273 euro ed è commisurato all'intervento effettuato sull'edificio. Infine, il Fisco ammette anche che il Superbonus spetta anche per gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi agevolabili, a condizione, tuttavia, che l'intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato.

L'efficienza energetica

La disciplina è prevista dall'art. 14 del d.l. n. 63/2013, che prevede detrazioni 50, 65, 75, 80, 85% in 10 anni.

A tal proposito si osserva che il Decreto Rilancio contempla la pubblicazione di un decreto sui requisiti tecnici, il cui schema è previsto all'art. 14, comma 3-ter, del citato d.l. n. 63/2013 e concerne l'aggiornamento dei requisiti tecnici minimi per gli interventi che accedono al beneficio delle detrazioni, fissati con decreti del Ministro dell'economia e delle finanze, di concerto con il Ministro dello sviluppo economico, risalenti ormai al 2007 e al 2008. In particolare, lo schema disciplina i requisiti tecnici che gli interventi devono rispettare al fine di godere delle detrazioni fiscali previste per interventi di efficienza energetica sul patrimonio edilizio esistente (Ecobonus), per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti che beneficiano della detrazione di cui all'articolo 1, commi da 219 a 223 della l. n. 160/2019 (Bonus Facciate) e gli interventi che beneficiano della detrazione fiscale del 110% di cui ai commi 1 e 2 all'articolo 119 del d.l. n. 34/2020, convertito, con modificazioni, dalla l. n. 77/2020 (Super Ecobonus).

Ebbene, premesso quanto esposto, nel mese di agosto 2020 sono stati pubblicati dal MISE:

- il Decreto sulle asseverazioni, che definisce la modulistica necessaria e le modalità di trasmissione della stessa, diventa operativa anche la procedura inerente alle verifiche e gli accertamenti delle attestazioni e certificazioni infedeli;

- Il Decreto sui requisiti tecnici, che definisce gli interventi che rientrano nelle agevolazioni: Ecobonus, Bonus facciate e Superbonus al 110%.

Quest'ultimo, c.d. Decreto Efficienza Energetica, disciplina tra i vari aspetti, le seguenti tipologie di intervento:

- interventi di riqualificazione energetica globale dell'edificio;

- interventi di isolamento dell'involucro edilizio

- interventi di installazione di collettori solari;

- interventi riguardanti gli impianti di climatizzazione invernale e produzione di acqua calda-sanitaria;

- installazione e messa in opera di dispositivi e sistemi di building automation.

Successivamente, si osserva che il 5 ottobre 2020 sono stati pubblicati in Gazzetta Ufficiale n. 246:

- il decreto del 6 agosto 2020 del MISE - Requisiti tecnici per l'accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici - cd. Ecobonus;

- il decreto del 6 agosto 2020 del MISE - Requisiti delle asseverazioni per l'accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici - cd. Ecobonus.

In evidenza

Decreto prezzi

Il Decreto Prezzi o Requisiti tecnici, redatto da MISE con il concerto del Ministero dell'Economia e delle Finanze, del Ministero dell'Ambiente e della tutela del territorio e del mare e del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, è relativo alla definizione dei requisiti tecnici che devono soddisfare gli interventi che beneficiano delle agevolazioni, nonché dei massimali di costo specifici per singola tipologia di intervento. Vengono definiti:

- i requisiti tecnici che devono soddisfare gli interventi che beneficiano delle agevolazioni di cui all'Ecobonus, del Bonus facciate e del Superbonus al 110%;

- i massimali di costo specifici per singola tipologia di intervento;

- le procedure e le modalità di esecuzione di controlli a campione, sia documentali che in situ, eseguiti dall'ENEA e volti ad accertare il rispetto dei requisiti che determinano l'accesso al beneficio.

Decreto Asseverazioni

Il DM Asseverazioni è un provvedimento inerente alla definizione delle modalità di trasmissione e del relativo modulo delle asseverazioni che vengono poi trasmesse ai vari organi competenti tra cui ovviamente l'Enea. L'asseverazione può avere ad oggetto gli interventi conclusi o uno stato di avanzamento delle opere per la loro realizzazione, nella misura minima del 30 per cento del valore economico complessivo dei lavori preventivato, ed è redatta:

- secondo il modulo tipo di cui all'Allegato 1, che contiene gli elementi essenziali dell'asseverazione di cui al presente articolo con riferimento al caso in cui i lavori siano conclusi;

- secondo il modulo tipo di cui all'Allegato 2, che contiene gli elementi essenziali dell'asseverazione di cui al presente articolo con riferimento al caso di uno stato di avanzamento lavori.

La modulistica di cui sopra definisce le modalità di trasmissione dell'asseverazione. E' già operativa anche la procedura inerente le verifiche e gli accertamenti delle attestazioni e certificazioni infedeli. L'asseverazione potrà avere ad oggetto gli interventi conclusi o in uno stato di avanzamento delle opere per la loro realizzazione, nella misura minima del 30% del valore economico complessivo dei lavori preventivato.

Oltre a ciò, il comma 13 dell'art. 119 del d.l. n. 34/2020, dispone che:

a) per gli interventi di cui ai commi 1, 2 e 3 del presente articolo 119 del d.l. n. 34/2020, i tecnici abilitati asseverano il rispetto dei requisiti previsti dai decreti di cui al comma 3-ter dell'articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, e la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. In tal caso, una copia dell'asseverazione è trasmessa, esclusivamente per via telematica, all'Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l'energia e lo sviluppo economico sostenibile (ENEA);

a) per gli interventi di cui al comma 4 dell'art. 119 del d.l. n. 34/2020, l'efficacia degli stessi al fine della riduzione del rischio sismico è asseverata dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione dei lavori delle strutture e del collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, iscritti agli ordini o ai collegi professionali di appartenenza, in base alle disposizioni del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti n. 58 del 28 febbraio 2017. I professionisti incaricati attestano altresì la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. Il soggetto che rilascia il visto di conformità di cui al comma 11 verifica la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati;

L'asseverazione dei citati interventi a) e b) è rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori sulla base delle condizioni e nei limiti di cui all'articolo 121 d.l. n. 34/2020. L'asseverazione rilasciata dal tecnico abilitato attesta i requisiti tecnici sulla base del progetto e dell'effettiva realizzazione. Ai fini dell'asseverazione della congruità delle spese si fa riferimento ai prezzari individuati dal decreto di cui al comma 13, lettera a), nonché ai valori massimi stabiliti, per talune categorie di beni, con decreto del Ministro della transizione ecologica, nonché ai valori massimi stabiliti, per talune categorie di beni, con decreto del Ministro della transizione ecologica, da emanare entro il 9 febbraio 2022.

Nelle more dell'adozione (dei predetti decreti), la congruità delle spese è determinata facendo riferimento ai prezzi riportati nei prezzari predisposti dalle regioni e dalle province autonome, ai listini ufficiali o ai listini delle locali camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura ovvero, in difetto, ai prezzi correnti di mercato in base al luogo di effettuazione degli interventi.

Come previsto dalla Legge di Bilancio 2022 (art. 1, comma 28, lettera l), della Legge 30 dicembre 2021, n. 234) i prezzari individuati nel decreto di cui alla lettera a) del comma 13 devono intendersi applicabili anche ai fini della lettera b) del medesimo comma e con riferimento a tutti gli altri interventi (previsti dall'articolo 16, commi da 1-bis a 1-sexies, del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, di cui all'articolo 1, commi da 219 a 223, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, e di cui all'articolo 16-bis, comma 1, del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917).

Il recupero del patrimonio edilizio

Come previsto dall'art. 121 del decreto Rilancio, le opzioni alternative all'uso diretto della detrazione sono offerte non solo in caso di Superbonus ma anche per tutti gli interventi che danno diritto alle detrazioni per i lavori edilizi agevolati. Il comma 1 dell'articolo contiene la lista delle detrazioni, diverse dal Superbonus, per le quali è prevista l'opzione tra sconto e cessione del credito. Opzione ammessa, dunque, a prescindere dal fatto si usufruire o meno del Superbonus stesso.

Nello specifico, la detrazione d'imposta per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio abitativo e interventi di riqualificazione energetica sono entrati nel nostro ordinamento in maniera permanente con l'introduzione dell'art. 16-bis del TUIR. L'articolo in esame elenca in dettaglio gli interventi ammessi a godere dell'agevolazione fiscale che è prevista esclusivamente per gli immobili per uso abitativo e relative pertinenze e per gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici in questione. In particolare, con le lett. a) e b) del comma 1 del citato articolo del TUIR si precisa, quindi, che le opere di recupero del patrimonio edilizio esistente sono quelle definite dal Testo unico in materia edilizia, ossia:

SCHEMA INTERVENTI

Manutenzione ordinaria

Questi interventi sono agevolabili solo se eseguiti su parti comuni. Rientrano (ad esempio) in questa categoria interventi quali: demolizione e ricostruzione totale o parziale dei pavimenti; rivestimenti e tinteggiature di prospetti esterni senza modificare i preesistenti materiali e colori; tinteggiatura e rifacimento di intonaci interni; sostituzione di tegole e delle altre parti deteriorate e rinnovo delle impermeabilizzazioni; riparazione di balconi, terrazze con le relative pavimentazioni, balaustre; riparazioni delle recinzioni.

Manutenzione

straordinaria

Opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico sanitari e tecnologici, che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Rientrano (ad esempio) in questa categoria interventi quali: la realizzazione e adeguamento di opere accessorie tali da non comportare aumento di volumi o di superfici utili, a meno che non si tratti di volumi tecnici (centrali termiche, impianti di ascensori, scale di sicurezza, canne fumarie);

rifacimento strutture per eliminare infiltrazioni e umidità; nuove scale o rifacimento rampe con pendenze diverse; opere necessarie al superamento di barriere architettoniche; interventi finalizzati al risparmio energetico (isolamento pareti, installazione di pannelli solari, sostituzione caldaia con una a più alto rendimento energetico).

Restauro e risanamento conservativo

Interventi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurare la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere, quali (ad esempio) il consolidamento, ripristino e rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, inserimento di accessori e impianti; innovazione delle strutture verticali (realizzazione di nuove strutture portanti all'interno degli edifici); restauro delle facciate interne ed esterne; apertura di finestre; realizzazione di balconi, logge e ballatoi.

Ristrutturazione edilizia

Questi interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti, la demolizione e ricostruzione anche con sagoma diversa, ma nel rispetto della cubatura preesistente. Rientrano (ad esempio) in questa categoria interventi quali: modifiche di elementi strutturali orizzontali (solai, travi) con variazione delle altezze; • trasformazione delle destinazioni dei locali accessori in residenziali (cantina, autorimesse e posti auto, lavatoio e sottotetti); aumento delle superfici (chiusura balconi e terrazzi da adibire a vani abitabili) entro il limite del 20%;

interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico.

La detrazione dall'IRPEF (imposta sul reddito delle persone fisiche) è pari al 36% delle spese sostenute, documentate. L'importo massimo di spesa ammesso sul quale calcolare la detrazione: € 48.000,00 (per unità immobiliare con detrazione da ripartire in 10 rate annuali di pari importo. Tuttavia, come disciplina temporanea (sino al 31 dicembre 2024) (art. 16, comma. 1, d.l. n. 63/2013) in via transitoria, e più precisamente per le spese documentate, sostenute fino al 31 dicembre 2024, la detrazione spetta nella maggior misura del 50% delle spese sostenute con importo massimo di spesa ammesso sul quale calcolare la detrazione:

€ 96 mila e detrazione da ripartire in 10 rate annuali di pari importo.

L'Ecobonus

Chi non accede all'Ecobonus del 110% potrà comunque avere parziale accesso alla detrazione ordinaria. L'ecobonus è il nome con il quale è definita la detrazione riconosciuta per i lavori di risparmio energetico effettuati sia su edifici singoli che in condominio.

Interventi relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all'installazione di impianti basati sull'impiego delle fonti rinnovabili di energia. Questi interventi possono essere realizzati anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia.

L'Ecobonus condominiale interessa gli interventi di riqualificazione energetica definiti all'art. 1, commi 344-345-346-347, della l. n. 296/2006 che riguardano parti comuni di edifici condominiali e/o tutte le unità immobiliari costituenti il condominio. La detrazione d'imposta non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste per i medesimi interventi da altre disposizioni di legge nazionali. Se gli interventi realizzati rientrano sia nelle agevolazioni previste per il risparmio energetico sia in quelle previste per le ristrutturazioni edilizie, si potrà fruire, per le medesime spese, soltanto dell'uno o dell'altro beneficio fiscale, rispettando gli adempimenti previsti per l'agevolazione prescelta.

La seguente tabella (presente sul sito di ENEA), sintetizza gli interventi incentivabili con gli Ecobonus e le rispettive aliquote di detrazione.

SCHEMA INTERVENTI

Componenti e tecnologie

Aliquota di detrazione

SERRAMENTI E INFISSI
SCHERMATURE SOLARI
CALDAIE A BIOMASSA
CALDAIE A CONDENSAZIONE CLASSE A

50%

RIQUALIFICAZIONE GLOBALE DELL'EDIFICIO

CALDAIE CONDENSAZIONE CLASSE A+ Sistema termoregolazione evoluto

GENERATORI DI ARIA CALDA A CONDENSAZIONE

POMPE DI CALORE

SCALDACQUA A PDC

COIBENTAZIONE INVOLUCRO

COLLETTORI SOLARI

GENERATORI IBRIDI

SISTEMI di BUILDING AUTOMATION

MICROCOGENERATORI

65%

INTERVENTI SU PARTI COMUNI DEI CONDOMINI

(coibentazione involucro con superficie interessata > 25% superficie disperdente)

70%

INTERVENTI SU PARTI COMUNI DEI CONDOMINI

(Coibentazione involucro con superficie interessata > 25% superficie disperdente + QUALITA' MEDIA dell'involucro)

75%

INTERVENTI SU PARTI COMUNI DEI CONDOMINI

(Coibentazione involucro con superficie interessata > 25% superficie disperdente + riduzione 1 classe RISCHIO SISMICO)

80%

INTERVENTI SU PARTI COMUNI DEI CONDOMINI

(Coibentazione involucro con superficie interessata > 25% superficie disperdente + riduzione 2 o più classi RISCHIO SISMICO)

85%

In via transitoria, e più precisamente per le spese documentate, sostenute fino al 31 dicembre 2024, la detrazione spetta in base alle percentuali descritte da ripartire in 10 rate annuali di pari importo.

Il Sismabonus

Inizialmente, l'art. 16-bis, comma 1, lettera i) del TUIR (d.P.R. n. 917/86) prevedeva per gli interventi antisismici una detrazione del 36%, da ripartire in 10 quote annuali, su un importo massimo di spesa di 48.000 euro.

Il Sismabonus è un'agevolazione fiscale che interessa i lavori riguardanti misure antisismiche, realizzati sia sugli immobili di tipo abitativo che su quelli utilizzati per attività produttive. Obiettivo della misura è incentivare la sistemazione e la messa in sicurezza degli edifici, per migliorarne la struttura contro il rischio sismico. Motivo per cui le opere devono essere realizzate su edifici che si trovano nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) e nella zona 3. Possono usufruire della detrazione sia i soggetti passivi Irpef (persone fisiche), sia i soggetti passivi IRES (imprese) che sostengono le spese per gli interventi agevolabili, a condizione che possiedano o detengano l'immobile in base a un titolo idoneo e che le spese siano rimaste a loro carico.

L'incentivo è stato prorogato al 31 dicembre 2024 dalla Legge di Bilancio 2022, che ha concesso la possibilità di accedere al bonus con detrazioni dal 50% all'80%, fino a raggiungere l'85% in caso di miglioramento di due classi sismiche nell'edificio eseguito da condomini.

Come riportato dagli schemi predisposti da (confcommercio.it) Le spese sostenute per interventi riguardanti misure antisismiche, le cui procedure di autorizzazione sono state attivate a partire dal 1° gennaio 2017, hanno diritto ad una detrazione del 50%. La detrazione va calcolata su un ammontare complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno e deve essere ripartita in cinque quote annuali di pari importo, nell'anno in cui sono state sostenute le spese e in quelli successivi.

Si può usufruire di una maggiore detrazione se gli interventi riducono sensibilmente il rischio sismico, come illustrato nella tabella:

INTERVENTI SU SINGOLE UNITA' IMMOBILIARI

Componenti e tecnologie

Aliquota di detrazione

Interventi di adozione di misure antisismiche

50%

(limite di spesa € 96.000)
Interventi antisismici che consentano il passaggio a una classe di rischio sismico inferiore

70%

(limite di spesa € 96.000)
Interventi antisismici che consentano il passaggio a due classi inferiori di rischio

80%

(limite di spesa € 96.000)

Anche per gli interventi antisismici effettuati sulle parti comuni di edifici condominiali sono previste detrazioni più elevate se, a seguito della loro realizzazione, si è ottenuta una riduzione del rischio sismico. In questi casi la spesa massima su cui calcolare la detrazione è di 136.000 € da moltiplicare per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio e da ripartire in dieci quote annuali.

Nel caso in cui gli interventi antisismici siano combinati a interventi di riqualificazione energetica che interessino almeno il 25% della superficie disperdente dell'edificio, sono riconosciute ulteriori premialità, come illustrato nella tabella.

INTERVENTI SU PARTI COMUNI CONDOMINIALI

Componenti e tecnologie

Aliquota di detrazione

Interventi di adozione di misure antisismiche

75%

(96.000 € da moltiplicare per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio)

Interventi antisismici che consentano il passaggio a una classe di rischio sismico inferiore

85%

(96.000 € da moltiplicare per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio)

Interventi di EFFICIENZA ENERGETICA che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dello stesso edificio e riduzione di 1 classe del RISCHIO SISMICO

80%

(136.00 € da moltiplicare per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio)

Interventi di EFFICIENZA ENERGETICA che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dello stesso edificio e riduzione di 2 classi del RISCHIO SISMICO

85%

(136.00 € da moltiplicare per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio)

Per ulteriori informazioni, è possibile consultare la guida dell'Agenzia delle Entrate.

Il Bonus Facciate

Il Bonus facciate è una detrazione in vigore dal 2020, aggiuntiva rispetto a tutte le altre già esistenti (Ecobonus, Detrazioni Ristrutturazioni, Sismabonus, Bonus Mobili) e riservata agli interventi che riguardano il decoro architettonico. Riguarda tutti gli edifici privati, dalla villetta al condominio, gli interventi edilizi, anche di manutenzione ordinaria, il recupero o il restauro della facciata. È nell'art. 25 della Legge di Bilancio 2020 che sono state definite le regole per il Bonus facciate, per il 2020. Poi, nei mesi iniziali dell'anno, sono state definite altre regole e precisazioni, nella Circolare e nella Guida delle Entrate.

Il bonus facciate prevedeva (fino al 2021) una detrazione fiscale del 90% per i lavori, anche di manutenzione ordinaria, destinati al ripristino delle facciate. Attualmente, però, occorre tenere in considerazioni le recenti novità normative: con la Legge di Stabilità 2022 (legge 30 dicembre 2021 n. 234) sono stati prorogati i bonus riguardanti il settore dell'edilizia. Per quanto riguarda il “Bonus Facciate”, per tutto il 2022, la percentuale si riduce dal 90% al 60%. La legge di bilancio 2022, oltre ad introdurre una proroga per il bonus facciate al 60% (solo per il 2022), ha anche introdotto (così anche per gli altri bonus edilizi) l'obbligo per chi sceglie lo sconto in fattura o la cessione del credito di presentare il visto di conformità e l'asseverazione tecnica di congruità delle spese. Per le modalità di utilizzo del bonus si applicano le disposizioni che regolano la detrazione per ristrutturazione. La detrazione è ripartita in 10 rate annuali di pari importo e per le modalità di pagamento e di ripartizione della detrazione tra più beneficiari si applicano le disposizioni in vigore per la detrazione per ristrutturazione. L'applicazione della nuova agevolazione viene limitata agli edifici esistenti ubicati in zona A o B ai sensi del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444.

CONDIZIONI

Immobili esclusi

Restano esclusi dalle agevolazioni tutti gli immobili isolati, mentre l'agevolazione è riconosciuta nel caso delle villette a schiera fuori città quando rientrano nelle zone B. No invece alle agevolazioni per le case di campagna anche quando si tratta di comprensori costruiti su terreni in precedenza agricoli.

Niente agevolazioni, inoltre, per gli immobili di tipo agricolo, compresi, quindi, i fabbricati destinati all'agriturismo, dal momento che questa tipologia di edifici fa parte a tutti gli effetti di quelli che si trovano nelle zone E) ossia nei territori rurali.

Infine, il bonus non è previsto per la riqualificazione degli immobili ad uso diverso che si trovano nelle aree produttive, industriali, o destinate ai servizi.

Lavori ammessi

Quanto agli interventi ammessi alla detrazione, la norma prevede che possono godere della detrazione fiscale al 90 per cento esclusivamente gli interventi su:

- strutture opache della facciata;

- balconi;

- ornamenti e fregi.

Lavori esclusi

Aldilà di questi casi, però, a norma di legge non possono consentire l'applicazione della detrazione con aliquota maggiorata altre tipologie di interventi sull'esterno del palazzo come, ad esempio, la sostituzione di grondaie e pluviali, o gli interventi sul tetto. Nessuna agevolazione, inoltre, per la sostituzione del portone o delle inferriate, o delle altre tipologie di infissi. Niente agevolazione neppure per altri interventi relativi al decoro complessivo del palazzo in senso lato, non legati cioè ad interventi di tipo edilizio e di efficientamento energetico, quali, ad esempio, l'eliminazione delle antenne private e la realizzazione del relativo impianto centralizzato.

Risparmio energetico

Se l'intervento non riguarda solo pulitura o tinteggiatura esterna ma si deve anche

intervenire anche sull'intonaco dell'edificio, in tutti i casi in cui la superficie da rinnovare sia superiore al 10% occorre assicurare il rispetto almeno della qualità media degli edifici dal punto di vista del consumo energetico (d.lgs. 26 giugno 2015 in materia di linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici e Decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 gennaio 2010 in materia di riqualificazione energetica degli edifici). Dunque, detraibile il nuovo intonaco solo se a risparmio energetico.

Nella presente tabella vengono riassunte le ulteriori risposte a interpello dell'Agenzia delle entrate relative al bonus del 60% (fino al 2021 era al 90%).

RISPOSTE A INTERPELLI

Risposta n. 287

del 28.08.2020

le Entrate stabiliscono che l'intervento di sostituzione dei rivestimenti esterni sarebbe di per sé detraibile con il bonus facciate: sarà il progettista che dovrà dimostrare se l'intervento può derogare dal rispetto del decreto requisiti minimi (ad esempio se l'immobile è vincolato) o in alternativa asseverarne il rispetto. In ogni caso è da evidenziare che nel caso in cui l'intervento di coibentazione non sia eseguito sulla superficie esterna ma, come prospettato dall'Istante, sia realizzato mediante “insufflaggio della cassavuota” risultando, quindi, irrilevante dal punto di vista del decoro urbano, le relative spese non possono essere ammesse al bonus facciate.

Risposta n. 289

del 28.08.2020

Il documento delle Entrate ribadisce, in particolare, che è ammessa l'agevolazione con il bonus facciate circa le spese sostenute per il rifacimento della pavimentazione del balcone e per la sostituzione dei parapetti in pannelli in vetro, poiché elementi costitutivi del balcone stesso. Inoltre, la detrazione del 90% spetta per le spese sostenute per la ritinteggiatura delle intelaiature metalliche che sostengono i pannelli di vetro perimetrali del balcone, nonché per la tinteggiatura e stuccatura della parete inferiore del balcone, in quanto si tratta di opere accessorie e di completamento dell'intervento nel suo insieme, i cui costi sono strettamente collegati alla realizzazione dell'intervento stesso.

Risposta n. 294

del 1.09.2020

Sono ammessi al bonus facciate esclusivamente gli interventi sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi, mentre per gli interventi diversi da quelli appena menzionati restano applicabili le agevolazioni già previste dalla legislazione vigente in materia edilizia e di riqualificazione energetica. Pertanto, l'istante può decidere se fruire del bonus facciate o della detrazione prevista per gli interventi di efficienza energetica prevista dall'art. 14 del citato decreto legge n. 63 del 2013, indipendentemente dalla scelta operata dagli altri condomini. Ciò a condizione, tuttavia, che gli interventi rispettino i relativi requisiti richiesti e che siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna agevolazione.

Risposta n. 296

del 1.09.2020

L'Agenzia delle entrate chiarisce che, in presenza di tutti i requisiti richiesti ai fini dell'agevolazione in commento e fermo restando il rispetto di ogni altro adempimento previsto a tal fine, il bonus facciate spetta per le spese sostenute per gli interventi realizzati sulla facciata interna dell'edificio anche se la stessa, sia solo parzialmente visibile dalla strada.

Risposta n. 319

dell'8.09.2020

Gli interventi che possiedono i requisiti per essere considerati agevolabili, così come descritti nella circolare n. 2/E/2020, possono fruire della detrazione a prescindere dai materiali utilizzati per realizzarli.

Risposta n. 346

dell'11.09.2020

Secondo l'Agenzia, il bonus facciate non spetta per le spese relative ai lavori di riverniciatura degli scuri e persiane atteso che gli stessi costituiscono strutture accessorie e di completamento degli infissi, anch'essi esclusi dal predetto bonus.

Risposta n. 348

dell'11.09.2020

Gli interventi sulle facciate interne sono agevolabili se visibili almeno parzialmente dalla strada o dal suolo pubblico. Devono, pertanto, considerarsi escluse le spese sostenute per gli interventi sulle superfici confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni.

Risposta n. 397

del 23.09.2020

Il bonus facciate non spetta ai soggetti che non possiedono redditi imponibili. Pertanto, non spetta agli enti pubblici territoriali esenti dal pagamento dell'Ires (ad esempio, i Comuni).

Risposta n. 411

del 29.09.2020

Relativamente agli interventi su balconi o su ornamenti e fregi, la detrazione spetta per interventi di consolidamento, ripristino, inclusa la mera pulitura e tinteggiatura della superficie, o rinnovo degli elementi costitutivi degli stessi. La detrazione, inoltre, spetta, tra l'altro, anche per gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi in questione. Il bonus facciate spetta anche per le spese sostenute per la rimozione e impermeabilizzazione e rifacimento della pavimentazione del balcone nonché per rimozione e riparazione delle parti ammalorate dei sotto-balconi e dei frontalini e successiva tinteggiatura.

Risposta n. 418

del 29.09.2020

Non è agevolabile l'intervento effettuato su un immobile che si trova al termine di una strada privata, circondato da uno spazio interno, ovvero in una posizione di dubbia visibilità dalla strada o dal suolo pubblico.

Risposta n. 673

del 6.10.2021

Sono ammesse al bonus facciate le spese per i lavori riconducibili ai parapetti sull'involucro esterno visibile dell'edificio; diversamente, i lavori per il rifacimento delle tende avvolgibili non potranno essere ammessi al bonus salvo che, sulla base di presupposti tecnici, risultino "aggiuntivi" all'intervento edilizio trattandosi di opere accessorie e di completamento dello stesso. Lo ha evidenziato l'Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 673 del 6 ottobre 2021, con cui ha fornito chiarimenti rispetto all'ambito oggettivo di applicazione della norma.

Risposta n. 673

del 10.12.2021

I lavori finalizzati al recupero dell'involucro esterno dell'edificio prospiciente la linea ferroviaria, possono essere ammessi alle agevolazioni previste dalla normativa relativa all'applicazione del "bonus facciate". Ciò tenuto conto dell'articolo 822, comma 2, del codice civile secondo il quale fanno parimenti parte del demanio pubblico, se appartengono allo Stato, le strade, le autostrade e le strade ferrate, la rete ferroviaria può essere considerata quale "suolo ad uso pubblico".
Il Bonus Verde

L'agevolazione è stata introdotta dalla Legge di Stabilità 2018 e prorogata a tutto il 2020 dalla l. n. 160/2019.

Il bonus, riguardante in ambito condominiale le opere effettuate sulle parti comuni di cui agli artt. 1117 e 1117-bis c.c, agevola i lavori di sistemazione a verde di aree scoperte, pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione e pozzi, coperture a verde e giardini pensili. Nelle spese agevolabili rientrano anche quelle di progettazione e manutenzione connesse all'esecuzione degli interventi. La Legge di bilancio 2022 ha confermato anche per il 2022 (e fino al 2024) il “bonus verde”, l'agevolazione fiscale per gli interventi straordinari di sistemazione di terrazzi, giardini e aree scoperte di pertinenza con la messa a dimora di alberi e piante. Interessati sia i proprietari degli immobili, che eventuali inquilini. Il bonus spetta anche nel caso di interventi realizzati nei condomìni. I contribuenti potranno detrarre il 36% delle spese documentate relative al verde, fino a un massimo di spesa di 5.000 euro per ogni unità immobiliare (che significa una detrazione totale di 1.800).

In evidenza

La detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile a condizione che la stessa sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi. Il bonus non è riferibile alla persona ma è sulla casa.

Può beneficiare della detrazione chi possiede o detiene, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile oggetto degli interventi e che ha sostenuto le relative spese. È possibile effettuare i pagamenti mediante strumento idoneo “a consentire la tracciabilità delle operazioni” (bonifico, carta di credito o debito ma anche assegno non trasferibile). Prima di intraprendere i lavori è necessario accertarsi di quale titolo abilitativo occorre dotarsi, in

funzione dell'intervento previsto.

La detrazione avviene sulle spese sostenute per i seguenti interventi:

- la fornitura e messa a dimora di piante o arbusti di qualsiasi genere o tipo;

- la riqualificazione di tappeti erbosi, con esclusione di quelli utilizzati per uso sportivo con fini di

- lucro;

- il restauro e il recupero del verde relativo a giardini di interesse storico e artistico;

- la realizzazione di coperture a verde;

- la realizzazione di giardini pensili;

- la realizzazione di impianti di irrigazione;

- la realizzazione di pozzi;

- la progettazione e la manutenzione connesse all'esecuzione degli interventi.

Sono detraibili anche le spese per realizzare o riparare le recinzioni (che godrebbero anche del bonus ristrutturazioni). Non sono invece agevolabili le spese sostenute per la manutenzione ordinaria annuale dei giardini preesistenti. A tal proposito, come evidenziato da alcuni autori, il bonus verde è stato pensato per dare un'immagine nuova ai condomini, agevolando la creazione di spazi verdi a servizio dei condomini e riqualificando gli spazi comuni, che spesso necessitano di interventi di riqualificazione.

Il Bonus Mobili

L'art. 16, comma 2, del d.l. n. 63/2013 ha introdotto per la prima volta una agevolazione fiscale ai fini IRPEF per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici, destinati all'arredo di un immobile oggetto di ristrutturazione.

Ebbene, come riportato dal sito istituzione dell'Agenzia dell'Entrate (ultimo aggiornamento 12 gennaio 2022), si può usufruire di una detrazione Irpef del 50% per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore classe A per i forni, alla classe E per le lavatrici, le lavasciugatrici e le lavastoviglie, alla classe F per i frigoriferi e i congelatori destinati ad arredare un immobile oggetto di ristrutturazione. L'agevolazione spetta per gli acquisti effettuati entro il 31 dicembre 2024 e può essere richiesta solo da chi realizza un intervento di ristrutturazione edilizia iniziato a partire dal 1° gennaio dell'anno precedente a quello dell'acquisto dei beni.

La detrazione va ripartita tra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo ed è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a;

- 10.000 euro per l'anno 2022;

- 5.000 euro per gli anni 2023 e 2024.

(Per il 2021 il tetto di spesa su cui calcolare la detrazione era pari a 16.000 euro).

Per usufruire dell'agevolazione è necessario che la data di inizio lavori sia anteriore a quella in cui sono sostenute le spese per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici. La data di avvio potrà essere provata dalle eventuali abilitazioni amministrative o comunicazioni richieste dalle norme edilizie, dalla comunicazione preventiva all'Asl (indicante la data di inizio dei lavori), se obbligatoria, oppure, per lavori per i quali non siano necessarie comunicazioni o titoli abitativi, da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (articolo 47 del Dpr 445/2000), come prescritto dal provvedimento del direttore dell'Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011. Il contribuente che esegue lavori di ristrutturazione su più unità immobiliari avrà diritto al beneficio più volte. L'importo massimo di spesa va, infatti, riferito a ciascuna unità abitativa oggetto di ristrutturazione.

In evidenza

Per avere la detrazione occorre effettuare i pagamenti con bonifico o carta di debito o credito. Non è consentito, invece, pagare con assegni bancari, contanti o altri mezzi di pagamento. Se il pagamento è disposto con bonifico bancario o postale, non è necessario utilizzare quello (soggetto a ritenuta) appositamente predisposto da banche e Poste S.p.a. per le spese di ristrutturazione edilizia. La detrazione è ammessa anche se i beni sono stati acquistati con un finanziamento a rate, a condizione che la società che eroga il finanziamento paghi il corrispettivo con le stesse modalità prima indicate e il contribuente abbia una copia della ricevuta del pagamento. I documenti da conservare sono:

- l'attestazione del pagamento (ricevuta del bonifico, ricevuta di avvenuta transazione, per i pagamenti con carta di credito o di debito, documentazione di addebito sul conto corrente);

- le fatture di acquisto dei beni, riportanti la natura, la qualità e la quantità dei beni e dei servizi acquisiti.

Lo scontrino che riporta il codice fiscale dell'acquirente, insieme all'indicazione della natura, della qualità e della quantità dei beni acquistati, è equivalente alla fattura. Rispettando tutte queste prescrizioni, la detrazione può essere fruita anche nel caso di mobili e grandi elettrodomestici acquistati all'estero.

Il Bonus Fotovoltaici

Inizialmente il d.l. n. 83/2012, noto come Decreto Sviluppo del 2012, aveva portato il bonus delle detrazioni IRPEF dal 36% al 50% e innalzato il tetto massimo di spesa da 48 mila euro a 96 mila euro per ogni immobile, con validità fino al 30 giugno 2013. Questa data è stata poi prorogata più volte fino alla Legge di Bilancio 2020 con scadenza fino al 31 dicembre 2020 e poi sempre il Governo Conte aveva prorogato la scadenza ulteriormente, fino al 31 dicembre 2021. Il governo Draghi, con la Legge di Bilancio 2022 ha poi prorogato di 3 anni la scadenza delle agevolazioni fiscali, fino al 31 dicembre 2024.

Secondo i tecnici in materia, in tema di installazione di impianti fotovoltaici di cui all'articolo 16-bis, comma 1, lett.h), del TUIR, per poter richiedere di usufruire delle detrazioni IRPEF del 50% (spalmabile in 10 anni) per installazione di un impianto fotovoltaico, rientrante in un interventi di “Risparmio energetico, Opere finalizzate al risparmio energetico, realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette (Detraibile, purché sia certificato il raggiungimento degli standard di legge)” bisogna rientrare nei seguenti casi:

- non usufruire del Quinto Conto Energia;

- l'impianto fotovoltaico deve servire per produzione di energia per autoconsumo e non per fini commerciali;

- se l'energia prodotta supera il fabbisogno, non sarà possibile venderla, si immetterà in rete e si potrà utilizzare in altre ore della giornata, pena la perdita della detrazione IRPEF del 50%;

- La detrazione del 50% è spalmabile in 10 anni.

In evidenza

La circolare 7/E del 2018 dell'Agenzia delle Entrate ha chiarito che: “L'installazione del sistema di accumulo su un impianto dà diritto alla detrazione sia nel caso in cui tale installazione sia contestuale che successiva a quella dell'impianto fotovoltaico, configurandosi, in dette ipotesi, il sistema di accumulo come un elemento funzionalmente collegato all'impianto fotovoltaico stesso”. Ciò significa che il costo sistema di accumulo può essere ammesso alla detrazione fiscale anche nel caso esso sia aggiunto ad un impianto fotovoltaico già esistente. Tuttavia, in una circolare successiva (circolare 13/E), l'Agenzia ha aggiunto che: "L'installazione successiva del sistema di accumulo non dà diritto alla detrazione nel caso in cui l'impianto fotovoltaico non sia stato ammesso alla detrazione in quanto oggetto di tariffe incentivanti". Quest'ultima specifica ha dato adito a diverse interpretazioni. Difatti, secondo i tecnici in materia, non è infatti chiaro se l'esclusione dalla detrazione fiscale riguardi tutti gli impianti fotovoltaici incentivati in Conto Energia oppure solamente quelli che, al momento dell'installazione, non hanno potuto accedere sia alle tariffe incentivanti che alla detrazione fiscale.

Il Bonus Colonnine Elettriche

In tema di installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici di cui all'articolo 16-ter del d.l. n. 63/2013 - detrazione 50% in 10 anni, con la circolare 19/2020, l'Agenzia delle Entrate ha fatto il punto della situazione sulle varie spese detraibili e deducibili da indicare in dichiarazione dei redditi: tra le novità spicca la detrazione per l'installazione delle colonnine di ricarica per le auto elettriche.

Per le spese sostenute dal 1° marzo 2019 al 31 dicembre 2021, per l'acquisto e la posa in opera di infrastrutture di ricarica dei veicoli alimentati ad energia elettrica spetta una detrazione del cinquanta per cento. Si possono scaricare anche i costi legati all'aumento di potenza impegnata del contatore dell'energia elettrica, fino ad un massimo di 7 kW. Difatti, si deve trattare di un punto di ricarica (colonnina):

- di potenza standard che consente il trasferimento di elettricità a un veicolo elettrico di potenza pari o inferiore a 22 kW;

- esclusi i dispositivi di potenza pari o inferiore a 3,7 kW installati in abitazioni private o il cui scopo principale non è ricaricare veicoli elettrici e che non sono accessibili al pubblico.

In particolare, si deve trattare di colonnine non accessibili al pubblico. Ciò vale a dire, installate in un edificio residenziale privato o in una sua pertinenza, riservato esclusivamente ai residenti. Oppure destinato esclusivamente alla ricarica di veicoli in servizio all'interno di una stessa entità, installato all'interno di una recinzione dipendente da tale entità. Difatti la spesa è agevolabile anche per le colonnine installate in un'officina di manutenzione o di riparazione, non accessibile liberamente al pubblico.

Questo perché la detrazione spetta non solo alle persone fisiche ma anche alle imprese che possiedono o detengono l'immobile o l'area in base ad un titolo idoneo. Imprese operanti anche in forma societaria. La detrazione si applica anche alle spese documentate rimaste a carico del contribuente per l'acquisto e la posa in opera di infrastrutture di ricarica su parti comuni degli edifici condominiali.

Il limite di spesa detraibile, pari a 3.000 euro, è annuale ed è riferito a ciascun intervento di acquisto e posa in opera delle infrastrutture di ricarica. Nel caso in cui la spesa sia sostenuta da più contribuenti la stessa:

- nel limite massimo previsto;

- va ripartita tra gli aventi diritto in base al costo sostenuto da ciascuno.

Difatti, il limite citato è riferito a ciascun contribuente. Ciò sta a significare che l'acquisto e la posa in opera di più infrastrutture di ricarica, per il medesimo anno, non beneficia di alcun effetto premiale rispetto alle installazioni successive alla prima. Salvo che non si superi il limite di spesa detraibile pari a 3.000 euro. Ad ogni modo, come da circolare dell'Agenzia delle Entrate, n. 19/2020, ad esempio, laddove il contribuente sostiene spese per l'installazione di due infrastrutture di ricarica: di cui uno per l'abitazione privata e un'altra su parti comuni degli edifici, potrà calcolare la detrazione su un ammontare massimo di spese non superiore a 3.000 euro.

In evidenza

Le colonnine di ricarica fornite e installate dal medesimo contribuente unitamente all'impianto fotovoltaico beneficiano dell'aliquota IVA del 10%. In difetto, sono soggette all'aliquota IVA ordinaria, non applicandosi l'agevolazione prevista per le opere di urbanizzazione. È quanto ha chiarito l'Agenzia delle Entrate con la risposta all'interpello n. 218 del 14 luglio 2020.

Attenzione: per tutto il 2021 era possibile usufruire del bonus colonnine elettriche al 50%, con tanto di sconto in fattura o cessione del credito. Purtroppo, l'incentivo non è stato prorogato nel 2022. Questo è ciò che emerge dalla ultima legge di bilancio. Invero, In relazione al bonus colonnine per la ricarica di veicoli elettrici, di cui all'art. 16-ter del d.l. n. 63/2013, non è prevista alcuna proroga del termine finale. Di conseguenza, per le spese sostenute dopo il 31.12.2021 sarà possibile fruire del relativo bonus soltanto se sussisteranno i presupposti per considerare l'intervento “trainato” nel Superbonus 110%, ai sensi del comma 8 dell'art. 119 del d.l. n. 34/2020.

Il Bonus per l'eliminazione delle Barriere Architettoniche

Il bonus barriere architettoniche al 75%, anche definito bonus barriere architettoniche 2022, è stato introdotto regolamentato dall'art. 1 comma 42 della legge di Bilancio 2022, che va a modificare il d.l. n. 34/2020, inserendo l'art. 119-ter, recante appunto “Detrazione per gli interventi finalizzati al superamento e all'eliminazione di barriere architettoniche”. Questo nuovo incentivo, valido per le spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2022 su immobili esistenti, non è riservato alle persone con disabilità, ma ne possono usufruire tutti. La finalità, infatti, è quella di rendere le case davvero accessibili.

Come osservato dai tecnici, a differenza degli altri 2 incentivi fiscali (bonus 50% previsto negli interventi di ristrutturazione dall'art.16 bis del d.P.R. 917/1986 e del bonus 110% quale intervento trainato - sia da ecobonus che da Sismabonus - previsto dall'art. 119 commi 2 e 4 del d.l. n. 34/2020) il nuovo bonus barriere architettoniche al 75% non fa riferimento agli interventi a servizio di disabili né alla presenza di ultrasessantacinquenni. I lavori che rientrano nel bonus sono:

interventi direttamente finalizzati al superamento e all'eliminazione di barriere architettoniche in edifici già esistenti;

interventi di automazione degli impianti degli edifici e delle singole unità immobiliari funzionali ad abbattere le barriere architettoniche;

in caso di sostituzione dell'impianto, interventi per lo smaltimento e la bonifica dei materiali e dell'impianto sostituito.

La detrazione spetta nella misura del 75% delle spese sostenute ed è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a:

50.000 euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno;

40.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da 2 a 8 unità immobiliari;

30.000 a euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di 8 unità immobiliari

Il Bonus Idrico

Il comma 713 dell'art 1 della Legge di Bilancio 2022 ha prorogato al 2023 l'operatività del credito d'imposta per l'acquisto di sistemi di filtraggio acqua potabile.

Tale credito è attribuito:

alle persone fisiche e ai soggetti esercenti attività d'impresa, arti e professioni, nonché agli enti non commerciali,

è pari al 50% della spesa sostenuta, fino a un massimo di

  • 1.000 euro di spesa per ciascun immobile per le persone fisiche;
  • 5.000 euro per ogni immobile adibito all'attività commerciale o istituzionale, per gli esercenti attività d'impresa, arti e professioni e gli enti non commerciali,

per l'acquisto e l'installazione di sistemi di filtraggio, mineralizzazione, raffreddamento e addizione di anidride carbonica alimentare E 290, finalizzati al miglioramento qualitativo delle acque destinate al consumo umano erogate da acquedotti.

Il credito d'imposta spetta nel limite complessivo di 5 milioni di euro rispettivamente per l'anno 2021 e 2022. La norma al fine di razionalizzare l'uso dell'acqua e ridurre il consumo di contenitori di plastica per acque destinate ad uso potabile, proroga al 31 dicembre 2023 la possibilità di avvalersi dell'agevolazione prevedendo altresì che a tal fine, per l'anno 2023, la misura spetti nel limite di 1,5 milioni.

In evidenzanza


Con Provvedimento ADE Prot. n. 153000/2021 di giugno 2021 sono state pubblicate le regole per fruire del bonus e si sottolinea che per le spese sostenute prima del 16 giugno 2021 sono fatti salvi i pagamenti in qualunque modo avvenuti ed è possibile integrare la fattura o il documento commerciale attestante la spesa annotando sui documenti il codice fiscale del soggetto richiedente il credito.

Le comunicazioni dell'amministratore

Da quanto riportato dal sito dell'Agenzia dell'Entrate gli amministratori di condominio comunicano all'Anagrafe tributaria, entro il 31 marzo, i dati relativi alle spese sostenute nell'anno precedente dal condominio con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché con riferimento all'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all'arredo delle parti comuni dell'immobile oggetto di ristrutturazione.

La comunicazione va effettuata utilizzando il servizio telematico Entratel o Fisconline, in relazione ai requisiti da essi posseduti per la trasmissione telematica delle dichiarazioni, utilizzando i software di controllo e di predisposizione dei file messi a disposizione gratuitamente dall'Agenzia delle Entrate. Gli enti possono avvalersi anche degli intermediari abilitati (d.P.R. n. 322/1998, art. 3, commi 2-bis e 3). Per tutti gli aspetti fiscali afferenti alla figura dell'amministratore, si rinvia alla specifica bussola per ulteriori approfondimenti.

In conclusione, nel caso si volesse valutare di accedere ai citati Bonus, la prima cosa da fare è contattare un tecnico qualificato che, dopo un colloquio conoscitivo delle necessità e un sopralluogo, potrà consigliare la scelta migliore in relazione agli obiettivi del contribuente e, quindi, redigere un progetto che contenga costi certi e simulazioni economiche. Una corretta fase progettuale è certamente fondamentale per evitare di incorrere in problematiche in fase esecutiva che possono minare la stessa fruizione della detrazione fiscale.

Riferimenti

Santoro, Bonus barriere architettoniche: tutto quello che devi sapere in biblus.acca.it, 26 gennaio 2022

Donati, Superbonus 110% dopo il decreto rilancio: tutti i lavori agevolabili, Rimini, 2020, 10;

Tarantino, Decreto rilancio: ecobonus potenziato al 110%, in Condominioelocazione.it, 7 agosto 2020;

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