L'applicazione della cedolare secca sull'immobile locato in condominio

Il caso di specie

In attesa della sottoscrizione del contratto definitivo di acquisto di un immobile attualmente locato ad uso abitativo al condominio e destinato al custode dell'edifico (utilizzo proprio e del di lui nucleo familiare), l'istante aveva chiesto al Fisco la possibilità di esercitare l'opzione per la "cedolare secca" mediante il RLI, comunicando tale circostanza al conduttore, sia con clausola da inserire in contratto, sia con raccomandata A/R. Dunque, se il suddetto regime possa essere applicato anche relativamente a tale contratto in cui l'Istante subentrerà nella posizione del locatore il cui conduttore è un condominio.

Aspetti fiscali

Come ribadito dalla circolare 8 aprile 2016, n. 12/E, tenuto conto che la norma consente l'applicazione della cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell'esercizio di un'attività d'impresa o di lavoro autonomo. Con la circolare 1° giugno 2011, n. 26/E è stato chiarito che, per l'applicazione del regime occorre porre rilievo anche all'attività del conduttore, restando esclusi dal regime i contratti conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, ancorché detti immobili vengano utilizzati dal locatario per soddisfare le esigenze abitative dei propri collaboratori o dipendenti. Sono, invece, compresi nell'ambito applicativo della cedolare secca, i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto la destinazione degli immobili a finalità abitative.

La Soluzione del Fisco

Secondo l'Agenzia dell'Entrate, nel caso di specie, la parte conduttrice è un condominio che non esercita attività di impresa, o di arti e professioni e l'immobile oggetto di locazione è "destinato al custode del Condominio ... il quale lo utilizza per abitazione principale propria e del di lui nucleo familiare". Premesso ciò, l'istante che non agisce nell'esercizio di un'attività di impresa, o di arti e professioni, può optare per il regime della cedolare secca.