Unità immobiliari accorpate e determinazione del nuovo contratto di locazione

Il caso di specie

L'interpellante è comproprietario, con altri membri della sua famiglia di due unità commerciali accatastate, in un primo tempo, separatamente e rispettivamente in categoria C/3 e C/1. L'unità immobiliare che era classificata come C/3 è stata posta in locazione, con contratto più volte prorogato e ancora in essere, con scadenza nel 2022. Nell'anno 2019, lo stesso inquilino del locale di categoria C/3 ha preso in locazione anche l'unità di categoria C/1, adiacente al primo. Per tale seconda locazione, è stato stipulato un ulteriore contratto al quale è stato applicato il regime sostitutivo della "cedolare secca", in quanto consentito dalla normativa vigente anche per gli immobili di categoria catastale C/1. L'interpellante evidenzia che "Nel corso del corrente anno, a seguito di lavori di accorpamento, gli immobili anzidetti (C1 e C3) sono stati accatastati unitariamente (con regolare procedura edilizia) in un'unica unità immobiliare di categoria C3, senza che però venissero modificati i contratti di locazione originari". Premesso ciò, l'istante ha posto al Fisco l'interrogativo, ai fini fiscali, se i due contratti di locazione in essere possano essere considerati entrambi idonei a produrre due redditi sottoposti a regimi di tassazione diversi (ordinaria per quanto riguarda l'immobile C3 e a "cedolare secca" per l'immobile C1), validi e operativi sino a naturale scadenza e/o risoluzione". Oltre a ciò, l'istante ha chiesto se la possibilità di mantenere in vigore i due contratti distintamente e con diverse tipologie di tassazione in presenza di una variazione di categoria catastale "possa essere prorogata nel tempo anche alle scadenze successive, alla condizione che vengano costantemente rinnovati dalle parti"

Aspetti fiscali

Come chiarito nella circolare n. 27/E del 13 giugno 2016, la categoria catastale dell'unità immobiliari dipende, di norma, dalle caratteristiche intrinseche del fabbricato che le ospita e dalla destinazione dell'unità, ordinariamente compatibile con dette caratteristiche. Del pari, le caratteristiche estrinseche, ed in particolare l'ubicazione e i servizi territoriali disponibili, ne determinano essenzialmente il livello di redditività (classe), che può ordinariamente modificarsi nel tempo. Oltre a ciò, sotto il profilo fiscale, la categoria catastale C/3 che, come noto, è esclusa dalla normativa di favore recata dall'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, la cui applicazione è stata invece estesa, dall'articolo 1, comma 59, della legge 30 dicembre 2018, n. 145, agli immobili di categoria C/1, per i soli contratti stipulati nel 2019.

La Soluzione del Fisco

Nella fattispecie in esame non era intervenuta soltanto una variazione dei dati catastali relativi alle due unità immobiliari, ma a seguito di interventi di accorpamento posti in essere era risultata una nuova unità immobiliare, che costituiva oggetto diverso del contratto di locazione rispetto a quelli determinati nei due atti attualmente in vigore. Invero,con l'accorpamento delle due unità immobiliari, oggetto ciascuno di separati contratti di locazione, gli immobili hanno cessato la loro esistenza in condizioni di indipendenza l'uno dall'altro. Inoltre, l'attribuzione di un'unica e diversa, seppure solo per uno degli immobili, categoria catastale comportava, sotto il profilo catastale, l'esistenza di nuova unità immobiliare, prima inesistente, con autonome. Pertanto, mantenere in essere i contratti stipulati prima dell'accorpamento comporterebbe l'applicazione, sia pure parziale, di un regime fiscale agevolato, ad una categoria catastale che ne risulta esclusa (C/3). Tenuto conto che l'oggetto dei contratti in essere non risulta più corrispondente a quello dedotto in ciascun dei due contratti che l'interpellante intenderebbe non voler risolvere, si ritiene necessario procedere alla relativa cessazione esistenti e alla stipula di un nuovo contratto di locazione che rispecchi l'attualità della situazione esistente.