Sublocazione

Per sublocazione si intende il contratto con cui il conduttore, ossia colui che ha già preso in locazione un immobile, a sua volta, lo concede in locazione in tutto o in parte ad un terzo. Quindi tra il primo contratto e quello ad esso subordinato sussiste un'identità parziale per quanto riguarda i soggetti, in quanto il conduttore del primo assume la veste di locatore nel secondo, nonché l'identità, totale o parziale, per quanto riguarda l'oggetto del contratto, potendo la sublocazione riguardare in tutto o in parte l'immobile locato con il primo contratto.

Il principio generale posto dal nostro codice civile è che il conduttore «salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli» viceversa il conduttore «non può cedere il contratto senza il consenso del locatore» (art. 1594 c.c.). La ragione della diversa disciplina va ravvisata nel fatto che nel caso di cessione del contratto il nuovo contraente subentra nel rapporto contrattuale, assumendo le obbligazioni che ne derivano (ad esempio nel caso del conduttore, dovendo provvedere al pagamento del canone) sicché vi può essere un rilevante interesse del locatore a conservare il contratto nel suo assetto originario. Nel caso della sublocazione, invece, si è in presenza di un secondo e distinto contratto che in linea di principio (salvo le problematiche che esamineremo in seguito) non incide su quello principale ed anzi è subordinato a quello.

Va, poi, detto che la normativa di settore (l. n. 392/1978 c.d. legge sull'equo canone, tutt'ora in parte vigente) è, in qualche misura, difforme dai principi poc'anzi richiamati in quanto dispone che «il conduttore non può sublocare totalmente l'immobile né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore» (art. 2 l. n. 392/1978). Per cui, con riguardo alla locazione degli immobili per uso abitativo, il principio cardine è che il conduttore non può sublocare l'immobile senza l'espresso consenso del locatore. Va, peraltro, evidenziato come tale principio, dettato con specifico riguardo agli immobili ad uso abitativo, non appare del tutto applicabile anche con riguardo a quelli per uso diverso. A tale riguardo sarà comunque opportuno soffermarsi per un esame più approfondito. Va, infine, segnalato come i locatori inseriscano, spesso, nei contratti di locazione il divieto di sublocazione. Certamente la sublocazione deve considerarsi consentita laddove venga attuata in relazione alla cessione o locazione dell'azienda (art. 36 l. n. 392/1978).

Senz'altro, in questo caso, il legislatore ha inteso dare prevalenza alle esigenze di salvaguardia dell'attività d'impresa e di conservazione dell'azienda rispetto alla tutela della posizione del locatore.

La locazione posta in essere dal conduttore a favore di un terzo, con la creazione di rapporti diretti tra conduttore sublocatore e subconduttore, non può in alcun modo pregiudicare i diritti del locatore nei confronti del conduttore originario, al quale, anzi, la normativa conferisce «…..azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere a tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione» (art. 1595, comma 1, c.c.). La norma codicistica stabilisce, altresì che «senza pregiudizio delle ragioni del sub conduttore verso il sublocatore, la nullità e la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del sub conduttore e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui» (comma 3).

La stretta e diretta dipendenza del contratto di sublocazione rispetto a quello principale ne evidenzia il carattere derivato, talché la cessazione / risoluzione del contratto-base anche la cessazione di quello derivato (contratto di sublocazione) in ossequio del noto principio resoluto iure dantis, risolvitur et ius accipientis. Per contro non può ritenersi che sussista sempre e necessariamente un rapporto di stretta pregiudizialità tra il giudizio per il rilascio relativo all'uno e all'altro contratto, ad esempio per finita locazione del contratto principale e quello per morosità tra il (conduttore) sub-locatore nel subcontratto e il subconduttore: nel senso della non necessaria pregiudizialità tra i due giudizi si è espressa la Cassazione in considerazione della «parziale diversità soggettiva delle parti dei rispettivi giudizi e tenuto conto che l'obbligo del subconduttore al pagamento dei canoni a favore del sublocatore persiste fino a che perduri l'occupazione dell'immobile senza che assuma rilievo l'intervenuta soluzione del contratto di locazione principale»(Cass. civ., sez. III, 17 luglio 2015, n. 15094).

A differenza di quanto avviene per la cessione del contratto, l'art. 2 della l. n. 392/1978 stabilisce che «il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati». La sublocazione totale dell'immobile è, invece, vietata «senza il consenso del locatore». La ratio della disciplina in esame risiede evidentemente nella considerazione di un minor valore della posizione del conduttore che non utilizzi direttamente l'immobile locato ma che intenda cederlo a terzi, ponendo l'immobile nella disponibilità di un terzo diverso da quello con cui il locatore ha concluso il contratto principale.

Alla luce dei principi poc'anzi richiamati appare evidente come, con riguardo al tema della sublocazione, un particolare spazio trovino gli accordi negoziali tra le parti che, volta a volta, possono diversamente regolare la materia e consentire la sublocazione con maggiore ampiezza ovvero escluderla in toto. Si ritiene che l'onere di previa comunicazione al locatore della locazione parziale abbia la funzione di consentire al proprietario di sapere le persone che abitano nell'immobile locato e che, per tale ragione, l'omessa comunicazione non determinerebbe ipso facto la risoluzione del contrato e la cessazione del rapporto locativo. L'omessa comunicazione può comunque determinare conseguenze rilevanti sul piano dell'inadempimento del conduttore che, in relazione all'interesse del locatore, dovranno essere valutate dall'interprete con riferimento a quanto previsto dall'art. 1453 c.c.

La giurisprudenza ha da tempo chiarito quali siano le conseguenze di una sublocazione e le connessione tra i due contratti (quello di locazione e quello di sublocazione): «poiché la subconduzione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione, ai sensi del 3º comma dell'art. 1595 c.c., la sentenza pronunciata per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso) nei confronti del conduttore e il provvedimento di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione esplicano nei confronti del subconduttore, ancorché rimasto estraneo al giudizio e, quindi, non menzionato nel titolo esecutivo, non solo gli effetti della cosa giudicata in senso sostanziale, ma anche l'efficacia del titolo esecutivo per il rilascio»(così Cass. civ., sez. III, 8 novembre 2007, n. 23302).

Per quanto concerne l'assetto sostanziale, in presenza di una sublocazione dell'immobile, e quello eventuale giudiziario, va detto che vige il principio della c.d. presunzione di sublocazione in base alla disciplina posta dall'art. 21 della l. n. 253/1950 che stabilisce la presunzione di sublocazione nei casi in cui l'immobile sia occupato da «persone che non sono al servizio o ospiti del conduttore, o a questi legati da vincoli di parentela o affinità entro il quarto grado e salvo che non si tratti di ospiti transitori». La perdurante validità di tale previsione normativa è stata confermata dai giudici di legittimità secondo cui la norma in parola non può ritenersi abrogata a seguito dell'entrata in vigore della l. n. 392/1978 ed è, quindi, applicabile «anche con riferimento alla disciplina della sublocazione di immobile adibito ad uso abitativo» dettata dall'art. 2 dell'ultima l. n. 431/1998 (Cass.civ., sez. III, 23 agosto 2013 n. 19486).

Come si è già fatto cenno per il caso degli immobili c.d. commerciali ossia destinati ad uso diverso da quello abitativo, l'art. 36 della l. n. 392/1978 stabilisce, per quanto in questa sede esaminato e di interesse, che«il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento».A fronte della facoltà di sublocazione del conduttore, «il locatore può opporsi per gravi motivi, entro trenta giorni, dal ricevimento della comunicazione». Dunque, se la sublocazione si innesta sulle vicende dell'impresa conduttrice che procede contestualmente alla cessione o alla locazione dell'azienda non è necessario il consenso del locatore alla sublocazione.

In questo caso, infatti la norma riserva al locatore la facoltà di formulare opposizione alla cessione solo «per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione» (art. 36 l. cit.). Il locatore qualora non abbia liberato il cedente, inoltre, «può agire verso il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte»(art. 36, comma 2, l. cit.).

Quanto alla contestualità degli atti (cessione dell'azienda e sublocazione) si deve ritenere che non sia necessario che i due atti siano racchiusi in un unico documento, per cui il conduttore ben può concludere un primo atto con cui trasferisce l'azienda e poi una separata scrittura con cui viene disposta la sublocazione del contratto di locazione. Ciò non esclude che possa essere redatto un unico atto con cui viene trasferita l'azienda e contestualmente venga costituito all'interno del medesimo il contratto di sublocazione in favore del cessionario dell'azienda (Cass. civ., sez. III, 28 giugno 2001, n. 8854).

La giurisprudenza ha chiarito come nel caso in cui il contratto di affitto o cessione riguardi un'azienda che, in virtù di un contratto di locazione, dispone del godimento di un immobile si debba presumere, fino a prova contraria, anche la cessione del contratto di locazione piuttosto che la sublocazione. In particolare, quando l'azienda comprende un immobile goduto in virtù di un contratto di locazione, si deve ritenere che si tratti di una cessione di tale contratto piuttosto che di una sublocazione e che tale ricorrenza «va presunta fino a prova contraria, alla stregua dei principi fissati dall'art. 2588 c.c.»(Cass. civ., sez. III, 26 febbraio 1992, n. 2353). La medesima conclusione sarebbe, altresì, potrebbe trovare conferma nel fatto che «il locatore abbia accettato il pagamento del canone direttamente in suo favore così aderendo alla costituzione del rapporto con l'affittuario» (Cass. civ., sez. III, 26 febbraio 1992, n. 2353). Naturalmente il contratto di locazione principale continua a produrre effetti di tal che se alla sublocazione sopravviene un provvedimento risolutivo del contratto, lo stesso riverbera i suoi effetti anche sul sottostante rapporto di sublocazione in virtù del principio resoluto iure dantis resolvitur et ius accipientis.

La richiamata disciplina si ritiene sia senz'altro applicabile anche nel caso della cessione o dell'affitto di un ramo dell'azienda. Per ramo di azienda si deve intendere una parte del complesso dei beni e dell'organizzazione aziendale che sia dotato di una propria distinta autonomia organizzativa. In questo caso, se il rapporto locativo attiene al ramo di azienda ceduto può parimenti darsi luogo alla sublocazione dell'immobile che accede a quello specifico ramo dell'azienda rispetto alla cui attività è funzionalmente collegato.

Non si integra la fattispecie della cessione o affitto dell'azienda nel caso in cui vengano ceduti o affittati singoli beni o parti dell'azienda che non siano dotate di autonoma unità e funzionalità.

Occorre soffermarsi ulteriormente sull'onere della comunicazione di cui all'art. 36 della l. n. 392/1978, a carico del conduttore cedente, per rendere opponibile al locatore la cessione: è infatti noto che «la mancata comunicazione della sublocazione o della cessione del contratto nel caso di immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo, rende solo inopponibile l'avvenuta sublocazione o la cessione al locatore» (così Cass. civ., sez. III, 1 agosto 2002, n. 11427). Tale comunicazione, che deve essere inviata a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, deve contenere gli elementi essenziali dei contratti posti in essere e del soggetto che subloca l'immobile per consentire al locatore «di esercitare il suo diritto di opposizione per gravi motivi» (Cass. civ., sez. III, 19 aprile 2001, n. 5817).

Il principale effetto della comunicazione al locatore della sublocazione del contratto insieme alla cessione o alla locazione dell'azienda è di rendere la cessione stessa opponibile al locatore cioè di consentire che il contratto prosegua e produca i suoi effetti nei confronti del nuovo soggetto.

Va precisato che, nel caso di omessa comunicazione, l'eventuale accettazione della cessione da parte del locatore può, comunque, rendere efficace la cessione nei suoi confronti anche in difetto della previa prescritta comunicazione. Va, peraltro, detto che in questo caso si pone un problema di prova dell'accettazione che dovrebbe essere possibilmente scritta o comunque derivare da comportamenti concludenti non equivoci per evitare un contenzioso che potrebbe altrimenti facilmente insorgere in ordine alla sussistenza o meno dell'accettazione del locatore.

La comunicazione della sublocazione è dunque essenziale per far decorrere il termine per l'opposizione di tal che, decorsi trenta giorni, la sublocazione diviene definitivamente opponibile al locatore. Per converso quest'ultimo ove ritenga sussistano gravi ragioni può proporre l'opposizione disciplinata dall'art. 36 l. 392/78. Il carattere estremamente scarno dei riferimenti normativi al riguardo pone una serie di interrogativi sulla forma ed il contenuto dell'opposizione. Anche se la norma nulla dice in ordine ai requisiti formali dell'opposizione, che dovrebbe quindi ritenersi un atto stragiudiziale a forma libera, è buona norma che l'opposizione sia proposta mediante atto scritto e che vi provveda mediante un atto che dia conferma della ricezione (o se non altro dell'invio) dell'atto. Ciò perché nel caso di un successivo giudizio in merito è necessario che il locatore opponente possa fornire la prova di avere proposto l'opposizione nel termine di legge (di trenta giorni): va da sé infatti che in difetto di tale prova, il termine potrebbe considerarsi decorso e quindi la cessione divenuta efficace ed opponibile allo stesso locatore. Per tale ragione è interesse del locatore di provvedere all'opposizione mediante, ad esempio, raccomandata con avviso di ricevimento o con altro strumento equipollente.

Per quanto concerne gli effetti dell'opposizione, si ritiene che a seguito dell'opposizione il locatore possa denunciare l'inadempimento del conduttore se questi provvederà comunque alla stipula dell'atto.

Va, infine, precisato che in ogni caso il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire anche contro il medesimo «qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte».

Uno dei temi di maggior rilievo economico connesso alla sublocazione degli immobili per uso commerciale è quello relativo alla spettanza dell'indennità di avviamento allo scadere del contratto. Appare consolidato il principio secondo cui il subconduttore «ha il diritto di conseguire il pagamento dell'indennità dal conduttore-sublocatore, il quale a sua volta, ha titolo per ottenere l'indennità dovuta dal locatore; ciò a prescindere da ogni eventuale ulteriore rapporto instaurato tra sublocatore e subconduttore, sia perché tale circostanza non ha rilievo secondo la vigente normativa, sia perché il contatto diretto con il pubblico, contemplato dall'art. 35 della l. n. 392/1978 è da ritenersi corrente tra il predetto pubblico degli studenti e dei consumatori e l'immobile in questione» (così Cass. civ., sez. III, 3 ottobre 2005, n. 19319).

Va in ogni caso ricordato che la sublocazione dipende dal contratto principale ed è a questo subordinata, per cui l'eventuale risoluzione del contratto principale implica la cessazione anche del subcontratto, fermi restando eventuali regolamenti per quanto riguarda i rapporti tra le parti del subcontratto (affidamenti ingenerati, responsabilità, condizioni risolutive apposte al subcontratto ecc.).

Bordolli, Immobili ad uso diverso e violazione del divieto, in Immob. & proprietà, n. 12/2011;

D'Arcangelo, Il subcontratto, in Obblig. e contratti, n. 6/2006;

Battelli, Collegamento negoziale tra contratto di agenzia e sublocazione (autonomia delle rispettive discipline dell'indennità di fine rapporto e da avviamento), in Giur. it., n. 11/2006;

Basilone, Compensazione legale ed automatismo degli effetti. L'autonomia dei rapporti nella locazione e sublocazione, in Nuova giur. civ. comm., n. 9/2006.