Superbonus con tetti di spesa delle parti comuni anche per unità indipendenti e autonome

Il caso di specie

A questo proposito, l'utente evidenziava di essere proprietario di una abitazione e relativa pertinenza in un edificio costituito dal piano seminterrato (non riscaldato), dal piano rialzato (riscaldato), dal piano primo (riscaldato), dal sottotetto (non riscaldato) e dal tetto a falde. In particolare, l'edificio era costituito da 4 unità immobiliari (2 ad uso abitativo e 2 pertinenze). Il Contribuente precisa che l'edificio ricade in zona sismica 3 e che le due unità immobiliari ad uso abitativo che lo compongono e le relative pertinenze hanno accesso autonomo e sono funzionalmente indipendenti. L'istante intende eseguire alcuni interventi trainanti (l'isolamento termico esterno a "cappotto" e l'isolamento della copertura su sottotetto non riscaldato e interventi locali antisismici sulle parti comuni) e trainato (coibentazione dell'estradosso del solaio di sottotetto, installazione di pannelli fotovoltaici sulla copertura e di sistemi di accumulo, installazione di infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici, ecc.). Premesso ciò, l'istante ha posto l'interrogativo circa la possibilità di usufruire del Superbonus considerando l'immobile sia un edificio plurifamiliare composto da due unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con accessi autonomi dall'esterno e dalle relative pertinenze; sia un condominio minimo composto da 2 unità immobiliari ad uso abitativo e dalle relative pertinenze.

Aspetti fiscali

La sussistenza dei requisiti dell'autonomia funzionale e della presenza di accesso autonomo dall'esterno rileva al solo fine di identificare le unità immobiliari unifamiliari o le unità immobiliari all'interno di edifici plurifamiliari ma non rileva, ovviamente, ai fini dell'individuazione degli edifici in condominio o composti da due a quattro unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti o professioni. Va verificato, altresì, che l'edificio oggetto degli interventi sia residenziale nella sua interezza; pertanto, è possibile fruire del Superbonus, in presenza di ogni altro requisito, solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio sia superiore al 50%.

La Soluzione del Fisco

Secondo l'Agenzia dell'Entrate, se un edificio è composto da due o più unità immobiliari che presentano i requisiti per essere definite "unità funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo all'esterno", gli interventi di isolamento termico sull'involucro dell'edificio possono dare luogo all'applicazione del superbonus 110% applicando i tetti massimi di spesa che sono propri degli interventi su parti comuni di un edificio condominiale (purché, ben inteso, le "unità indipendenti e autonome" che compongono l'edificio siano di proprietà di soggetti diversi, con conseguente instaurazione del condominio tra 1 medesimi relativamente alle sue parti comuni), anziché applicando i tetti massimi di spesa che sono propri degli interventi su “unità autonome e indipendenti". Considerando quindi anche la presenza di una pluralità di proprietari, che ripartiscono le spese inerenti alle parti comuni sulla scorta di tabelle millesimali, l'agenzia ritiene che possa certamente parlarsi di condominio; più precisamente di condominio minimo. La sussistenza dei requisiti dell'autonomia funzionale e della presenza di accesso autonomo dall'esterno, rileva al solo fine di identificare le unità immobiliari unifamiliari o le unità immobiliari all'interno di edifici plurifamiliari; ma nulla toglie alla possibilità di qualificare un tale edificio quale condominio.