L'interesse all'azione giudiziale della validità del recesso del conduttore

Posto che il recesso è stato inviato dal conduttore e poi contestato dal locatore, chi dei due ha interesse ad agire in giudizio?

In argomento, occorre precisare che l'art. 3, comma 6, l. n. 431/1998 prevede che il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi. Invece, l'art. 4 della l. 392/1978 prevede che è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

Inoltre, il secondo comma prevede che indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. Come indicato dalla dottrina, la disposizione di cui al comma 2 dell'art. 4 della l. 392/1978 è stata abrogata tacitamente. Quindi, per il recesso per gravi motivi, dunque, valgono le medesime precisazioni dell'art. 3 della richiamata legge n. 431/1998.

Premesso quanto innanzi esposto, in riferimento al quesito esposto dall'utente, secondo la Corte di legittimità, nella locazione abitativa come in quella non abitativa, il conduttore, contestualmente alla dichiarazione di recesso, deve comunicare, a pena di inefficacia, i gravi motivi al locatore, onde consentirgli di poterli contestare tempestivamente (Cass. civ., sez. III, 24 aprile 2008, n. 10677). Inoltre, secondo i giudici, l'onere di identificazione del motivo di recesso non implica, peraltro, che il conduttore sia tenuto a spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova, dal momento che queste attività devono esser svolte in caso di contestazione da parte del locatore (Cass. civ., sez. III, 17 gennaio 2012, n. 549; Cass. civ., sez. III, 20 marzo 2006, n. 6095).

Ciò porta alla considerazione che il giudice è tenuto a verificare la corrispondenza delle ragioni del recesso a quelle enunciate nell'atto di preavviso, quando vi sia contestazione al riguardo. Su questo aspetto, i giudici hanno precisato che alla necessità dell'indicazione, nella dichiarazione di recesso, dei motivi posti a fondamento dello stesso dalla parte conduttrice corrisponde l'onere, della parte locatrice, di una contestazione tempestiva e specifica degli stessi, e ciò anche in chiave di tendenziale contemperamento dei diritti e degli interessi delle parti del contratto, in una prospettiva di equilibrio e di correttezza dei comportamenti economici e di certezza delle situazioni giuridiche (Cass. civ., sez. III, 3 novembre 2020, n. 24266).

Pertanto, se il locatore non manifesta una adesione alla volontà del conduttore di recedere illegittimamente dal contratto, le conseguenze sono diverse ed è da escludere che si attui alcuno scioglimento consensuale del vincolo. Quindi, occorre valutare i rispetti intessi delle parti:

- il conduttore può avere interesse (ad esempio) alla restituzione del deposito cauzionale (Trib. Trieste 27 febbraio, n. 151. In tal vicenda, parte attrice aveva comunicato con missiva il recesso anticipato dal contratto, sicché, il locatore non contestava quando dedotto dal conduttore ma la restituzione del deposito cauzionale in ragione dell'asserita presenza di alcuni danni all'immobile). Inoltre, il conduttore potrebbe avere interesse ad ottenere un provvedimento di responsabilità del locatore per i motivi che avevano determinato il recesso (Trib. Bari, 28 maggio 2021, n. 2106. In tal vicenda, a causa di problemi dell'impianto di riscaldamento centralizzato, aveva preannunciato al proprietario il recesso dal rapporto locativo sino a che, effettivamente, consegnava l'immobile al locatore che lo accettava senza riserva alcuna. Per l'effetto, dopo aver dedotto in giudizio che la situazione era divenuta insostenibile, che il vizio sopravvenuto era tale da diminuire in modo apprezzabile l'idoneità del bene locato per uso abitativo, e che il locatore aveva omesso di mantenere la cosa in buono stato, agiva per la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno). Quindi, la prevedibilità o meno dei fatti che vengono invocati quali gravi motivi idonei a giustificare il recesso del conduttore dal contratto di locazione, costituisce oggetto di un apprezzamento di fatto rimesso al giudice del merito, la cui valutazione è pertanto incensurabile in sede di legittimità ove sorretta da congrua e coerente dimostrazione (Cass. civ., sez. III, 24 settembre 2002, n. 13909.Nella vicenda il conduttore aveva comunicato alla parte locatrice il recesso per gravi motivi di 4 contratti, dunque, aveva chiesto l'accertamento della legittimità del recesso e, in particolare, dell'inesistenza del credito vantato dalla locatrice per i canoni relativi al primo trimestre).

- Quanto agli interessi del locatore, l'eventuale contestazione circa l'esistenza o la rilevanza dei motivi invocati dal conduttore a fondamento del diritto di recesso non introduce un' azione costitutiva finalizzata ad una sentenza che dichiari sciolto il recedente dal contratto, ma introduce una mera azione di accertamento, il cui scopo è stabilire se esistessero, al momento del recesso, i gravi motivi invocati dal conduttore (Cass. civ., sez. III, 7 aprile 2015, n. 6895, Cass. civ., sez. III, 3 novembre 2020, n. 24266). Pertanto, il locatore può chiedere nel giudizio l'illegittimità del recesso della conduttrice in assenza dei gravi motivi per il recesso anticipato del conduttore (Trib. Cosenza 28 febbraio 2022, n. 381. In tal vicenda, il locatore ha chiesto la condanna del conduttore al risarcimento del danno in suo favore, in misura pari ai canoni dovuti fino alla naturale scadenza del contratto).

In conclusione, l'esercizio del recesso da parte de conduttore impone di considerare scenari diversi. Può, anzitutto, accadere che il locatore aderisca alla manifestazione di volontà del locatore. In tal caso il contratto si risolverà per mutuo consenso. Diversamente, occorrerà valutare le ulteriori richieste innanzi al giudice come, ad esempio: la validità del recesso del conduttore e della restituzione del deposito cauzionale e degli importi rimanenti; oppure, l'illegittimità del recesso e, quindi, il pagamento dei canoni e (eventualmente) il risarcimento dei danni che il locatore provi di aver subìto per l'anticipata restituzione dell'immobile.