Superbonus precluso per interventi eseguiti su unità immobiliari f/3

Il caso di specie

Il Condominio Istante è composto da 343 unità immobiliari. L'Istante fa presente che ben oltre il 75 per cento della superficie delle unità immobiliari sono destinate ad abitazione. In particolare, le unità censite nella categoria catastale - F/3 (23 unità in corso di costruzione), tutte di proprietà della società Alfa, si trovano attualmente allo stato di "grezzo avanzato", non ultimate, le stesse sono mancanti delle finiture, ovvero prive di rivestimento dei pavimenti in ceramica/legno, porte interne, sanitari e rubinetterie. Il condominio è dotato di impianto di climatizzazione invernale ed estivo centralizzato che si compone di n. 3 centrali termiche alimentate a gas metano per la produzione di acqua calda sanitaria, riscaldamento e raffrescamento estivo. Tutte le unità immobiliari, comprese quelle in corso di finitura, presenti nell'intero complesso edilizio sono servite dal richiamato impianto di riscaldamento/raffrescamento centralizzato. Premesso quanto innanzi esposto, con il presente interpello, l'istante Condominio ha posto l'interrogativo della possibilità di usufruire delle agevolazioni del 110% per i lavori di miglioramento energetico, impianto fotovoltaico, infrastrutture di colonnine elettriche per le unità censite F/3.

Aspetti fiscali

In relazione all'attribuzione della categoria castale F/3, con la circolare n. 9/T del 26 novembre 2001, l'Agenzia del territorio ha precisato che tale identificazione catastale è da ascrivere esclusivamente a categorie fittizie, ossia " quelle che, pur non previste nel quadro generale delle categorie (in quanto ad esse non è associabile una rendita catastale), sono state necessariamente introdotte per poter permettere la presentazione in Catasto di unità particolari (lastrici solari, corti urbane, unità in via di costruzione ecc..) con la procedura informatica di aggiornamento Docfa", (cfr. anche circolare n.4/T del 29 ottobre 2009), in quanto si tratta di categoria provvisoria, nella quale, su richiesta di parte e senza attribuzione di alcuna rendita catastale, vengono inseriti gli immobili in attesa della definitiva destinazione..

La Soluzione del Fisco

Secondo l'Agenzia dell'Entrate, le unità immobiliari, iscritte nel Catasto Fabbricati con la categoria F/3 "unità in corso di costruzione", non sono definibili quali unità "esistenti" di natura residenziale, in quanto sono ancora in corso di costruzione. Ne consegue che la fruizione del Superbonus, è preclusa per interventi eseguiti su unità immobiliari F/3, in quanto trattasi di unità in via di costruzione e non di unità immobiliari "esistenti". Nel caso in esame, quindi, le 26 unità immobiliari facenti parte del condominio accatastate in categoria F/3 "Fabbricati in corso di costruzione", non possano concorrere alla formazione della spesa massima ammissibile al fine di fruire delle agevolazioni previste per gli interventi trainanti poiché occorre tener conto del numero di unità immobiliari esistenti all'inizio dei lavori. Né tali unità possono usufruire delle detrazioni relative ad altri interventi trainati di efficientamento (peraltro, non collegate ad un intervento trainante ammissibile). Tuttavia, la presenza delle 26 unità immobiliari F/3 non preclude, la possibilità al condominio Istante di accedere al Superbonus in relazione agli interventi che riguardano le spese comuni, delle unità residenziali e non residenziali (comprese le pertinenze), nel presupposto che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio sia superiore al 50 per cento.