Riconoscimento del compenso e del risarcimento nei confronti dell’amministratore revocato anticipatamente

Venuto meno il rapporto di fiducia con l'amministratore per varie mancanze, il condomino intende revocare l'amministratore. In tal caso, all'amministratore revocato spetta l'intero compenso o solo per il periodo in cui è rimasto in carica? L'amministratore può richiedere eventualmente il risarcimento del danno?

La legge di riforma dell'istituto del condominio negli edifici (n. 220/2012) ha specificatamente previsto i singoli casi, o meglio ha tipizzato le irregolarità che legittimano l'assemblea dei condomini o in mancanza di deliberazione, su ricorso anche di un solo condomino, l'autorità giudiziaria a revocare l'incarico all'amministratore di condominio. In particolare, l'art. 1129, comma 11, c.c. prevede che la revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131 c.c., se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.

Dunque, l'assemblea ha un ampio potere e discrezionalità sulla revoca dell'amministratore, l'autorità giudiziaria, invece, seppur attivata dopo la mancata revoca da parte dei condomini, può solo esprimersi in ordine alle tipizzate fattispecie di irregolarità di cui all'art. 1129, comma 12, c.c.

Premesso ciò, è doveroso distinguere e chiarire alcuni aspetti fondamentali in relazioni ai poteri dei condomini.

Non esiste un diritto dell'amministratore alla stabilità dell'incarico, attesa la revocabilità in ogni tempo (Cass. civ., S.U., 29 ottobre 2004, n. 20957). Per meglio dire, come sostenuto in giurisprudenza, la revoca dell'amministratore può avvenire in qualsiasi tempo, non richiede la sussistenza di una giusta causa, in considerazione della natura fiduciaria del rapporto fra amministratore e condominio, con la conseguenza che a seguito dell'adozione della delibera di revoca l'amministratore è tenuto, tra l'altro, a restituire ogni cosa di pertinenza del condominio (Cass. civ., sez. II, 28 ottobre 1991, n. 11472). A questo punto, però, occorre chiarire le questioni sottoposte dal lettore.

Quanto al compenso, in generale, l'amministratore ha diritto per il complesso della sua attività e per i suoi compiti istituzionali, sicché il compenso deve ritenersi incluso nel corrispettivo stabilito per tutta l'attività amministrativa della durata annuale e non può essere parcellizzato. Spetta solo all'assemblea, con separata ed espressa decisione, deliberare di attribuire all'amministratore ulteriori compensi forfettari suppletivi rispetto alla convenuta retribuzione (Trib. Roma 3 gennaio 2017, n. 11). Tuttavia, l'amministratore, anticipatamente revocato dall'assemblea, non ha diritto al pagamento dell'intero compenso stabilito per la normale durata dell'incarico, ma alla minore somma liquidata in proporzione al tempo di effettiva esecuzione del mandato, salvo il diritto al risarcimento del danno a norma dell'art. 1725 c.c. (Trib. Monza 27 giugno 1985; Giudice di Pace Avellino 22 settembre 2005).

Quanto all'eventuale risarcimento del danno, i giudici di legittimità hanno osservato che l'amministratore condominiale ha diritto al risarcimento del danno se revocato prima della scadenza del mandato se non per giusta causa. Per meglio dire, l'amministratore di condominio, in ipotesi di revoca deliberata dall'assemblea prima della scadenza del termine previsto nell'atto di nomina, ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, altresì al risarcimento dei danni, in applicazione dell'art. 1725, comma 1, c.c. salvo che sussista una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico (Cass. civ., sez. II, 19 marzo 2021, n. 7874).

A fondamento della propria decisione, la Suprema precisa che il contratto di amministrazione del condominio non costituisce una prestazione d'opera intellettuale, poiché l'esercizio di tale attività non richiede l'iscrizione ad alcun apposito albo o elenco; inoltre, il contratto di amministrazione del condominio richiede soltanto il possesso di determinati requisiti di professionalità e onorabilità, rientrando nell'ambito delle professioni non organizzate in ordini o collegi. Il rapporto fiduciario tra l'amministratore ed il condominio configura un rapporto di mandato oneroso, al quale si applica, pertanto, l'art. 1725 c.c. Dunque, in considerazione di quanto evidenziato dai giudici di legittimità, soltanto in caso di revoca per giusta causa l'amministratore non avrebbe diritto al ristoro per il pregiudizio patito; diversamente, l'amministratore ha diritto al risarcimento del danno se revocato prima della scadenza del mandato senza giusta causa (ad esempio, l'amministratore revocato per motivi di attrito o antipatie personali avrebbe diritto a chiedere ed ottenere il risarcimento del danno subìto).

Di conseguenza, spetterà all'interprete accertare se la detta revoca sia stata determinata o meno dalla giusta causa al fine di valutare gli eventuali diritti maturati dall'amministratore.